前几天，北京西城区教委发布的《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》，引起轩然大波：

自今年7月31日后，西城区购房并取得房产证的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

说白了，过去买了某重点小学对应的小区，孩子铁定能上重点，俗称“铁片”。

今后买了这种“铁片”学区房，也不一定板上钉钉能进重点，最后还是要在同学区里多个学校随机派位。

不过大原则仍然是坚持政府统筹，统一入学管理、免试就近。

这个政策出台后，随即引发众人YY，好多媒体都跟风报道。

有的写3年前北京一位家长花1200万买下丰汇园一套39O地下室，单价超30万，只为上旁边的宏庙小学。

有的说很多持有学区房房产的业主第一时间跑出来挂房出售，放盘量显著增加，挂牌价也比最近成交价低了几十万不止。

可据最了解北京市场的地产自媒体人张大伟讲，丰汇园根本就没有地下室；单价30万的学区房，基本都是平房。

而且，这一政策开始执行是在7月31日以后，还有3个月窗口期。按正常二手房交易程序，时间非常宽裕。

目前西城的二手学区房，反而进入成交高峰期。很多孩子家长为了赶上最后一班车，都纷纷赶在政策实施前入场。

需求集中释放，反而推高成交价。据张大伟介绍，他关注的几套西城二手学区房，4月时单价还是14万多，现在已经15万多了。

好多人以为，西城这个新政策具有划时代意义――从小学起就多校划片随机派位，意味着今后“铁片”学区房将会大跌。

不过，据张大伟介绍，北京其他区的多校划片早就开始实施了，西城区反而是最后一个。

像朝阳区是2017年开始的，东城区是2018年开始的，海淀区是2019年开始的。只不过好多人没关注罢了。

而且，政策只说多校划片，具体如何实施？是摇号还是顺序派位？没说。

但大原则依然是“就近原则下的多校”，也就是说，理论上你家门口100米就是一个重点小学，大概率是不会派位去1公里外的大头校的。

另外，还要看到时候每年的具体细节。其实只有个别小学存在这个问题，毕竟只有育翔、实验二等少数几个学校学位紧张，其他的其实不紧张。

但不管怎样派位，先决条件都是必须要在片区内有套房。买了好学区的不一定能上得了，可是不买是一定没有机会上。

再看看北京其他几个意见执行多校划片的区，像海淀、东城，最近两年学区房价格并没有明显变化。

因此，张大伟认为，短期内会明显冲高，透支未来几个月甚至一两年的空间。但从长远看，影响不大，还是“物以稀为贵”。

好多人关心，天津未来会不会跟进？

目前，天津执行的其实也是学片制。只不过是小学入学仍然执行就近划片，初中入学则是随机派位。

而且从今年起，天津的私立初中也要开始执行“公民同招，超额摇号”政策了。

按理说，上优质小学是为了考进优质初中。现在无论是公立还是私立，初中都不用考了，只能摇号。

这样的话，重点小学的价值应该降低才对，学区房的价格也应该持续走低才对。

可是看一看最近两年天津楼市里二手学区房的价格走势，恐怕并不是这样。

尤其是和平的学区房，仍然十分抢手。因为和平的教育资源最强，不仅好小学多，对应的优质初中也多，摇上好的公立中学的几率更大。

还是那句话，有了学区房可能摇不中好学校，但是没有学区房连摇号的资格都没有。

国家出台一系列政策，目的只有一个：保证教育公平。

可我们应该了解，教育资源的不均衡是必然存在的，这是一个发展问题，也是一个短期内难以改变的现实。

以北京西城为例，优质学校基本都是以前部委或部队直属的。比如最热的育翔，其实就是过去的空军子弟学校。

像和平区好学校为什么多？也是因为以前中直、市直机关，企业的家属院大多数在和平，历史悠久，持续投入资源。

世界上很多国家都有学区房，一个朋友在美国加州尔湾买了一套最好学区的新房，要比周边最差学区的房子贵三分之二，比中等学区的房子也要贵二三十万。

张大伟说，其实恰恰是过去几年教育公平改革下，才出现了学区房升温的现象。

以北京为例，目前最热门的宏庙、裕中、椿树馆等热门的直升小学、9年一贯制初中，过去基本都是靠条子才能上的。现在虽然贵，但起码给了外面机会。

更重要的，买学区房这是一个正向筛选机制，可以比较直接地“择邻”。

像北京西城和海淀的学区房牛，其实还是和生源基础有关――西城集中了很多公务员子女，海淀集中了各大院校博士、硕士子女。

很大程度上，学区房比的是家长对孩子的教育配合程度。

家长选择学区房，也不是说一定期盼着孩子将来考上清华北大，只是希望能有一个比较良好的成长环境而已，和几千年前的孟母差不多。

因此，明白了这个底层逻辑，你才能理解学区房真正的价值所在。

对于孩子的教育，相信没有任何家长会放弃。即便是再没文化的父母，也都盼着孩子能好好学习，没一个会说“学好学差无所谓”。

而中国人对学区房的追逐，其实根源在于中产阶层的群体焦虑。

这种焦虑的来源，一是身边其他家长的无意识攀比，二是社会中媒体传播的情绪渲染，三是对自己人生的路径依赖。

这种焦虑的表现，一是对现在所处阶层的不甘心，总希望努努劲再上个台阶；二是对未来可能的阶层跌落心存恐惧，害怕孩子不努力输在起跑线。

学区房问题，不是个房地产问题，而是个社会问题。

这个问题短期内无解，普通人只能在力所能及之下拥抱焦虑、想办法解决问题。

讲真，姜Sir一直以来对学区房都不太感冒，也了解不多。

主要是因为，家门口就有一所河西二流一类公办小学，虽比不像上海道、师大二附小这种有名气，但还算扎实。而且附近还有几所不错的私立能报名。

选择还不算太差，也就没必要非得去和平上重点。

而且自己小学就是划片，初中大锅端，高中才考进一所中游重点，大学也不是名校――从小到大没啥名校情结，对孩子也没啥期望值。

姜Sir比较认可，在基础教育阶段，一个中上等的学校里遇到一个特别负责任的老师，要比单纯的学校名气重要得多。

媒体圈一个朋友，孩子小学上的和平重点，遇上一个不怎么样的老师，升初中时成绩很差。花钱进了某校中校，因为遇到一个很好的老师，最后考到年级第一。

而且姜Sir认为，家近是一宝。与其天天跋山涉水送孩子去一流一类校，不如家门口上一个二流一类校，省下精力能做很多事，包括课外辅导。

对于学区房，姜Sir认为永远不会过时，但要区分重音――究竟是“带学区的房子”，还是“配了套房的学位”？

说白了，就是这学区房具不具备居住功能？

具备，重音在后，学区是房子的附属品；不具备，重音在前，房子是学位的附属品。

对于前者，你在力所能及范围内大可以放心去买，甚至要早买。因为即便政策再怎么变，它永远都是稀缺的。

对于后者，比如很多带学位的拆间、伙单、过道房等，你就要想清楚你所面临的风险――万一哪天政策彻底变天，这种东西就没有任何价值了。

总之，丰俭由人，一切都是个人选择。

姜Sir接受不了砸锅卖铁也要把孩子送进和平重点的做法，但是尊重这种家长的选择。

只是提醒各位，在保证孩子接受良好教育的同时，也要兼顾整个家庭的正常生活，一切最好都安排妥当。

这日子，可不是一天两天了。

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2020・5・9