原标题:20恒大01 : 恒大地产集团有限公司2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）2020年度跟踪评级报告
恒大地产集团有限公司2020年面向合格投资者公
开发行公司债券（第一期）2020年度跟踪评级报
告
项目负责人：应治亚zyying@ccxi.com.cn
项目组成员：周鹏pzhou@ccxi.com.cn
电话：(010)66428877
传真：(010)66426100
2020年5月7日
CCXI-
2020年面向合格投资者公
开发行公司债券（第一期）2020年度跟踪评级报
告
项目负责人：应治亚zyying@ccxi.com.cn
项目组成员：周鹏pzhou@ccxi.com.cn
电话：(010)66428877
传真：(010)66426100
2020年5月7日
CCXI-
(文本框注释 空白)
(签名无效，数据错误) 签名者：中诚信国际信用评级有限责任公司 时间：2020.05.07 19:38:51 +08'00'
www.ccxi.com.cn 2恒大地产集团有限公司
2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）2020年度跟踪评级报告
China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.
声明
.本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与评级对象构成委托关系外，中诚信国
际与评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系；本次评级项目组成员及
信用评审委员会人员与评级对象之间亦不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系。
.本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，相关信息的合法性、真实性、完整性、准确
性由评级对象负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但对于
评级对象提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任何保证。
.本次评级中，中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求，按照中诚信国际的评
级流程及评级标准，充分履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公
正的原则。
.评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法，遵循内部评级程序做出的独
立判断，未受评级对象和其他第三方组织或个人的干预和影响。
.本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用，并不意味着中诚信
国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能作为使用人购买、出售或持有
相关金融产品的依据。
.中诚信国际不对任何投资者（包括机构投资者和个人投资者）使用本报告所表述的中诚信国际的分析
结果而出现的任何损失负责，亦不对发行人使用本报告或将本报告提供给第三方所产生的任何后果承担
责任。
.本次评级结果中的信用等级自本评级报告出具之日起生效，有效期为受评债券的存续期。债券存续期
内，中诚信国际将按照《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决
定评级结果维持、变更、暂停或中止评级对象信用等级，并及时对外公布。
www.ccxi.com.cn 2恒大地产集团有限公司
2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）2020年度跟踪评级报告
China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.
声明
.本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与评级对象构成委托关系外，中诚信国
际与评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系；本次评级项目组成员及
信用评审委员会人员与评级对象之间亦不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系。
.本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，相关信息的合法性、真实性、完整性、准确
性由评级对象负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但对于
评级对象提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任何保证。
.本次评级中，中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求，按照中诚信国际的评
级流程及评级标准，充分履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公
正的原则。
.评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法，遵循内部评级程序做出的独
立判断，未受评级对象和其他第三方组织或个人的干预和影响。
.本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用，并不意味着中诚信
国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能作为使用人购买、出售或持有
相关金融产品的依据。
.中诚信国际不对任何投资者（包括机构投资者和个人投资者）使用本报告所表述的中诚信国际的分析
结果而出现的任何损失负责，亦不对发行人使用本报告或将本报告提供给第三方所产生的任何后果承担
责任。
.本次评级结果中的信用等级自本评级报告出具之日起生效，有效期为受评债券的存续期。债券存续期
内，中诚信国际将按照《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决
定评级结果维持、变更、暂停或中止评级对象信用等级，并及时对外公布。
(签名无效，数据错误) 签名者：中诚信国际信用评级有限责任公司 时间：2020.05.07 19:38:51 +08'00'
China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.
北京市东城区朝阳门内大街南竹杆胡同2号银河SOHO6号楼
邮编：100010 电话：（8610）6642 8877传真：（8610）6642 6100
Building 6, Galaxy SOHO, No.2 Nanzhuganhutong,ChaoyangmenneiAvenue,
Dongcheng District,Beijing, 100010
恒大地产集团有限公司：
中诚信国际信用评级有限责任公司对贵公司及贵公司存续期内
相关债项进行了跟踪评级。经中诚信国际信用评级委员会最后审定：
维持贵公司主体信用等级为AAA，评级展望为稳定；
维持“20恒大01”的债项信用等级为AAA。
特此通告
中诚信国际信用评级有限责任公司
二零二零年五月七日
<2020>
China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.
北京市东城区朝阳门内大街南竹杆胡同2号银河SOHO6号楼
邮编：100010 电话：（8610）6642 8877传真：（8610）6642 6100
Building 6, Galaxy SOHO, No.2 Nanzhuganhutong,ChaoyangmenneiAvenue,
Dongcheng District,Beijing, 100010
恒大地产集团有限公司：
中诚信国际信用评级有限责任公司对贵公司及贵公司存续期内
相关债项进行了跟踪评级。经中诚信国际信用评级委员会最后审定：
维持贵公司主体信用等级为AAA，评级展望为稳定；
维持“20恒大01”的债项信用等级为AAA。
特此通告
中诚信国际信用评级有限责任公司
二零二零年五月七日
<2020>
(文本框注释 <2020>跟踪0208)
(有效性未知) 签名者：中诚信国际信用评级有限责任公司 时间：2020.05.07 19:38:42 +08'00'
(签名无效，数据错误) 签名者：中诚信国际信用评级有限责任公司 时间：2020.05.07 19:38:51 +08'00'
China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.
评级观点：中诚信国际维持恒大地产集团有限公司（以下简称“恒大地产”或“公司”）的主体信用等级为
AAA，评级展望为
稳定；维持“
20恒大
01”的债项信用等级为
AAA。中诚信国际肯定了公司销售业绩持续增长，继续保持突出的行业地位、土
地储备规模优势突出、区域布局分散化及土地储备成本优势明显，以及畅通的融资渠道等方面的优势对公司整体信用实力提供
了有力支持。同时，中诚信国际关注到房地产行业政策，公司债务规模较大，杠杆比例仍有下降空间短期债务占比较高，面临
一定再融资压力，盈利能力出现较大波动，预收款项对营业收入覆盖不足等因素对公司经营及信用状况造成的影响。
概况数据
恒大地产（合并口径）
总资产（亿元）
15,700.62 16,355.61 18,614.09
所有者权益合计（亿元）
2,586.73 3,222.49 3,803.21
总负债（亿元）
13,113.89 13,133.12 14,810.88
总债务（亿元）
7,017.72 6,695.62 7,264.82
营业总收入（亿元）
3,022.33 4,365.52 4,264.70
净利润（亿元）
419.98 722.39 428.68
EBITDA（亿元）
687.87 1,084.24 713.72
经营活动净现金流（亿元）
-783.98 1,346.55 208.03
营业毛利率（
%）
36.71 36.60 28.29
净负债率（
%）
168.18 153.45 144.20
总债务/EBITDA（X）
10.20 6.18 10.18
EBITDA利息保障倍数（
X）
1.48 2.26 1.49
2017
2018
2019
64.33%，货币资金及经营活动现金流对短期债务的保障不足，
加之货币资金受限部分金额较大，公司面临再融资压力。
.盈利能力出现较大波动，预收款项对营业收入覆盖不足。
受结转项目结构变化影响，
2019年公司毛利率同比下滑
8.31
个百分点，净利润同比下滑
40.66%。同时，截至
2019年末，
公司预收款项为
1,300.08亿元，对未来收入结转的保障程度
较弱。
评级展望
中诚信国际认为，恒大地产集团有限公司信用水平在未来
12~18个月内将保持稳定。
.可能触发评级下调因素。土地储备政策激进及回款能力大
幅弱化带来的对外部融资依赖度大幅提升，公司杠杆水平显
注：中诚信国际根据
2017年~2019年审计报告整理，其中恒大地产
2017 著上升，盈利能力出现大幅下滑，现金流平衡能力大幅弱化。
~2019年末长期应付款中部分有息债务调整至长期债务。
正面
.销售业绩持续增长，继续保持突出的行业地位。
2019年恒
大地产销售业绩持续增长，当年实现签约销售金额
5,473.20
亿元，同比增长
4.87%，持续多年位列全国房地产开发企业
销售前列，行业地位显著。
.土地储备规模优势突出，区域布局分散。截至
2019年末，
公司项目储备建筑面积为合计达
2.33亿平方米，分布于全国
236个主要城市，系国内项目覆盖城市最多的房地产开发企
业之一，规模突出及分散化的土地储备为其未来发展提供良
好支撑。
(签名无效，数据错误) 签名者：中诚信国际信用评级有限责任公司 时间：2020.05.07 19:38:51 +08'00'
.土地储备成本优势明显。公司平均土地成本长期保持较低
水平，截至
2019年末，公司土地储备平均成本为
1,934元/
平方米，具有较为明显的成本优势。
.顺畅的融资渠道。公司已与国内各类型金融机构建立了长
期的合作关系，且拥有较大规模的未使用授信，资本市场融
资途径亦较为顺畅。
关注
.房地产行业政策。在宏观经济增速放缓叠加新冠肺炎疫情
影响的背景下，因城施策等房地产行业调控政策仍在持续，
行业利润空间不断收窄，环境及政策的变化或对公司经营战
略的实施提出更高要求。
.债务规模较大，杠杆比例仍有下降空间。截至
2019年末，
公司总债务为
7,264.82亿元，同比增长
8.50%，期末净负债
率为
144.20%，仍处于较高水平。
.短期债务占比较高，面临一定再融资压力。截至
2019年
末，公司短期债务达
4,673.48亿元，占总债务的比例为
www.ccxi.com.cn 4恒大地产集团有限公司
2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）2020年度跟踪评级报告
同行业比较同行业比较
China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.
2019年部分房地产开发企业主要指标对比表
公司名称
总资产
（亿元）
全口径签约
销售金额（亿
元）
营业总收入
（亿元）
净负债率
（%）
净利润率
（%）
货币资金/
短期债务
(X)
存货周
转率
(X)
总债务/销售商品
提供劳务收到的
现金（X）
中国恒大
22,065.77 6,010.60 4,775.61 206.71 7.02 0.42 0.28 -
碧桂园
19,071.52 5,522.00 4,859.08 46.46 12.60 2.30 0.40 -
万科企业
17,299.29 6,308.40 3,678.94 33.87 14.99 1.77 0.28 0.60
融创中国
9,606.49 5,562.10 1,693.16 172.26 16.63 0.93 0.31 -
恒大地产
18,614.09 5,473.17 4,264.70 144.20 10.05 0.38 0.28 1.90
注：“中国恒大
”为“中国恒大集团
”简称，证券代码
03333.HK；“碧桂园
”为“碧桂园控股有限公司
”简称，证券代码
02007.HK；“万科企业
”为“万科企业股份有
限公司”简称，证券代码
000002.SZ/02202.HK；“融创中国
”为“融创中国控股有限公司
”简称，证券代码
01918.HK。2019年碧桂园签约销售金额为权益口径。
由于港股上市公司未披露销售商品提供劳务收到的现金，故表中相关指标无法计算。
资料来源：中诚信国际整理
存续债务融资工具情况
债券简称
20恒大01
本次债项信用等级
AAA
上次债项信用等级
AAA
发行金额
45.00亿元
存续期
2020/1/8~2023/1/8
(签名无效，数据错误) 签名者：中诚信国际信用评级有限责任公司 时间：2020.05.07 19:38:51 +08'00'
www.ccxi.com.cn 5恒大地产集团有限公司
2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）2020年度跟踪评级报告
China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.
www.ccxi.com.cn 6恒大地产集团有限公司
2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）2020年度跟踪评级报告
跟踪评级原因
根据国际惯例和主管部门要求，中诚信国际
需对公司存续期内的债券每年或每半年进行定期
与不定期跟踪评级，对其风险程度进行跟踪监测。
本次评级为定期跟踪评级。
募集资金使用情况
恒大地产集团有限公司2020年面向合格投
资者公开发行公司债券（第一期）（债券简称：“20
恒大01”、债券代码：“149021”）于2020年1月
8日完成发行，实际发行规模45.00亿元，发行年
限为2+1年期，票面利率为6.98%，到期日为2023
年1月8日，剩余规模45.00亿元。截至2020年
4月末，“20恒大01”募集资金已按照募集说明
书上列明的用途使用完毕。
宏观经济和政策环境
宏观经济：在全球经济放缓、外部贸易冲突
一波三折及内生性紧缩机制持续等因素影响下，2019年中国经济增速进一步回落，同比增长
6.1%，在稳增长政策加持下仍保持在预期目标之
内。虽然2019年四季度经济运行中积极因素一度
有所增多，但新型冠状病毒感染的肺炎疫情将对
经济带来较大冲击，加大了2020年经济运行不确
定性。
2019年中国经济延续供需两弱格局。从需求
角度看，房地产投资在建安投资支撑下保持韧性，
稳增长发力基建投资有所回升，但制造业投资与
民间投资等内生性投资疲弱拉低投资整体增速；
在居民部门杠杆率较高背景下扩大内需效果受
限，消费增长继续放缓；全球经济走弱、中美贸
易冲突压力下出口增速同比回落。需求疲弱生产
较为低迷，工业与服务业生产均同比放缓。
内部结构分化态势加剧。从需求结构来看，
投资与消费对经济增长贡献率回落，“衰退型顺
差”导致净出口对经济增长贡献率上升。从产业
结构来看，第三产业增速回落较大，新动能
相关产业增长放缓；生产端与消费端价格背离，
内部需求不足PPI低位运行，猪价上涨带动CPI
上行；此外，区域分化加剧，部分省、市经济增
速回落明显。
宏观风险：在国内外多重风险挑战持续的情
况下，新型冠状病毒感染的肺炎疫情进一步加大
了经济运行的风险，成为2020年中国经济面临的
最大“黑天鹅”事件。在疫情冲击下，中国经济
下行压力将进一步加大，第三产业面临的冲击尤
为突出，企业尤其是中小企业面临较大的生存压
力，而宏观经济下行与微观主体经营恶化或加剧
就业难。与此同时，在信用风险仍处于高发态势
的当下，疫情冲击所导致的经济下行有可能进一
步加剧信用风险释放。此外，央地财税不平衡体
制下地方政府收支压力持续存在，部分省份隐性
债务风险较为突出，疫情冲击或进一步加大地方
财政平衡压力。从外部环境来看，当今世界面临
百年未有之大变局，外部地缘政治风险仍需高度
警惕。
宏观政策：2019年12月召开的中央政治局
会议与中央经济工作会议明确2020年经济工作
“稳”字当头，确保经济运行在合理区间。但随着
疫情爆发人员流动受到较大限制，稳增长政策效
果将受到较大程度抑制。不过，在疫情缓解之后
政策稳增长力度或将有所加大，以促进生产恢复。
具体来看，积极财政政策或将加快节奏，尤其是
地方专项债的发行与投放工作将加快，以进一步
发挥基建托底作用。此外，针对服务业受疫情冲
击的具体情况，各地或有望出台对应的减税降费
措施。货币政策或边际宽松，充分利用LPR、降
准、再贴现、再贷款等工具，加大对受疫情冲击
的区域、行业、企业的支持力度，为恢复生产营
造良好货币信用环境。
宏观展望：受疫情影响，人员流动受限、春
节假期延长，交通运输、旅游、娱乐等服务业首
当其冲。我们认为，疫情对中国宏观经济的冲击
或将在一季度集中体现，一季度中国经济增速将
China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.
www.ccxi.com.cn 6恒大地产集团有限公司
2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）2020年度跟踪评级报告
跟踪评级原因
根据国际惯例和主管部门要求，中诚信国际
需对公司存续期内的债券每年或每半年进行定期
与不定期跟踪评级，对其风险程度进行跟踪监测。
本次评级为定期跟踪评级。
募集资金使用情况
恒大地产集团有限公司2020年面向合格投
资者公开发行公司债券（第一期）（债券简称：“20
恒大01”、债券代码：“149021”）于2020年1月
8日完成发行，实际发行规模45.00亿元，发行年
限为2+1年期，票面利率为6.98%，到期日为2023
年1月8日，剩余规模45.00亿元。截至2020年
4月末，“20恒大01”募集资金已按照募集说明
书上列明的用途使用完毕。
宏观经济和政策环境
宏观经济：在全球经济放缓、外部贸易冲突
一波三折及内生性紧缩机制持续等因素影响下，2019年中国经济增速进一步回落，同比增长
6.1%，在稳增长政策加持下仍保持在预期目标之
内。虽然2019年四季度经济运行中积极因素一度
有所增多，但新型冠状病毒感染的肺炎疫情将对
经济带来较大冲击，加大了2020年经济运行不确
定性。
2019年中国经济延续供需两弱格局。从需求
角度看，房地产投资在建安投资支撑下保持韧性，
稳增长发力基建投资有所回升，但制造业投资与
民间投资等内生性投资疲弱拉低投资整体增速；
在居民部门杠杆率较高背景下扩大内需效果受
限，消费增长继续放缓；全球经济走弱、中美贸
易冲突压力下出口增速同比回落。需求疲弱生产
较为低迷，工业与服务业生产均同比放缓。
内部结构分化态势加剧。从需求结构来看，
投资与消费对经济增长贡献率回落，“衰退型顺
差”导致净出口对经济增长贡献率上升。从产业
结构来看，第三产业增速回落较大，新动能
相关产业增长放缓；生产端与消费端价格背离，
内部需求不足PPI低位运行，猪价上涨带动CPI
上行；此外，区域分化加剧，部分省、市经济增
速回落明显。
宏观风险：在国内外多重风险挑战持续的情
况下，新型冠状病毒感染的肺炎疫情进一步加大
了经济运行的风险，成为2020年中国经济面临的
最大“黑天鹅”事件。在疫情冲击下，中国经济
下行压力将进一步加大，第三产业面临的冲击尤
为突出，企业尤其是中小企业面临较大的生存压
力，而宏观经济下行与微观主体经营恶化或加剧
就业难。与此同时，在信用风险仍处于高发态势
的当下，疫情冲击所导致的经济下行有可能进一
步加剧信用风险释放。此外，央地财税不平衡体
制下地方政府收支压力持续存在，部分省份隐性
债务风险较为突出，疫情冲击或进一步加大地方
财政平衡压力。从外部环境来看，当今世界面临
百年未有之大变局，外部地缘政治风险仍需高度
警惕。
宏观政策：2019年12月召开的中央政治局
会议与中央经济工作会议明确2020年经济工作
“稳”字当头，确保经济运行在合理区间。但随着
疫情爆发人员流动受到较大限制，稳增长政策效
果将受到较大程度抑制。不过，在疫情缓解之后
政策稳增长力度或将有所加大，以促进生产恢复。
具体来看，积极财政政策或将加快节奏，尤其是
地方专项债的发行与投放工作将加快，以进一步
发挥基建托底作用。此外，针对服务业受疫情冲
击的具体情况，各地或有望出台对应的减税降费
措施。货币政策或边际宽松，充分利用LPR、降
准、再贴现、再贷款等工具，加大对受疫情冲击
的区域、行业、企业的支持力度，为恢复生产营
造良好货币信用环境。
宏观展望：受疫情影响，人员流动受限、春
节假期延长，交通运输、旅游、娱乐等服务业首
当其冲。我们认为，疫情对中国宏观经济的冲击
或将在一季度集中体现，一季度中国经济增速将
(签名无效，数据错误) 签名者：中诚信国际信用评级有限责任公司 时间：2020.05.07 19:38:51 +08'00'
China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.
www.ccxi.com.cn 7恒大地产集团有限公司
2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）2020年度跟踪评级报告
有较大程度放缓。如果疫情在一季度被基本控制，
稳增长政策发力和消费、生产计划的后置可能会
给二季度经济反弹提供机会。在下半年，随着逆
周期宏观调控政策的发力，经济增速或将回升，2020年全年经济或前低后稳。由于疫情拖得越
久，经济影响也就越大，同时考虑到世界卫生组
织已经将此列为国际关注的突发公共卫生事件，
后续实际情况仍需视疫情的严重程度和持续时间
而定。
中诚信国际认为，肺炎疫情或将打断中国经
济的短时回稳进程，加大其短期下行压力，但稳
增长政策作用的发挥和部分产业在疫情之下仍保
持较快增长能在一定程度上缓冲经济下行。针对
疫情，各级政府持续采取强有力的管控措施，疫
情对中国经济的影响或偏于短期，中期影响或有
限。由于目前尚处疫情发展阶段，其持续时间和
严重程度对经济影响甚为重要，后续仍需密切关
注疫情的变化。但总体上来看，疫情并不会打断
中国既定的改革开放与经济转型进程，中国经济
中长期增长韧性犹存。
近期关注
2019年在房地产调控政策持续及政策区域
分化加重的影响下，房地产销售增速放缓，
房价涨幅明显收窄，房地产去库存效果逐
步显现
在坚持住房居住属性政策大基调的背景下，
近年来房地产销售增速呈现下行趋势。2019年，
全国商品房销售面积为17.16亿平方米，同比下
降0.1%，近年来首次出现负增长；全年商品房销
售金额为15.97万亿元，同比增长6.5%，增速下
滑5.7个百分点。商品房销售价格方面，2019年，
70个大中城市价格指数环比涨幅呈现明显缩窄，
由2018年8月环比涨幅1.49%的高点波动回落至
2019年12月的0.35%。
图1：近年来全国商品房销售情况
单位：亿元、万平方米、%
资料来源：国家统计局，中诚信国际整理
随着房地产去库存政策的持续推进，全国商
品房待售面积持续下降，截至2019年末全国商品
房待售面积降至4.98亿平方米，同比下降4.9%，
去库存效果逐步显现，但值得注意的是此前土地
供应较多、人口增长较慢甚至负增长的弱能级城
市，库存压力仍然较大，同时棚改货币化政策的
收紧亦或对三、四线及以下城市需求产生一定影
响。
中诚信国际认为，2019年以来，房地产市场
调控继续坚持以“房住不炒”为主要思路，各城
市延续多维度实施精准化、差异化调控。在调控
政策持续的影响下，房地产企业整体内部流动性
来源增速承压。
受融资环境紧缩的影响，2019年房企外部
现金流平衡能力面临挑战，但拿地意愿的
下降及新开工面积增速的大幅放缓，均有
助于房企现金流状况的改善
在投资方面，2019年，在年初新开工面积和
施工面积的双向推动下，房地产开发投资额始终
维持两位数的高增速，但随后房企根据外部环境
变化调整项目进度，房地产开发投资增速逐渐回
落，全年房地产开发投资同比增长9.9%至13.22
万亿元，其中住宅投资同比增长13.9%至9.71万
亿元。
China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.
www.ccxi.com.cn 7恒大地产集团有限公司
2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）2020年度跟踪评级报告
有较大程度放缓。如果疫情在一季度被基本控制，
稳增长政策发力和消费、生产计划的后置可能会
给二季度经济反弹提供机会。在下半年，随着逆
周期宏观调控政策的发力，经济增速或将回升，2020年全年经济或前低后稳。由于疫情拖得越
久，经济影响也就越大，同时考虑到世界卫生组
织已经将此列为国际关注的突发公共卫生事件，
后续实际情况仍需视疫情的严重程度和持续时间
而定。
中诚信国际认为，肺炎疫情或将打断中国经
济的短时回稳进程，加大其短期下行压力，但稳
增长政策作用的发挥和部分产业在疫情之下仍保
持较快增长能在一定程度上缓冲经济下行。针对
疫情，各级政府持续采取强有力的管控措施，疫
情对中国经济的影响或偏于短期，中期影响或有
限。由于目前尚处疫情发展阶段，其持续时间和
严重程度对经济影响甚为重要，后续仍需密切关
注疫情的变化。但总体上来看，疫情并不会打断
中国既定的改革开放与经济转型进程，中国经济
中长期增长韧性犹存。
近期关注
2019年在房地产调控政策持续及政策区域
分化加重的影响下，房地产销售增速放缓，
房价涨幅明显收窄，房地产去库存效果逐
步显现
在坚持住房居住属性政策大基调的背景下，
近年来房地产销售增速呈现下行趋势。2019年，
全国商品房销售面积为17.16亿平方米，同比下
降0.1%，近年来首次出现负增长；全年商品房销
售金额为15.97万亿元，同比增长6.5%，增速下
滑5.7个百分点。商品房销售价格方面，2019年，
70个大中城市价格指数环比涨幅呈现明显缩窄，
由2018年8月环比涨幅1.49%的高点波动回落至
2019年12月的0.35%。
图1：近年来全国商品房销售情况
单位：亿元、万平方米、%
资料来源：国家统计局，中诚信国际整理
随着房地产去库存政策的持续推进，全国商
品房待售面积持续下降，截至2019年末全国商品
房待售面积降至4.98亿平方米，同比下降4.9%，
去库存效果逐步显现，但值得注意的是此前土地
供应较多、人口增长较慢甚至负增长的弱能级城
市，库存压力仍然较大，同时棚改货币化政策的
收紧亦或对三、四线及以下城市需求产生一定影
响。
中诚信国际认为，2019年以来，房地产市场
调控继续坚持以“房住不炒”为主要思路，各城
市延续多维度实施精准化、差异化调控。在调控
政策持续的影响下，房地产企业整体内部流动性
来源增速承压。
受融资环境紧缩的影响，2019年房企外部
现金流平衡能力面临挑战，但拿地意愿的
下降及新开工面积增速的大幅放缓，均有
助于房企现金流状况的改善
在投资方面，2019年，在年初新开工面积和
施工面积的双向推动下，房地产开发投资额始终
维持两位数的高增速，但随后房企根据外部环境
变化调整项目进度，房地产开发投资增速逐渐回
落，全年房地产开发投资同比增长9.9%至13.22
万亿元，其中住宅投资同比增长13.9%至9.71万
亿元。
(签名无效，数据错误) 签名者：中诚信国际信用评级有限责任公司 时间：2020.05.07 19:38:51 +08'00'
China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.
图2：近年来全国房地产开发投资情况增加。与此同时，房地产行业面临未来2~3年债
China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.
图2：近年来全国房地产开发投资情况增加。与此同时，房地产行业面临未来2~3年债
单位：亿元、
%
资料来源：国家统计局，中诚信国际整理
受销售增速放缓以及融资环境紧缩的影响，
房企拿地意愿降低，新开工增速下滑。其中土地
市场方面，国内土地市场购置面积和价款均发生
明显下降，同比分别下降
11.4%和
8.7%。施工方
面，2019年，房地产开发企业新开工面积
22.72
亿平方米，同比增长
8.5%，增速下滑
8.7个百分
点。
图
3：近年来房地产开发企业土地购置面积及金额
单位：万平方米、亿元、
%
资料来源：国家统计局，中诚信国际整理
外部融资是房地产企业现金流的重要补充来
源。2019年
5月以来，多项针对房企融资端的调
控政策相继出台
1，房地产企业外部融资难度有所
1 5月，银保监会的
23号文明确要求，商业银行、信托、租赁
等金融机构不得违规进行房地产融资；
7月，银保监会对多家信
托进行窗口指导，要求控制房地产信托规模的增量，并强化合规
管控；当月，国家发改委发文要求，房企发行外债只能用于置换
未来一年内到期的中长期境外债务，同时还需详细披露其海外发
债的具体情况和资金用途；
8月，银保监会向各银保监局信托监
管处室传达下半年监管重点，指出按月监测房地产信托业务变化
情况，及时釆取多种措施，坚决遏制房地产信托过快增长、风险
过度积累的势头。
务集中到期压力，对房企的资金平衡能力形成较
大挑战。
中诚信国际认为，在行业整体规模增速放缓
和融资环境收紧的综合作用下，房地产企业土地
投资趋于理性，新开工节奏有所放缓，在一定程
度上能够缓解内部现金流平衡压力；与此同时，
房地产行业外部流动性压力增大，对房企的资金
平衡能力提出更高要求。
房地产行业梯队分化格局持续凸显，规模
房企凭借更强的销售回款和外部融资能力
具有更为明显的竞争优势
随着房地产行业调控政策和融资环境持续收
紧，市场竞争加剧，行业内的兼并购项目增加，
资本实力较强、具有品牌影响力的大中型房地产
企业的销售规模及集中度持续提升，房地产行业
梯队分化格局持续凸显。
具体来看，
2019年
TOP 3房企销售规模增速
放缓，集中度小幅下降
0.3个百分点；
TOP 4~10、
TOP 11~30的梯队规模企业集中度上升，梯队内
竞争加剧，同时各梯队的销售金额门槛也有所提
升。总体而言，
TOP 30梯队房企凭借更强的销售
回款和外部融资能力，具有较为明显的竞争优势；
而房地产市场资源加速向优势企业聚集，将使得
梯队分化格局得以持续。与之相比，
2019年
TOP
31~50和
TOP 51~100房企的集中度同比有所下
降。
表
1：2017~2019年国内房企权益销售金额集中度
(签名无效，数据错误) 签名者：中诚信国际信用评级有限责任公司 时间：2020.05.07 19:38:51 +08'00'
201720182019
TOP 3 9.4% 9.8% 9.5%
TOP 10 19.5% 21.3% 21.4%
TOP 30 31.0% 35.1% 35.7%
TOP 50 37.3% 43.4% 43.5%
TOP 100 46.1% 53.7% 53.0%
资料来源：克而瑞信息集团，中诚信国际整理
中诚信国际认为，在行业增速放缓且面临不
确定因素的背景下，具有规模优势、品牌影响力、
www.ccxi.com.cn 8恒大地产集团有限公司
2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）2020年度跟踪评级报告
China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.
www.ccxi.com.cn 9恒大地产集团有限公司
2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）2020年度跟踪评级报告
产品打造能力及现金流平衡能力的房企凭借较强
的销售及筹资能力，将获得更多的资源倾斜和流
动性补充，具有更为明显的竞争优势。
新型冠状病毒肺炎疫情对房地产企业销售
回款及开工推盘有负面影响，各地政府相
继出台相关政策应加以应对；疫情对房地
产行业的影响程度取决于疫情持续时间
新型冠状病毒肺炎疫情（以下简称“疫情”）
直接导致的全国范围停工、停售对房企推盘及销
售造成一定冲击；房地产企业土地储备进度及项
目推盘节奏亦将更趋审慎。
与此同时，部分地方政府围绕活跃交易、土
地出让和融资等层面出台行业相关政策，帮助房
地产企业渡过难关。其中上海市、浙江省、海南
省、无锡市、西安市、南昌市、深圳市等省市政
府先后发文，从允许延迟土地价款缴纳、税费缴
纳延期、预售条件适度放宽、延长公积金贷款期
限、信贷支持等多个维度帮助房地产开发企业应
对疫情影响，但尚未突破限购、限贷、限售、限
价等调控政策。
中诚信国际认为，因疫情爆发于房地产行业
销售淡季，因而短期内对行业的整体冲击可控；
但2020年下半年房地产企业公开市场到期债务
压力较重，若疫情持续时间延长，则房地产企业
的资金平衡将在更大程度上依赖于外部政策环境
的持续改善。
重组上市事宜仍处于推进之中，与部分战略投资者
约定的实现重组上市期限延期，中诚信国际将关注
公司上市事项的进展
2016年10月，公司与广州市凯隆置业有限公
司（以下简称“凯隆置业”）、深圳经济特区房地产（集
团）股份有限公司（以下简称“深深房”）签订合作
协议，深深房将以发行人民币普通股及支付现金的
方式购买凯隆置业持有的恒大地产100%股权从而
使凯隆置业成为深深房的控股股东。目前恒大地产
已完成房地产业务的内部重组，并取得香港联交所
对中国恒大控股的恒大地产在A股重组上市的正
式分拆批复，但由于本次重组交易结构较为复杂，
该重组事项仍在进行中。同时，2016年12月、2017
年5月及2017年11月，公司三次合计引入1,300
亿元战略投资2。2020年1月13日，中国恒大集团
（3333.HK，以下简称“中国恒大”）发布公告称，
鉴于公司重组上市工作正在有序推进，经与第一批
及第二批战略投资者友好协商，一致同意将700亿
元人民币股权投资增资协议中约定的实现重组上
市期限延期，与第三批战略投资者600亿元股权投
资约定的期限保持一致，即由“2020年1月31日”
延期至“2021年1月31日”。中诚信国际将持续关
注恒大地产与深深房的重组事宜。
2019年，公司销售业绩持续增长，规模优势显著。
但其项目开发节奏持续放缓，期末在建面积继续下
降
从项目运作情况看，跟踪期内公司项目开发
节奏明显放缓，新开工项目规模持续走低。2019
年公司新开工面积同比下降22.26%。竣工方面，2019年公司保持较大结转规模，竣工项目体量与
上年基本持平。随着竣工项目的持续放量，公司
期末在建规模不断下降但其仍保持较大的开发体
量，截至2019年末，公司在建面积为10,688万
平方米，同比下降11.91%。从城市分布来看，公
司在建项目面积的前十大城市分别为重庆市、成
都市、佛山市、太原市、昆明市、沈阳市、贵阳
市、宁波市、长沙市和烟台市，占当期末在建面
积的比重分别为5.99%、5.23%、2.38%、2.03%、
1.99%、1.97%、1.89%、1.85%、1.75%和1.70%，
2公司于2016年12月、2017年5月及2017年11月分次引入
战略投资300亿元、400亿元及600亿元，恒大地产承诺
2017~2020年分别实现不少于243亿元、500亿元、550亿元及
600亿元的净利润（经扣除非经常性损益），并于2021年1月31
日前完成重组事项。同时均承诺在订立重组协议前及在正常持续
经营前提下，每一年度将其68%的净利润分配给其股东。在实
际履行中，如若实际净利润小于该承诺，公司则按相关比例派给
投资者股息；如若未按时完成重组事项，而未能完成并非相关投
资者造成，则投资者在有关期限届满后两个月内有权向凯隆置业
提出以原有投资成本回购投资者所持有恒大地产股权或凯隆置
业按约定无偿向投资者转让恒大地产股份作为补偿，但凯隆置业
有权选择不回购相关权益，在此情况下，许家印先生代替凯隆置
业执行回购相关公司股权。
China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.
www.ccxi.com.cn 9恒大地产集团有限公司
2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）2020年度跟踪评级报告
产品打造能力及现金流平衡能力的房企凭借较强
的销售及筹资能力，将获得更多的资源倾斜和流
动性补充，具有更为明显的竞争优势。
新型冠状病毒肺炎疫情对房地产企业销售
回款及开工推盘有负面影响，各地政府相
继出台相关政策应加以应对；疫情对房地
产行业的影响程度取决于疫情持续时间
新型冠状病毒肺炎疫情（以下简称“疫情”）
直接导致的全国范围停工、停售对房企推盘及销
售造成一定冲击；房地产企业土地储备进度及项
目推盘节奏亦将更趋审慎。
与此同时，部分地方政府围绕活跃交易、土
地出让和融资等层面出台行业相关政策，帮助房
地产企业渡过难关。其中上海市、浙江省、海南
省、无锡市、西安市、南昌市、深圳市等省市政
府先后发文，从允许延迟土地价款缴纳、税费缴
纳延期、预售条件适度放宽、延长公积金贷款期
限、信贷支持等多个维度帮助房地产开发企业应
对疫情影响，但尚未突破限购、限贷、限售、限
价等调控政策。
中诚信国际认为，因疫情爆发于房地产行业
销售淡季，因而短期内对行业的整体冲击可控；
但2020年下半年房地产企业公开市场到期债务
压力较重，若疫情持续时间延长，则房地产企业
的资金平衡将在更大程度上依赖于外部政策环境
的持续改善。
重组上市事宜仍处于推进之中，与部分战略投资者
约定的实现重组上市期限延期，中诚信国际将关注
公司上市事项的进展
2016年10月，公司与广州市凯隆置业有限公
司（以下简称“凯隆置业”）、深圳经济特区房地产（集
团）股份有限公司（以下简称“深深房”）签订合作
协议，深深房将以发行人民币普通股及支付现金的
方式购买凯隆置业持有的恒大地产100%股权从而
使凯隆置业成为深深房的控股股东。目前恒大地产
已完成房地产业务的内部重组，并取得香港联交所
对中国恒大控股的恒大地产在A股重组上市的正
式分拆批复，但由于本次重组交易结构较为复杂，
该重组事项仍在进行中。同时，2016年12月、2017
年5月及2017年11月，公司三次合计引入1,300
亿元战略投资2。2020年1月13日，中国恒大集团
（3333.HK，以下简称“中国恒大”）发布公告称，
鉴于公司重组上市工作正在有序推进，经与第一批
及第二批战略投资者友好协商，一致同意将700亿
元人民币股权投资增资协议中约定的实现重组上
市期限延期，与第三批战略投资者600亿元股权投
资约定的期限保持一致，即由“2020年1月31日”
延期至“2021年1月31日”。中诚信国际将持续关
注恒大地产与深深房的重组事宜。
2019年，公司销售业绩持续增长，规模优势显著。
但其项目开发节奏持续放缓，期末在建面积继续下
降
从项目运作情况看，跟踪期内公司项目开发
节奏明显放缓，新开工项目规模持续走低。2019
年公司新开工面积同比下降22.26%。竣工方面，2019年公司保持较大结转规模，竣工项目体量与
上年基本持平。随着竣工项目的持续放量，公司
期末在建规模不断下降但其仍保持较大的开发体
量，截至2019年末，公司在建面积为10,688万
平方米，同比下降11.91%。从城市分布来看，公
司在建项目面积的前十大城市分别为重庆市、成
都市、佛山市、太原市、昆明市、沈阳市、贵阳
市、宁波市、长沙市和烟台市，占当期末在建面
积的比重分别为5.99%、5.23%、2.38%、2.03%、
1.99%、1.97%、1.89%、1.85%、1.75%和1.70%，
2公司于2016年12月、2017年5月及2017年11月分次引入
战略投资300亿元、400亿元及600亿元，恒大地产承诺
2017~2020年分别实现不少于243亿元、500亿元、550亿元及
600亿元的净利润（经扣除非经常性损益），并于2021年1月31
日前完成重组事项。同时均承诺在订立重组协议前及在正常持续
经营前提下，每一年度将其68%的净利润分配给其股东。在实
际履行中，如若实际净利润小于该承诺，公司则按相关比例派给
投资者股息；如若未按时完成重组事项，而未能完成并非相关投
资者造成，则投资者在有关期限届满后两个月内有权向凯隆置业
提出以原有投资成本回购投资者所持有恒大地产股权或凯隆置
业按约定无偿向投资者转让恒大地产股份作为补偿，但凯隆置业
有权选择不回购相关权益，在此情况下，许家印先生代替凯隆置
业执行回购相关公司股权。
(签名无效，数据错误) 签名者：中诚信国际信用评级有限责任公司 时间：2020.05.07 19:38:51 +08'00'
China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.
合计占比为26.78%，公司在建项目城市分布较为表4：公司签约销售项目分布情况（万平方米）
China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.
合计占比为26.78%，公司在建项目城市分布较为表4：公司签约销售项目分布情况（万平方米）
广泛。
表
2：近年来公司新开工及竣工情况（万平方米）
科目201720182019
新开工面积
8,940 6,860 5,333
竣工面积
4,278 6,789 6,778
项目数量
755 796 819
在建面积
13,154 12,133 10,688
资料来源：公司提供，中诚信国际整理
房地产销售方面，得益于公司充足的可售资
源及强劲的销售策略和销售执行力，
2019年签约
销售规模持续增长，规模优势显著，公司签约销
售金额同比增长
4.87%至
5,473.17亿元。从销售
区域分布情况看，
2019年公司房地产业务签约销
售额来自华南区域占比
33%；来自华中区域占比
为
31%；来自华北区域占比
22%；来自华东区域
占比为
14%，各区域签约销售占比与上年基本保
持一致。从城市能级来看，
2019年签约销售额来
自一、二线城市
3销售金额占比为
58.7%。2020
年以来，一季度中国恒大分别实现签约销售金额
及签约销售面积
1,473.7亿元和
1,658.2万平方米，
分别同比增长
23.2%和增长
50.4%，中诚信国际
将持续关注新冠肺炎疫情对中国恒大销售情况的
影响。
表
3：近年来公司房地产业务运营情况（万平方米、亿元、
元/平方米）
科目201720182019
销售面积（全口径）
销售金额（全口径）
销售均价（全口径）
结算面积
结算金额
结算均价
4,801.05 4,970.25 5,301.114,783.54 5,219.23 5,473.179,963.53 10,500.95 10,324.563,231.05 4,716.53 4,744.532,928.11 4,218.99 4,115.259,062.41 8,945.12 8,673.67
资料来源：公司提供，中诚信国际整理
3一线城市包括北京、上海、广州、深圳；二线城市包括武汉、
长沙、南京、成都、杭州、西安、济南、太原、合肥、南昌、福
州、哈尔滨、长春、沈阳、呼和浩特、石家庄、兰州、西宁、银
川、郑州、贵阳、昆明、南宁、海口、乌鲁木齐、拉萨、重庆、
天津、大连、青岛、宁波、厦门、珠海、汕头、苏州、无锡、佛
山、烟台、东莞、温州、泉州、南通、唐山、潍坊、徐州、三亚、
中山。
区域2017 2018 2019
华南
34% 31% 33%
华北
19% 21% 22%
华中37% 36% 31%
华东10% 12% 14%
注：华北包括北京、天津、河北、新疆、山西、甘肃、青海、宁夏、
辽宁、内蒙古、黑龙江、吉林；华中包括河南、陕西、四川、重庆、
湖北、山东、安徽；华东包括江苏、浙江、上海；华南包括广东、
海南、贵州、湖南、广西、云南、江西、福建。
资料来源：公司提供，中诚信国际整理
2019年公司土地拓展节奏有所提升，同时公司土地
储备仍保持规模突出、分散化及明显成本优势，为
其未来发展提供良好支撑
公司在新项目获取上以维持土地储备消耗与
补充的动态平衡为目标，持续优化住宅地产项目
区位布局，以实现一、二、三线城市均衡发展的
目标。
2019年公司新拓展项目数量与上年基本持
平，但一二线城市新增土地储备建筑面积占比为
50.75%，较上年提高
19.98个百分点。受新增土
地储备中一二线占比提升的影响，
2019年公司土
地购置支出规模同比有所增加。
表
5：近年来公司新增土地储备情况（个、万平方米、亿
元）
指标201720182019
新拓展项目
242 101 111
新增土地建筑储备面积9,674 4,261 4,778
土地购置支出
2,117 761 1,171
年末项目储备建筑面积26,879 25,549 23,305
资料来源：公司提供，中诚信国际整理
截至
2019年末，公司项目储备
4建筑面积合
计达
23,305万平方米，华中、华南、华北和华东
地区土地建筑面积分别占比为
36.37%、32.24%、
20.59%和
10.80%；从城市布局来看，截至
2019
年末公司已进入全国
236个主要城市，项目储备
规模较大的城市包括烟台市、重庆市、成都市、
昆明市、贵阳市、沈阳市、长沙市、肇庆市、江
(签名无效，数据错误) 签名者：中诚信国际信用评级有限责任公司 时间：2020.05.07 19:38:51 +08'00'
4期末项目储备口径为规划建筑面积-累积竣工面积。
www.ccxi.com.cn 10恒大地产集团有限公司
2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）2020年度跟踪评级报告
China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.
门市和清远市等，分别占当期末总项目储备的由于销售规模的提升，公司销售费用呈增长
China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.
门市和清远市等，分别占当期末总项目储备的由于销售规模的提升，公司销售费用呈增长
5.87%、5.52%、4.45%、2.81%、2.76%、2.24%、
2.20%、1.93%、1.75%和
1.72%，合计占比达
31.24%，分散的区域布局增强了公司抵御区域风
险的能力，其中，一二线城市土地建筑面积占比
达
50.29%，占比与上年末基本持平。土地成本方
面，截至
2019年末公司土地储备的平均成本为
1,934元/平方米，具有明显的土地成本优势。
表
6：截至
2019年末公司全口径项目储备区域分布情况
（万平方米）
城市土地储备面积占比
华中
8,475 36.37%
华南
7,514 32.24%
华北
4,799 20.59%
华东
2,517 10.80%
合计
23,305
100.00%
资料来源：公司提供，中诚信国际整理
财务分析
因结算项目结构变化，
2019年公司营业毛利率同
比大幅减少，盈利能力整体较上年同期下滑较大，
同时公司预收款项规模较小，对收入结算的保障
较弱
公司具有明显的土地成本优势，为其楼宇销
售板块保持较高水平的初始获利空间提供支撑。
但
2019年受售价较低的清尾销售楼盘实现交付
的影响，当年公司整体营业毛利率同比下滑
8.5
个百分点。此外，公司待结算资源规模相对较小，
截至
2019年末公司预收账款
1,300.08亿元，同比
下降
22.78%，占当年营业收入的比重为
30.48%，
对未来收入结转的保障较弱。
表
7：近年来公司主要板块毛利率构成
(%)
收入
2017
2018
2019
楼宇销售
36.83 36.80 28.07
物业管理收入
25.19 24.46 27.18
租金收入
100.00 100.00 100.00
酒店收入
43.03 42.96 37.16
建筑工程、商品销售及其他
22.74 21.03 24.95
合计
36.71 36.60 28.29
态势；同时在债务规模高企以及汇兑损失大幅增
多等因素影响下，2019年公司财务费用有所增
长，但公司整体期间费用把控能力仍处于较好水
平。
受楼宇销售板块毛利率大幅下降及当年结算
金额下滑影响，
2019年公司经营性业务盈利能力
出现较大回落；由于采用公允价值模式进行后续
计量的物业等投资性房地产公允价值变动，
2019
年公允价值变动收益有所下降；受处置子公司损
益下降以及关联方借款利息收入增长等因素影
响，2019年公司投资收益同比有所减少；在捐赠
支出较大的影响下，公司营业外损益持续为负。
综上，公司
2019年实现净利润同比下降
40.66%。
受利润总额下滑影响，
2019年公司
EBITDA
亦呈现较大幅度回落，同期
EBITDA利润率和所
有者权益收益率较上年同期明显减弱。
表
8：近年来公司盈利能力相关指标（亿元、
%）
2017 2018 2019
销售费用154.11 163.13 185.20
管理费用77.43 95.01 106.17
财务费用20.17 34.98 53.87
期间费用率8.33 6.71 8.10
经营性业务利润638.36 1,025.12 672.42
资产减值损失5.48 4.81 9.85
公允价值变动收益75.82 15.60 10.94
投资收益-36.29 13.27 5.99
营业外损益-46.27 -31.41 -36.06
利润总额626.02 1,017.62 643.56
EBITDA 687.87 1,084.24 713.72
EBITDA利润率22.76 24.84 16.74
净利润419.98 722.39 428.68
净资产收益率24.22 24.87 12.20
(签名无效，数据错误) 签名者：中诚信国际信用评级有限责任公司 时间：2020.05.07 19:38:51 +08'00'
资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理
2019年，公司债务规模整体仍处于高位，杠杆比
例仍有下降空间；近年来公司分红比例较大，需
持续关注分红政策对公司自有资本的影响
2019年，随着业务规模的扩大，公司资产总
额保持增长趋势。公司资产仍以流动资产为主，
受存货规模的增加影响，流动资产占比同比提升
了
1.47个百分点。
资料来源：公司提供，中诚信国际整理
www.ccxi.com.cn 11恒大地产集团有限公司
2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）2020年度跟踪评级报告
China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.
公司流动资产主要由货币资金、预付款项、稳步提升。
China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.
公司流动资产主要由货币资金、预付款项、稳步提升。
其他应收款和存货构成。其中，货币资金主要为
银行存款和保证金，
2019年末同比增长
1.70%，
货币资金中受限货币资金占比达
41.13%，受限比
例较高；
2019年预付款项同比下降
15.68%，主
要系尚未取得土地使用权证的预付土地款；受与
合营企业、受同一最终控股公司控制的公司之间
往来款增长影响，
2019年公司其他应收款同比增
长
51.42%；公司存货账面价值同比增长
18.80%。
公司存货主要由开发成本和开发产品构成，其中
2019年末开发产品占比较上年末下降
1.27个百
分点至
9.98%，公司项目区域分散，整体去化情
况较好；公司非流动资产主要由投资性房地产和
长期股权投资构成。
2019年末公司投资性房地产
同比小幅减少
0.34%，主要系当年处置账面价值
33.34亿元投资性房地产所致；
2019年公司长期
股权投资有所增长，主要系公司对合营联营企业
的投资持续攀升所致。
2019年公司负债总额亦有所增长，主要由应
付账款、预收款项、其他应付款和有息债务构成。
其中，随着项目建设进度的推进，公司应付工程
款和材料款大幅增多，导致当年应付账款同比增
长
28.53%；预收账款主要为预收购房款，
2019
年继续呈现下滑态势，同比下降
22.78%，且相对
于当年结转收入其整体规模较小；同期末，公司
其他应付款有较大幅度提升，主要由应付合营企
业等关联方款项、应付土地款、应付少数股东、
应付收购子公司款项等构成；此外，随着业务规
模的快速扩张，公司对外融资需求亦不断提高，
2019年有息债务规模同比增长
8.50%，整体处于
高位。
所有者权益构成方面，得益于利润积累，公
司自有资本不断夯实；值得注意的是，近年来公
司分红比例较大，
2017及
2018年公司分别分配
当年利润金额
284.09亿元
446.06亿元，需持续关
注分红政策对公司自有资本的影响。此外，受合
作项目增多影响，近年来公司少数股东权益占比
表
9：近年来公司主要资产负债表科目情况（亿元）
2017
2018
2019
货币资金
2,667.48
1,750.78
1,780.52
其他应收款477.28 657.17 995.08
存货8,964.05 10,081.34 11,976.55
投资性房地产1,455.88 1,556.38 1,551.03
应付账款1,727.73 2,351.43 3,022.39
其他应付款712.04 785.74 1,200.33
预收账款2,440.54 1,683.52 1,300.08
总债务7,017.72 6,695.62 7,264.82
未分配利润920.32 1,277.23 1,662.02
所有者权益2,586.73 3,222.49 3,803.21
少数股东权益452.67 739.94 982.96
资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理
得益于自有资本实力的持续提升，近年来公
司财务杠杆水平有所回落。2019年末公司资产负
债率和净负债率分别为
79.57%和
144.20%，分别
较上年末下降
0.73个百分点和
9.25个百分点，但
仍有下降空间。
公司流动资产主要由存货、货币资金和其他应收
款构成，其中随着开发规模不断增加，存货占比
持续上升，开发产品占比较低且布局分散，存货
及资产周转表现尚可
在项目开发进度及储备拓展节奏的带动下，
2019年公司流动资产规模继续保持上升态势。公
司流动资产主要由存货、货币资金和其他应收款
构成。
表
10：近年来公司主要流动资产分析（亿元、
%）
2019
2018
2017
流动资产/总资产
88.20
86.97
88.44
存货/流动资产64.73 70.88 72.75
货币资产/流动资产
19.26
12.31
10.82
(签名无效，数据错误) 签名者：中诚信国际信用评级有限责任公司 时间：2020.05.07 19:38:51 +08'00'
其他应收款
/流动资产
3.45 4.62 6.04（存货+货币资金）
/流动资产
84.00 83.18 83.57
开发产品
927.31 1,136.34 1,195.29
开发产品/存货
10.34 11.27 9.98
开发成本
8,046.76 8,956.37 10,799.44
开发成本/存货
89.77 88.84 90.17
资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理
从存货构成来看，公司存货主要由开发成本
和开发产品构成。截至
2019年末，公司开发产品
www.ccxi.com.cn 12恒大地产集团有限公司
2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）2020年度跟踪评级报告
China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.
为1,195.29亿元，占存货的比重为9.98%，占比足；此外，2019年公司业务规模的扩张，拿地支
China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.
为1,195.29亿元，占存货的比重为9.98%，占比足；此外，2019年公司业务规模的扩张，拿地支
规模较小，且区域分散度较高；同期末，公司开
发成本为
10,799.44亿元，占存货的比重为
90.17%，
较大规模体量的开发项目在保障公司未来业务发
展的同时或使其面临较大资本支出压力。资产周
转效率方面，由于结算收入的下降，
2019年存货
及总资产周转效率小幅回落，但整体仍处于适中
水平。
表11：近年来公司周转率相关指标
2017 2018 2019
存货周转率（次
/年）
0.25 0.29 0.28
总资产周转率（次/年）0.22 0.27 0.24
资料来源：公司定期报告，中诚信国际整理
受拿地及建安支出影响，公司经营活动净现金流
大幅减少。短期债务规模较大，手持货币资金对
其覆盖能力明显不足
由于销售回款能力较弱，公司销售商品、提
供劳务收到的现金规模有所下降。
2019年公司销
售商品、提供劳务收到的现金同比下降
3.10%至
3,810.41亿元。但受新获取项目力度增大，土地
支出规模增加以及项目建设进度的推进影响，
2019年公司经营性现金流较去年同期下降
89.82%至
137.01亿元。
随着公司在建项目的持续推进以及新获取项
目节奏波动，2019年末公司总债务规模有所上
升。具体来看，信托贷款、银行借款、应付票据
及公司债券为公司主要债务构成项，其中信托借
款的占比较高，融资渠道结构仍有较大的改善空
间。从债务期限看，短期债务在总债务中占比较
高，2019年末公司短期债务占总债务的比重为
64.33%，其债务期限结构有待改善。截至
2019
年末，中国恒大平均加权融资成本为
8.99%，同
比增长
0.86个百分点。
受盈利规模大幅下滑以及公司债务规模高企
等因素影响，公司
EBITDA对债务本息的保障能
力有所减弱；同时，2019年公司手持货币资金部
分受限规模较大，对短期债务的覆盖能力明显不
出和建安支出增长较快，其经营获现情况有所波
动，经营活动净现金流对债务本息的覆盖程度相
对较弱。
表
12：近年来公司现金流及偿债指标情况（亿元、
X、%）
2017
2019
2018
经营活动净现金流
-783.98
1,346.55
208.03
销售商品、提供劳务收到的
现金
3,649.00 3,932.36 3,832.44
货币资金/短期债务
0.65 0.41 0.38
短期债务/总债务
58.86 64.54 64.33
总债务/EBITDA 10.20 6.18 10.18
经营活动净现金流
/总债务
-0.11 0.20 0.03
总债务/销售商品、提供劳务
收到的现金
1.92 1.70 1.90
资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理
较为充足的外部授信以及顺畅的融资渠道能够
对整体偿债能力提供支持
截至
2019年末，公司与多家商业银行保持良
好的合作关系，合并口径授信总额为
5,019亿元，
未使用的授信额度为
2,614亿元，备用流动性较
为充裕。与此同时，公司通过信托、资管计划及
发行公司债券，并借助海外母公司中国恒大内外
联动的多种方式进行融资，融资渠道丰富。
截至
2019年末，公司受限资产合计为
4,299.35亿元，其中货币资金受限规模
732.32亿
元，存货受限规模
3,411.56亿元，受限资产合计
占当期末总资产的
23.10%。
或有事项方面，截至
2019年末，公司对外担
保余额
4,675.69亿元，其中为商品房客户按揭贷
款担保金额
4,402.88亿元、为第三方（工程建设
施工单位、材料设备供应商等公司战略合作伙伴）
融资担保
81.55亿元、为合联营企业融资担保
191.26亿元，公司对外担保或有风险可控。
过往债务履约情况：根据公司提供的《企业
信用报告》及相关资料，
2016~2019年
12月
31
日，公司所有借款均到期还本、按期付息，未出
现延迟支付本金和利息的情况。根据公开资料显
示，截至报告出具日，公司在公开市场无信用违
(签名无效，数据错误) 签名者：中诚信国际信用评级有限责任公司 时间：2020.05.07 19:38:51 +08'00'
www.ccxi.com.cn 13恒大地产集团有限公司
2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）2020年度跟踪评级报告
China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.
www.ccxi.com.cn 14恒大地产集团有限公司
2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）2020年度跟踪评级报告
约记录。
评级结论
综上所述，中诚信国际维持恒大地产集团有
限公司的主体信用等级为AAA，评级展望为稳
定；维持“20恒大01”的债项信用等级为AAA。
China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.
www.ccxi.com.cn 14恒大地产集团有限公司
2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）2020年度跟踪评级报告
约记录。
评级结论
综上所述，中诚信国际维持恒大地产集团有
限公司的主体信用等级为AAA，评级展望为稳
定；维持“20恒大01”的债项信用等级为AAA。
(签名无效，数据错误) 签名者：中诚信国际信用评级有限责任公司 时间：2020.05.07 19:38:51 +08'00'
China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.
www.ccxi.com.cn 15恒大地产集团有限公司
2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）2020年度跟踪评级报告
附一：恒大地产集团有限公司股权结构图及组织结构图（截至2019年末）
资料来源：公司提供
China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.
www.ccxi.com.cn 15恒大地产集团有限公司
2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）2020年度跟踪评级报告
附一：恒大地产集团有限公司股权结构图及组织结构图（截至2019年末）
资料来源：公司提供
(签名无效，数据错误) 签名者：中诚信国际信用评级有限责任公司 时间：2020.05.07 19:38:51 +08'00'
附二：恒大地产集团有限公司财务数据及主要指标（合并口径）附二：恒大地产集团有限公司财务数据及主要指标（合并口径）
China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.
财务数据（单位：万元）
2017
2018
2019
货币资金
26,674,800.00 17,507,800.00 17,805,201.90
其他应收款
4,772,800.00 6,571,700.00 9,950,811.80
存货净额
89,640,500.00 100,813,400.00 119,765,467.80
长期投资
436,400.00 1,743,300.00 1,994,462.50
固定资产
1,565,700.00 1,655,800.00 1,582,592.10
在建工程
608,000.00 737,400.00 825,178.00
无形资产
527,100.00 530,300.00 559,123.60
投资性房地产
14,558,800.00 15,563,800.00 15,510,295.60
总资产
157,006,200.00 163,556,100.00 186,140,915.50
预收款项
24,405,400.00 16,835,200.00 13,000,829.10
其他应付款
7,120,400.00 7,857,400.00 12,003,333.00
短期债务
41,308,700.00 43,210,900.00 46,734,831.40
长期债务
28,868,500.00 23,745,300.00 25,913,335.70
总债务
70,177,200.00 66,956,200.00 72,648,167.10
净债务
43,502,400.00 49,448,400.00 54,842,965.20
总负债
131,138,900.00 131,331,200.00 148,108,813.50
费用化利息支出
450,200.00 483,900.00 478,866.00
资本化利息支出
4,202,200.00 4,322,400.00 4,313,225.50
所有者权益合计（含非控股股东权益）
25,867,300.00 32,224,900.00 38,032,102.00
营业总收入
30,223,300.00 43,655,200.00 42,646,968.90
经营性业务利润
6,383,600.00 10,251,200.00 6,724,156.40
投资收益
-362,900.00 132,700.00 59,923.70
净利润
4,199,800.00 7,223,900.00 4,286,786.30
EBIT 6,710,400.00 10,660,100.00 6,914,455.50
EBITDA 6,878,700.00 10,842,400.00 7,137,244.40
销售商品、提供劳务收到的现金
36,490,000.00 39,323,600.00 38,324,351.10
经营活动产生现金净流量
-7,839,800.00 13,465,500.00 2,080,250.60
投资活动产生现金净流量
-4,277,500.00 -4,488,600.00 -4,080,710.30
筹资活动产生现金净流量
8,348,600.00 -12,028,800.00 2,162,535.40
财务指标
2017
2018
2019
营业毛利率（
%）
36.71 36.60 28.29
期间费用率（
%）
8.33 6.71 8.10
EBITDA利润率（
%）
22.76 24.84 16.74
净利润率（
%）
13.90 16.55 10.05
净资产收益率（
%）
24.22 24.87 12.20
存货周转率
(X）
0.25 0.29 0.28
资产负债率（
%）
83.52 80.30 79.57
总资本化比率（
%）
73.07 67.51 65.64
净负债率（
%）
168.18 153.45 144.20
短期债务/总债务（
%）
58.86 64.54 64.33
经营活动净现金流
/总债务（
X）
-0.11 0.20 0.03
经营活动净现金流
/短期债务（
X）
-0.19 0.31 0.04
经营活动净现金流
/利息支出（
X）
-1.69 2.80 0.43
总债务/销售商品、提供劳务收到的现金（
X）
1.92 1.70 1.90
总债务/EBITDA（X）
10.20 6.18 10.18
EBITDA/短期债务（
X）
0.17 0.25 0.15
EBITDA利息保障倍数（
X）
1.48 2.26 1.49
经调整
EBIT利息保障倍数（
X）
2.35 3.12 2.34
(签名无效，数据错误) 签名者：中诚信国际信用评级有限责任公司 时间：2020.05.07 19:38:51 +08'00'
注：1、所有者权益包含少数股东权益，净利润包含少数股东损益；
2、中诚信国际分析时将
2017 ~2019年末长期应付款中部分有息债务调整至长期
债务。
www.ccxi.com.cn 16恒大地产集团有限公司
2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）2020年度跟踪评级报告
附三：基本财务指标的计算公式附三：基本财务指标的计算公式
China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.
指标
计算公式
长期投资
=可供出售金融资产
+持有至到期投资
+长期股权投资
短期债务
=短期借款+以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债/交易性金融负债+应
付票据+一年内到期的非流动负债+其他债务调整项
长期债务
=长期借款
+应付债券
+其他债务调整项
资本结
净债务
=总债务-货币资金
构
资产负债率
=负债总额
/资产总额
总债务=长期债务+短期债务
净负债率=净债务/所有者权益合计
总资本化比率=总债务/（总债务+所有者权益合计）
经营效存货周转率
=营业成本
/存货平均净额
率应收账款周转率
=营业总收入
/应收账款平均净额
营业毛利率
=（营业总收入
—营业成本
)/营业总收入
=营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金支出-退保金
-赔付支出净额
-提取保
期间费用率=（销售费用+管理费用+研发费用+财务费用）/营业总收入
经营性业务利润
险合同准备金净额
-保单红利支出
-分保费用-税金及附加
-期间费用
+其他收益
盈利
经调整
EBIT =EBIT+资本化利息支出
EBIT（息税前盈余）=利润总额+费用化利息支出
能力
EBITDA（息税折旧摊销前盈余）=EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销
总资产收益率
=EBIT/总资产平均余额
净利润率
=净利润/营业总收入
净资产收益率=净利润/所有者权益合计平均值
现
金资本支出
=购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金
流
流动比率=流动资产/流动负债
速动比率
=（流动资产
-存货）
/流动负债
偿债能
EBITDA利息保障倍数
=EBITDA/利息支出
利息支出=费用化利息支出+资本化利息支出
力
经调整EBIT利息保障倍数=经调整EBIT/利息支出
注：“利息支出、手续费及佣金支出、退保金、赔付支出净额、提取保险合同准备金净额、保单红利支出、分保费用
”为金融及涉及金融业务的相
关企业专用。根据《关于修订印发
2018年度一般企业财务报表格式的通知》（财会
<2018>15号），对于已执行新金融准则的企业，长期投资计算公
式为：“长期投资
=债权投资
+其他权益工具投资
+其他债权投资
+其他非流动金融资产
+长期股权投资
”。
(签名无效，数据错误) 签名者：中诚信国际信用评级有限责任公司 时间：2020.05.07 19:38:51 +08'00'
www.ccxi.com.cn 17恒大地产集团有限公司
2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）2020年度跟踪评级报告
附四：信用等级的符号及定义附四：信用等级的符号及定义
China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.
主体等级符号
含义
AAA受评对象偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
AA受评对象偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低。
A受评对象偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。
BBB受评对象偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。
BB受评对象偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。
B受评对象偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。
CCC受评对象偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。
CC受评对象在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务。
C受评对象不能偿还债务。
注：除
AAA级，CCC级及以下等级外，每一个信用等级可用
“＋”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
中长期债券等级符号
含义
AAA债券安全性极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
AA债券安全性很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低。
A债券安全性较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。
BBB债券安全性一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。
BB债券安全性较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。
B债券安全性较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。
CCC债券安全性极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。
CC基本不能保证偿还债券。
C不能偿还债券。
注：除
AAA级，CCC级及以下等级外，每一个信用等级可用
“＋”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
短期债券等级符号
含义
A-1为最高级短期债券，还本付息风险很小，安全性很高。
A-2还本付息风险较小，安全性较高。
A-3还本付息风险一般，安全性易受不利环境变化的影响。
B还本付息风险较高，有一定的违约风险。
C还本付息风险很高，违约风险较高。
D不能按期还本付息。
注：每一个信用等级均不进行微调。
(有效性未知) 签名者：中诚信国际信用评级有限责任公司 时间：2020.05.07 19:38:51 +08'00'
www.ccxi.com.cn 18恒大地产集团有限公司
2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）2020年度跟踪评级报告