农民进城买房有哪些优惠政策？

政府送补贴，买房趁现在。在自称郑州北的河南省新乡市平原新区，某房地产开发商打出这样的广告标语。广告标牌上还贴有区政府的红头文件，写着今年年底前买房的，可享受每平方米...

 “政府送补贴，买房趁现在。”在自称“郑州北”的河南省新乡市平原新区，某房地产开发商打出这样的广告标语。

广告标牌上还贴有区政府的红头文件，写着“今年年底前买房的，可享受每平方米300元的区政府补贴，明年上半年买房的，可享受200元补贴”。

近来，在郑州北三环附近工作有5年的周敬来这里已不下4次，她有些动心：“郑州房价太高，买这儿正合适，房价可以便宜一半。”但她最大的担心是，“3年后这里规划的郑州市重点小学分校能否建成？现在3岁的儿子到时是否可以顺利上学？”

中央经济工作会议提出，要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。河南省政府不久前出台《关于促进农民进城购房扩大住房消费的意见》，简称“豫九条”，从降低购房成本、实施财政补贴、改善金融服务、发挥住房公积金作用等9个方面，鼓励农民进城买房。

购房补贴、担保贷款，政府鼓励农民进城买房

据河南省住房和城乡建设厅总工程师李学军介绍，针对当前县（市、区）房产库存压力大的现状，“豫九条”旨在通过鼓励农民购买三、四线城市的商品房，扩大住房消费。

“进城买房的农民，一部分是因为工作需要，在县城打工后要在县城安家，这是刚需；另一部分是结婚用房需要，这是河南乃至中国的传统习俗，也是刚需。”李学军说。

“豫九条”提出，对商品住房库存较大、消化周期长的县（市、区），当地政府及其房管部门要积极组织农民团购买房，团购超过一定规模的，政府可以适当给予一定比例补贴。同时，对农民进城购买的新房和二手房，当地政府可以在国家规定标准的基础上，进一步适当降低交易手续费；对农民进城购买的首套商品住房，当地政府可以给予一定比例的购房补贴，或在契税额度上给予适当比例补贴。

“豫九条”还鼓励有条件的地方财政部门出资建立住房担保机构或设立专项担保基金，鼓励金融机构在符合监管政策、有效控制风险的前提下，积极实行优惠利率，优化审批流程，缩短办理周期。

12月初，濮阳市政府出资5000万元，在市房地产管理中心设立住房担保机构，为农民实施购房担保，农民进城购房首付款比例、贷款利率均按最低标准执行。

拆迁安置户也是潜在的进城购房农民。日前洛阳市出台的《洛阳市棚户区改造货币化安置实施办法》指出，棚户区改造货币化安置有3种方式，一是政府组织棚户区居民自主购买安置房，二是政府购买存量商品房房源作为安置房，三是直接货币补偿。洛阳市住建局工作人员表示：“拆迁户可以自愿选择安置方式，通过市场化手段，刺激城区住房消费。”

农民进城买房，是三、四线城市去库存的重要方式。据初步统计，在县级城市购房群体中，农民购房占七成以上，部分县城超过八成。2015—2017年，河南省级财政将每年安排不少于3亿元资金，对政策落实较好的县（市、区）给予奖补支持。

农民进城落户，土地承包权、宅基地使用权不变

家在济源市“城中村”的李文昭最近以38.3万元购买了一套123平方米的市区商品房。按照济源房产惠民新政，他不仅享受了40%的购房契税补贴和1年的购房贷款贴息，还获得了2万元购房补助。“3项补贴加起来，省了3.4万多元。”李文昭说。

济源房产新政从5月底就已开始。按照规定，“城中村”家庭分户后，因宅基地政策调整、自愿退出宅基地的居民，如果在今年年底前购房，可获得2万元的“城中村”住房困难居民购房补助金；如果在明后两年购房，可获得1万元补助金。

另外，如果农民在今年年底前进城买房并落户城区，可获得1万元补助金；如果明后两年买房落户，可获得8000元补助金。但同时强调，保留进城落户农民在其原户籍地土地承包经营权、宅基地使用权、集体财产权益不变。

“有些农民担心把户口从农村迁到城区，老家的土地、宅基地或者村集体收益就没了。但买房后不落户，很多城市公共服务就享受不到，不利于城市管理。”李学军说。

为了维护好进城农民的既得利益，“豫九条”强调：进城购房的农民可以自主选择在原籍或购房所在地落户，原享受的医疗、集体经济收益等权益不变；申请城镇常住户口的，其共同居住的父母、配偶、未婚子女可随迁进城落户，并保留原有宅基地，依法享有宅基地使用权；对自愿退出宅基地并还耕、还林的农民进城购房，当地政府可按其退出合法宅基地的面积，给予一次*补偿。

多个房地产开发商推出让利举措，针对农民进城买房，部分房源可打折

李学军说，“豫九条”从强化创业就业保障、保障进城农民子女享受义务教育同城待遇、完善公共配套设施和提高服务水平等方面做出指导意见。比如，农民进城购房定居后从事工商业经营的，工商、税务、卫生计生、环保等部门优先办理注册登记或审批备案手续；就业创业的，可参加人力资源社会保障部门组织的职业介绍、技能培训、创业指导等活动，按规定享受相应补贴；创业困难的，按照国家政策优先提供创业培训、创业担保贷款支持。

农民进城购房取得居住证后，其子女进城接受义务教育的，享有与城镇居民子女同等待遇，由所在县（市、区）教育部门统筹安排入学，学校不得拒绝，不得收取政策规定外的额外费用。

在新郑市龙湖镇地区，记者注意到，多个房地产开发商打出“年底巨惠”“倾情让利”的口号。一位销售人员告诉记者，针对农民进城买房，首付可以分期免息付款，部分房源可打八五至九折。不惟新郑，多个县城地区楼盘都打出横幅，用七至九折不等的房价优惠，吸引农民进城安居。

12月14日召开的中共中央政治局会议明确提到，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。

“无论是鼓励农民进城买房，还是鼓励进城务工农民购房，政策实施的重点都是在库存积压相对严重的三四五线城市。”省住建厅房地产改革处处长李强表示，由于全省房地产市场的差异*，当前主要还是各地因地制宜出台相应的政策，“之前沭阳等地已在农民进城购房方面有所探索”。

三四五线城市

库存高企令人忧

11月份以来，中央多次提出楼市“去库存”。截至11月末，全国商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米，处于历史高位。

今年以来我省商品住宅可售库存虽然逐步减少，但目前省辖市市区商品房库存，比2008年上一库存峰值超出1倍多，如果加上在建尚未上市的和已经拿地等待开发的，潜在供应总量更多。库存压力短期难以缓解。

据了解，高库存导致市场风险加大。由于融资渠道少、融资成本高、销售回款慢，三四线城市中小房企资金链趋紧现象普遍存在，有的开发企业已通过低价抵押房产或民间借贷缓解资金压力，潜在风险逐步加大。部分地区还出现了由于房企总部资金出现问题导致楼盘烂尾以及开发商无力偿还民间高息借贷跑路的情况。

我省房地产市场分化特征明显。今年政策利好不断，但大量三四五线城市的销售却依然难以提振。至三季度末，13个省辖市中，除缺少统计数据的南通和泰州外，库存去化周期超过12个月警戒线的城市有6个。

宿迁市是全省今年以来商品房销售量惟一下降的地级市。“宿迁的库存去化周期目前在全省最长，达23个月。而沭阳又是宿迁的‘重灾区’。”曾多次前往宿迁调研的南京工业大学房地产经营管理系主任吴翔华说。据了解，沭阳今年房地产销量放缓，目前全县新建商品住宅库存量300多万平方米，库存去化周期长达20多个月。

农民进城入市

去库存的现实支点

我国上一轮住房制度改革在1998年，主要是以城镇户籍人口的公有住房产权化为主要方向。如今城镇户籍家庭的人均住房面积为34平方米，住房需求基本得到满足，但外地非户籍人口拥有的房子很少，农民进城购房需求成为去库存着力点顺理成章。《中国住房发展报告2015—2016》测算称，按照未来5年1亿人城镇化计算，如果其中70%的家庭在城镇购房(按人均33.3平方米算)，以农民工为主体的购房需求总共23.1亿平方米。

9月1日，宿迁下发《关于促进房地产市场健康发展六条意见》。9月14日，沭阳也正式下发关于房地产市场的“六条意见”，出现了鼓励农民进城购房的表述：给予进城农民购房补贴，农民在城区购买普通商品住房，凡自行拆除房屋且将宅基地复垦后收归集体的，给予1.6万元/户复垦费用以及3.2万元/亩的土地补偿费用补贴。政策执行期为2015年9月1日至2016年8月31日。

沭阳县住建局开发科科长周勇说，除复垦费用及土地补偿费用补贴外，农民进城购房同时也可享受“六条意见”中规定的商业贷款贴息和子女就近入学两项优惠，“农民在城区范围内通过商业贷款购买首套房，住房面积在144平方米及以下的，按基准利率打7折给予1年贴息；购房农民子女在房屋所在地施教区范围，还可享受与城区常住居民同等的入学权利”。

这一政策已在沭阳执行3个多月，按照周勇的说法，并没有清晰地统计有多少农民因此在城区购房，但9月以来，沭阳新房成交面积确实较以往有所攀升，“之前每月成交面积在8万平方米左右，9月起每月都在9万至10万平方米”。

记者注意到，这已非沭阳首次鼓励农民进城购房。2008年市场低谷期时，当地就在全国较早试水过此类政策。当时的规定是，凡在城区购买12层以上楼盘70平方米以上住房的，给予每户2万元购房补贴，同时免收15年电梯维护费用；在城区购买商品房免费办理城镇户口，其农村土地经营权保持不变。2014年，当地也对农民进城购房给予土地复垦费补贴8000元/户等优惠。目前来看，当地鼓励农民购房政策可谓步步升级。

让农民进城买房

不能只图去库存

在以人为本的新型城镇化背景下，江苏已着力推动农业转移人口进得来、留得下、转得出。为让进城农民“居者有其屋”，多地都有与沭阳类似的尝试。

2010年之后，因南京、苏州等城市限购，省内三四线城市以及县城、集镇等曾出现一波“返乡置业潮”，加上新型城镇化推进，三四五线城市外扩，使得农民工大量涌入新城。沭阳新城区人口中农民工曾占到三分之一，农民城区购买新房现象普遍。灌南和泗阳等地也曾出现过类似情况。一些市县其时也纷纷出台发放购房补贴、免收契税等优惠政策，城镇购房农民数量大增。

然而，进城买房的农民，不少仍然还在大城市务工，所购住房因此大量空置，空置率高企又使得商业等配套不愿进驻，但当地房地产市场还在大量开发，形成进一步空置的恶*循环。

“如果仅仅是发补贴之类的手段，依然是饮鸠止渴。”吴翔华说，新型城镇化背景下的农民进城购房，实为系统工程。“必须从其实际入住的角度考虑，这还需要一系列配套改革跟进，比如户籍制度改革、农村承包土地的经营权和农民住房财产权依法有偿转让和抵押贷款的试点等等。”

三四五线城市房地产市场缺少“财富效应”也是农民不愿进城购房的原因之一。另据悉，早些年沭阳提倡“低价战略”，房价核准严格，房价前几年一直比周边县市都要低，现在完全市场化，所以今年销量下降的同时房价却没降，城区商品住宅均价4200元/平方米左右，这也在一定程度上削弱了农民的住房购买意愿。

吴翔华建议，去库存需在扩大有效供给上动脑筋，比如像南通这样老龄化比例很高的地区，就可以将库存楼盘规划变更后改造为适老社区；再比如，实现教育等优势资源共享，“南京的教育资源如果向句容等地流动，也能让三四五线城市创造出购房需求。”