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原标题：销售和投资增速放缓，净负债率降至29％ 来源：亿翰智库
●核心观点
2019年招商蛇口销售金额再创新高，达到2204.74亿元,超额完成2000亿销售目标；新增计容建筑面积1423万平方米，新增土储保持正向增长。在盈利能力方面，营业收入稳健提升，盈利能力保持在较高水平，其中毛利润率和净利润率分别为34.65%和19.31%，但是与2019年相比，各项盈利规模指标和盈利比率指标均有小幅下滑。债务方面，随着所有者权益和货币资金的增长，招商蛇口净负债率降至29.28%，远低于行业均值；另外背靠央企，2019年招商蛇口在融资方面融资成本依旧保持较低水平。
一、销售金额突破2000亿，新增土储增速放缓
2019年招商蛇口签约销售金额为2204.74亿元,同比增长29.25%，超额完成2000亿销售目标；签约面积为1169.44万平方米，同比增长41.35%。虽然2019年招商蛇口的销售业绩增速有所放缓，但销售业绩总量在行业内仍然处于较高水平，在亿翰智库2019年1-12月全口径销售金额排行榜中位列第12名。另外，2019年招商蛇口的销售均价略有下降， 2019年招商蛇口销售均价为18852.96元/平方米，较2018年下降约1765元/平方米。
土地储备方面，截至2019年底，招商蛇口总土地储备为4109万平方米，其中2019年新增计容建筑面积1423万平方米。截至2019年12月31日，招商蛇口的总土地储备为4109万平方米，其中深圳土储高达800万平方米，粤港澳大湾区土储占比28%。从总土地储备在不同能级城市的土地分布情况来看，其中一线城市、二线城市和三四线城市的土地储备分别为874万平方米、2201万平方米和1034万平方米。总体上，一二线城市资源占75%。2019年招商蛇口总共获取了79 个新项目，新增计容建筑面积1423万平方米，同比增长4.9%。由于2019年销售面积大幅增长，因此从投销比来看，2019年招商蛇口投销比为1.2，企业投资力度呈下降趋势。但实际上，企业投资增速依然为正，土地储备保持正向增长。不过2019年新增土储同比增速4.9%远低于2016-2018年的土储增速。
最后，从招商蛇口2016-2019年新增土储单价数据来看，招商蛇口的资源获取均价逐步下降。另外从其新进入的城市来看，2018年新进入的城市包括福州、南昌 、湛江、徐州、温州、宜昌等，2019年新进入的城市包括汕头、肇庆、扬州、台州、长沙等，因此，我们认为楼面地价的下降一方面可能是企业多元拿地，降低了拿地成本，另一方面可能是企业土储布局方面有所调整，例如新进入的城市土地单价相对更低。
二、盈利能力维持较高水平，但下降趋势已现
营业收入方面，2019年招商蛇口营业收入同比增长10.64%，达到了976.72亿元。但是营业收入增速与2018年相比，呈放缓的趋势。
分行业来看，招商蛇口的营业收入来源有三：一是社区开发与运营，二是园区开发与运营，三是邮轮产业建设与运营，其中社区开发与运营以房地产销售为主。根据三个行业2018-2019年的营业收入数据，首先，社区开发与运营贡献的营业收入最高，但是2019年这方面的营业收入同比增速仅7.45%。其次，园区开发与运营产生的营业收入占比为12.77%，在2019年营业收入增长最快，营业收入同比增长了38.33%。最后，邮轮产业建设与运营方面的营业收入也相对较低，但是同比增速也高于社区开发与运营。综合来看，社区开发与运营增速放缓，是导致招商蛇口营业收入增速放缓的主要原因。
分地区来看，深圳区域营业收入贡献最大。2019年深圳区域的营业收入为216.38亿元。深圳区域不仅营业收入占比最高，而且仍然维持正增长。2019年深圳区域营业收入与2018年相比，提升了10.27%。深圳区域的营业收入数据一方面说明企业在大本营——深圳区域的实力较强，另一方面也说明在深圳区域维持着较高的增长力。
盈利方面，报告期内招商蛇口无论是毛利润还是净利润，无论是盈利规模指标还是盈利比率指标，都呈下降的态势。第一，招商蛇口在营业收入增速放缓的情况下，营业成本增速却逐年增加，因此，2019年招商蛇口的毛利润为338.43亿元，同比下降2.93%。毛利润率为34.65%，与2018年相比下降4.84个百分点。第二，2019年招商蛇口的三费费用与2018年相比也有一定的增长。2019年三费费用合计130.95亿元，三费费用率上升0.76个百分点至13.41%。三费中销售费用增长最快，同比增长42.01%。销售费用率上涨0.5个百分点，达到2.26%。第三，企业2019年计提了20.92亿元的存货跌价准备，存货跌价准备与2018年相比同比增长212.32%，故导致了20.92亿元的资产减值损失。因此，2019年招商蛇口的净利润为188.57亿元，同比下降3.1%。净利润率为19.31%，下降了2.74个百分点。
三、净负债率大幅下降，融资成本维持行业低位
2019年招商蛇口净负债率降低了15.73个百分点，由2018年的45.01%降至29.28%。从计算净负债率的各个要素来看，2019年招商蛇口有息负债总量为1419.04亿元，同比增长21.94%；货币资金同比增长了11.8%，达到753.24亿元；净资产2273.7亿元，较2018年增长了108.86%。综合来看，净资产的大幅增长是净负债率下降的主要原因。具体来看，一是企业永续债大幅增长，由2018年的70亿元增长至2019年的190亿元；二是少数股东权益由329.54亿元增长至1325.25亿元。
在净负债率较低，企业债务结构较为合理的情况下，企业的短期偿债能力也相对较强。2019年招商蛇口货币资金为753.24亿元，短期有息负债总计547.93亿元，货币资金能够完全覆盖短期有息负债，企业现金短债比为1.37倍，短期偿债压力较小。
招商蛇口的实际控制人为招商局集团有限公司，而招商局是国务院国有资产管理委员会的全资控股公司。因此，融资方面，招商蛇口具有一定优势，其综合融资成本一直低于5%。2019年融资成本虽然上升了0.7个百分点，达到了4.92%，但是在行业内，仍然处于较低水平。