房价到底该不该涨？

长期以来在国内舆论中，房价上涨被当作了原罪。

理由：房价上涨，老百姓买不起房了，好像大多数国民都不是住在自有房屋中。但事实果然如此吗？让我们来看看以下数据：

根据中国人民银行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组日前在《中国金融》上发表的资产负债情况调查结果显示：城镇居民家庭户均总资产317.9万元，城镇居民家庭净资产为289万元；报告显示，中国家庭资产主要以实物为主，住房占比近七成，住房拥有率达到96%。

这个基本客观的报告，凸显出一个问题，一个很久以来就弄不清的问题：房价上涨对老百姓到底是好还是不好？

这问题太复杂，尤其是在中国这个人口众多，经济发展极不平衡的国家。

我们不妄图面面俱到，只以调查报告中的平均数据来推测一下：

一个住房拥有率接近百分之百，而家庭资产中房产占比接近七成的国家，其居民大多数应该是希望房价涨的。因为这可以让自己的资产升值，这符合基本逻辑。

所以可以得出结论，房价上涨对大多数国民利大于弊。

房价该涨但更应稳定！

上涨不意味着疯涨，房价泡沫一直存在，但只要控制得当，不至于破裂，就会对整体经济有利。

2015~2016年间，中国房价基本翻倍，这种涨幅持续下去会导致严重的后果。政府在2016年后就开始实施了以“房住不炒”为核心思想的楼市调控政策，之后直至2019年，各地的限购政策不断推出，且逐渐加码，以天津限购政策为例：

在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的成年单身（包括未婚和离异）人士，暂停在本市（滨海新区除外）再次购买新建商品住房和二手住房。

非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证。

而比这更严格的政策，全国各地比比皆是，在类似政策指引下，还是以天津楼市为例：房价从2016年的高峰开始，初期短暂下跌，之后便一直保持横盘状态：

政府的调控很有成效，房价的疯涨得到了遏制，历史的经验告诉我们，房价稳中有涨对国民经济意义更大。

房产是否有投资机会？

2020年以来，受到疫情和经济下滑的影响，全球开始货币放水。

以美国为例，连续出台3轮财政刺激政策，合计2.1万亿美元，而第四轮的4840亿美元也将推出。其他国家和地区如日本和欧盟国家也推出了类似政策。目前各国利率在调整如下：

受到外部影响，虽然我国情况更好，但也不得不采取类似措施应对，根据央行报道：中国3月M2货币供应同比增加10.1%，这是中国在进行房价调控政策后首次M2增速超过两位数，而M2数据历来和房价关系紧密：

上图是2002年至2017年中国各城市房价涨幅M2的关系，最上面粉色的曲线为M2增速曲线，各城市曲线图例在右侧。

货币增量和房价上涨的内在逻辑不难理解。

政府为了维稳，是不能让物价大幅上升的，这时候就需要有一个巨大的资金蓄水池，能把多余的资金储备起来而不流向消费市场。

蓄水池可选项中：股票受到疫情影响很难走出一波大行情；大宗商品的投资门槛较高，受到国际资本影响风险较大（参考近期的原油宝事件）；土地市场方兴未艾。所以综合来看适合老百姓投资的只剩下了房产。所以房产的确是危机中最适合老百姓的投资选择。

调控政策力度依旧，该投资什么房产？

我们发现，今年深圳房市已经开始了报复性上涨，并且涨幅巨大，这说明市场内蕴含的投资冲动有多大。

但深圳市政府随即出台的调控政策，让我们可以看出，政府对“房住不炒”的政策是一以贯之的。那在这种情况下，该如何投资房产，如何选择投资标的呢？

仔细研究楼市就会发现，在普通房产受调控影响的同时，学区房却走出了一波不错的行情。以天津为例，为了不让极端数据影响趋势判断，我们选择了价格居中的天津河西区闽侯路小学学区房为例：

在2016年前，包括学区房在内的所有的房价几乎翻了一倍，在当时，闽侯路学区房价格基本在三万出头。

而到了2019年，房价均值已经上升到四万左右，可以发现其整体房价单价上涨了约25%：

从单价数据上看，上涨幅度并不多，但在学区房这个特定市场，更具有实际意义的，不是单价，而是总价。单价低的基本上都是大房型，而单价高的一般以小户型为主，个别公产或者企业产权的拆间的单价甚至超过五万。我们来对比一下：

以上截取了安居客的网站价格，海潮并不保证其准确性，但却具有横向比较的价值。

学区房包含三重属性：住房属性，学位属性和投资属性。以上数据说明，学区房中的住房属性越大，受到价格调控影响越大，而学位属性所占比例越高，越能独立于调控政策。

所以，20平米以内的公产房或企业产房无疑是更加理智的选择，因其基本不含住房属性，超小的面积意味着总投资款更低。而且在限购政策下，公产房不纳入调控范围内。更便于快速交易。

当地入学政策对学区房影响巨大

买学区房的人都是为了入学，那当地政府对学区房的政策无疑影响巨大。我们在选择学区房的时候一定要尽量规避政策风险。

北京在2017年公布新的学区房政策，十平米以内的学区房成为历史。这对全国都有示范意义。除此之外，还应该考虑学区房对应的学区划分变动情况，学区房是否为铁片等问题。这都需要每一个想去投资学区房的人根据当地情况认真研究，请记住每一个成功的投资背后都是汗水和努力。

但政策不仅是雷区，也蕴含机遇。

最近天津2020年度招生政策新政中关于“公办学校和民办学校同步招生“的规定颇为引人注目。

具体的政策解读为：公办学校、民办学校同步招生是指义务教育阶段公办学校和民办学校互不享有招生特权，在区教育行政部门统一组织下，公办学校、民办学校招生入学工作同步组织实施，录取结束后同步注册学籍。公办学校、民办学校同步招生主要是为了落实义务教育免试就近入学要求，遏制违规掐尖招生行为，维护正常招生秩序。

由于之前私立学校招生普遍早于公立学校，很多家长会选择先在私立报名，如果没有成功再报名公立。

而现在报名同时进行，这就让众多家长在公立还是私立之间做出选择，大多数家长面对这种选择无疑更倾向于安全的公立学校，毕竟私立学校大多需要面试。

这无疑会对天津学区房市场带来极大利好。