国家推进基础设施领域REITs试点，进化高杠杆模式

◆根据国家统计局公布的最新数据显示，今年一季度，全国房地产开发投资21963亿元，同比下降7.7%；但3月份，全国房地产开发投资11848亿元，不仅环比大幅增长134.3%，而且同比还增长了1.2%。与之相比，3月份全国固定资产投资同比增速依然还是-16.1%。房地产投资额Top 5的省份为：江苏（2718亿）、广东（2549亿）、浙江（2045亿）、山东（1539亿）、四川（1332亿元），加上安徽、河南、福建，全国范围内房地产开发投资额在一季度超过千亿大关的省份已达8个。

点评

在基建领域率先试点推出公募REITs，将有效盘活基础设施领域的大量存量资产――据测算从1981年到2018年，基础固定资产投资存量总量大概是420万亿元，除非经营性资产、折旧损耗，按照标准公募REITs产品发行，大概能盘活4万亿―12万亿元，意味着可以带动约20万亿―40万亿元直接投资，这将极大促进基础建设的良性投资循环形成，也可以帮助基础设施运营主力城投公司提升直接融资比重，降低企业负债杠杆率，在其地方政府融资功能被剥离后，又打开另一扇缓解资金困境的门。

《通知》中尽管没有直接点名山东，但青岛西海岸作为国家级新区、以及青岛、烟台、威海、东营、日照等15个山东国家级经济开发区的在运营基础设施，只要满足条件都可以开展试点。

从更长远着眼，以房地产和基础设施为抵押品的中国经济信用扩张的主要方式，难以成为经济未来进一步增长的发动机。中国需要给房地产、基础设施定价和地方政府信用定价的“锚”，建立起房地产市场、基础设施投融资市场和信用市场价格发现的功能，引导资源有效配置。REITs是这个可以助力定价的“锚”――可以把基础设施投资形成的资产和房地产资产的存量部分，还有未来大量的增量部分作为底层资产，纳入到市场化的资源配置体系中来，通过对它们进行合理的估值、定价、发行、二级市场交易，实现价格发现。《通知》强调“Reits依托基础设施项目持续稳定的收益”，意味着纯粹的补贴/兜底融资模式可能不是目前REITs项目的首选。以上种种结合会将“土储担保获得资金进行基建或房地产开发销售住宅或部分商业回笼资金进行下一轮开发”的这种“依赖住宅价格永不跌”的看似刚性兑换实则风险基本压在银行渠道上的闭环模式，逐步进化成“土地储备基建+房地产开发市场配置的金融化获取资金进行下一轮开发”的闭环模式，这种模式最大的优点是在金融化环节由市场来发现机会和判断风险，极大分化了银行单一承担风险的压力。从这层意义上说，在商业地产领域推出REITs的时机也并不远了。

一季度全省房地产开发市场逐步恢复

◆一季度，全省房地产开发投资1538.7亿元，同比下降0.3%，降幅比1-2月收窄3.9个%；全省商品房施工面积61315.0万O，增长7.7%。其中，新开工面积3219.8万O，下降29.2%，降幅比1-2月收窄17.5个%。全省商品房销售面积1569.5万O，下降21.6%，降幅比1-2月收窄9.5个%全省商品房销售额1237.4亿元 ，比1-2月增加777.3亿元；下降21.4%，降幅比1-2月收窄5.7个%。销售回笼资金（定金及预收款、个人按揭贷款）应用到项目建设上的资金1000.4亿元，比1-2月增加365.8亿元；下降18.8%，降幅比1-2月收窄1.1个%。

点评

从全国来看，房地产复苏速度快于其它行业，3月份全国固定资产投资同比增速依然还是-16.1%，但3月份，全国房地产开发投资同比增长1.2%。山东省也如此――固定资产投资-4.1%VS房地产开发投资-0.3%。山东省的房地产复苏速度也快于全国平均水平（-7.7%）。

碧桂园并购重点重汽地产，体现民营房企参与国企混改的一种思路

◆4月29日，随着中国重汽集团与碧桂园集团在山东济南正式签署战略合作协议，山东国有房地产企业转让“第一大单”尘埃落定。碧桂园集团将斥资48亿元，收购中国重汽集团旗下的中国重汽集团房地产开发有限公司（简称“重汽地产”）100%股权。去年底，重汽地产资产包的挂牌价为51.49亿元。

点评

正如重汽发言人所言：前十房企都和重汽进行了接触，也都看好地产资产状况，疫情让他们的投资规划收紧，这也导致原本被看好的项目出现了流拍，而在降价后，碧桂园成为了最终的坚持者。那么只能说明碧桂园对山东房地产市场的看好和逆周期抄底贯彻得更加坚决。此次碧桂园以48亿元获得220万O的土地储备，按照容积率2.5、1万元/O计算，它们将转化成550亿左右的货值，山东市场年底以济南为先开始进行销售窗口期，碧桂园为2021/2022年的销售大年做了极好的储备。

对重汽而言，将地产资产卖给碧桂园，除了可以心无旁骛的做主业，更能借助碧桂园这些年在机器人、智能制造产业园、生态农业探索积累的经验，围绕全系列商用车主业在智能制造、智慧园区开发建设、智慧物流等上下游打造产业生态圈，并支持山东省乡村振兴战略实施。

国企此轮混改的一个重要目的就是“吸引社会多元化资源，支持产业升级”，重汽集团与碧桂园的合作就是这种思路的体现，对于有多元化产业的民营房企而言，以收购/参股/合资/战略合作等方式参与国企混改，不仅仅为得到土地资源，更能借助国企的信用，在新业务或新融资渠道方面得到长足发展。

青岛瞄准世界工业互联网之都，进行工业互联网三年攻坚

◆4月26日，青岛市工业和信息化局印发《青岛市工业互联网三年攻坚实施方案（2020-2022年）》，围绕青岛市实施工业互联网攻坚行动总体部署，力争到2022年，建成核心要素齐全、融合应用引领、产业生态活跃的世界工业互联网之都。

点评

青岛这个战略举措符合“顺势而为，扬长避短”之举，在“扬长”方面，最大限度发挥青岛工业门类多、产业链条长的优势，人工智能、大数据、工业互联网+传统产业结合点很多，研发的应用场景非常丰富，可以在产品设计、协同研发、生产制造、企业管理、安全生产等环节，以及在动态仿真、智能装配、数据采集、过程监控、质量检测、产品追溯等领域多点开发。同时，中央鼓励在新基建领域试点推行公募REITs，也是对青岛此举措的极大利好。

房企在这方面助力产业升级，整合资源来青岛投资，是“房地产+产业融合”的正途。更深远来看，产业互联网是大势所趋，不动产互联网的大潮也即将到来――从内外互联的视角将营销、采购、金融在线实现内外互联，将投资、生产、销售联动实现以销定产，在工程、物业、资管领域实施智慧管理等等。因此青岛房企大可借力这次工业互联网攻坚，既是从中获取技术升级支持，也是可以从中发现投资不动产互联网孵化数字业务的机会。

济南深化户籍制度改革，加快人才集聚力度

◆日前，济南市出台《关于深化户籍制度改革加快人才集聚的若干措施》（简称《措施》），对有在济南从业、居住意愿的外地人员，全面取消在城区、镇区落户迁入条件限制。《措施》主要包括全面放开落户限制、全面实施大学生留济创业就业工程、全面保障落户权益等内容，政策实、操作易、含金量高，旨在进一步吸引聚集更多人才来济南发展创业，加强形成与“大强美富通”现代化国际大都市相匹配的人才集聚效应和人力资源支撑。

解析

从恒大研究院公布的《2019年最具人才吸引力100强》来看，济南名列第8，在北方仅仅落后北京（3），领先天津（10）、郑州（13）、西安（14）、青岛（16）可能受地缘因素影响，济南是北京、天津流出人才第六大目的地。济南的应届毕业生、流动人才、海归流入突出，前两者领先青岛，尤其此次提出的人才聚集措施，无疑将加大济南对人才的吸引力。