同时，本次《通知》将REITs称为“基础设施领域不动产投资信托基金”，把范围扩大在基础设施领域的项目上，而不是狭隘在商业房地产。

郑建平指出，“《通知》明确指出包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。还鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点，这还只是优先支持的基础设施补短板行业。相信随着试点期的成功进行，只要基础设施领域的项目本身足够优质，都应该可以REITs。”

真正能去杠杆的

创新金融工具横空出世

从基建的融资方式而言，本次《通知》还有一大亮点就是明确REITs试点是资产转让融资而非借钱负债融资，《通知》提出了“遵循市场原则，坚持权益导向”的原则，通过REITs实现权益份额公开上市交易。

对此，郑建平认为，“这就与ABS、CMBS等债务型的资产支持证券不同。债务型的资产支持证券依托发行主体的信用，需要发行主体在规定的年限之内偿还本金和收益。而现在要试点的REITs，是拿证券化基金来真正买进持有这些资产。而权益型的REITs则可以把资产真正转移到证券化的基金手中，它所依托的是资产权益。不再依托原来的主体信用，而是建立在资产基础之上的权益导向。这才叫真正的资产证券化、真正的REITs，也正是能针对地方政府和企业债台高筑的一剂良方。”

今年中央又提出，加快5G网络、数据中心等新型基础设施建设进度，要大力推进新基建。

“如果沿袭老路，仅靠发债只会让债越借越多。那只能让地方政府越来越不堪重负。如果通过真正的REITs，就可以把基础设施项目里，那些没有建设过程中风险的已建成项目，而且收益已经稳定化的优质资产，通过REITs转为由社会资金所持有，实现真实出售资产的权益型REITs。可以预测到如果这类权益型REITs产品推出，并且它的规模逐渐扩大，那么基础设施类的资产就可以成为资本市场上的优质资产。REITs的基础设施并没有离开本地。把水电气热等市政工程，收费道路桥梁、仓储物流等资产卖给社会基金持有之后，地方并没有失去这些资产的使用功能。这些基础设施仍然由这个城市所使用，只不过持有人改变了。它不再是由债权人对地方政府持有债权，而是由社会投资人来持有这些有收益的资产。而原来持有基础设施的政府机构与平台公司，负债率就会大幅度减轻，自然就去杠杆了。所以把权益型REITs说成是能改变地方政府负债结构的根本性金融工具，这一点也不为过。”郑建平进一步表示。