信用评级报告声明
中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）因承做本项目并出具本评级报告，特此如下声明：
1、除因本次评级事项中诚信证评与评级委托方构成委托关系外，中诚信证评、评级项目组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关联关系。
2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务，并有充分理由保证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。
3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站（www.ccxr.com.cn）公开披露。
4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由发行主体或/及评级对象相关参与方提供，其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响，上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。
5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察，如有的话，应该而且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。
6、本次评级结果中的主体信用等级自本评级报告出具之日起生效，有效期为一年。债券存续期内，中诚信证评将根据监管规定及《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定评级结果的维持、变更、暂停或中止，并按照相关法律、法规及时对外公布。
3厦门国贸集团股份有限公司公开发行
概况2019年1~3月，公司实现营业总收入497.57亿元，
净利润9.29亿元，经营活动净现金流-45.80亿元。
公司概况本次债券概况
厦门国贸集团股份有限公司（以下简称“厦门表1：本次债券基本条款国贸”或“公司”）前身厦门经济特区国际贸易信托基本条款
公司（以下简称“厦门信托”）成立于1980年12月，债券名称厦门国贸集团股份有限公司公开发行2019年公
厦门信托于1993年2月以定向募集方式独家发起司本债次券债券（面规向模合不格超投过人资民者）币40亿元（含40亿
设立厦门国贸集团股份有限公司。1996年，公司在发行规模元），采用分期发行方式。具体各期限品种发行
上海证券交易所上市（股票简称“厦门国贸”，股票规述范模围根内据确公定司。资金需求和发行市场情况，在前
代码“600755”），首次向社会公众发行人民币普通债券期限本次发行的公司债券的期限为不超过10年（含
股1,000万股。后经数次送股、配股、增发新股、及品种债10、年绿）色。公本司次债公、司扶债贫券公包司括债但等不。限于一般公司
资本公积转增股本及债转股后，截至2019年3月本次债券为固定利率债券，债券票面利率将根
31日，公司注册资本18.16亿元，其中控股股东厦票面利率国据网家下有询关价规簿定记协结商果一，致由在公利司率与询主价承区销间商内按照确
门国贸控股集团有限公司（以下简称“国贸控股”）定。本次债券票面利率采取单利按年计息，不
及其一致行动人持有公司33.87%的股权，公司最本计复次利债。券采用单利按年计息，不计复利。每年
终控制人为厦门市人民政府国有资产监督管理委偿还方式付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本
员会（以下简称“厦门市国资委”）。募集资金金本的次兑债付券一募起集支资付金。扣除发行费用后拟用于偿还
公司主营业务分为供应链管理、房地产经营和用途公司债务、补充流动资金等。
金融服务三大板块，营业范围涉及进出口及国内贸资料来源：公司提供，中诚信证评整理
易、房地产开发与经营、码头物流业、制造业、服行业分析
务业及实业投资等，主要经营铁矿、钢材、PTA、
汽车、白银、煤炭、纸浆、橡胶、化工等大宗商品，外贸行业概况
与贸易相关的仓储设施、船舶航运、货柜堆场、业我国对外贸易行业的景气度随着外部经济环
务网点等物流服务以及高端楼盘开发等。2018年以境的变化而有所波动。受2008年国际金融危机的
来，公司调整业务布局，将汽车经销业务整体出售影响，进出口需求萎靡导致对外贸易受到严重冲
给同一控制人下属子公司厦门信达股份有限公司击，外贸行业陷入一段时期的低潮，但是进入2010
（以下简称“信达股份”）及信达股份下属子公司，年，随着世界经济的进一步复苏，我国经济企稳回
避免同业竞争；同期，收购厦门国贸金融控股有限升，对外贸易实现了恢复性增长。2011年，在全球
公司（以下简称“国贸金控”）100%股权，受让兴业经济复苏乏力的背景下，我国对外贸易进出口稳中
国际信托有限公司（以下简称“兴业信托”）8.4167%有升，进出口额创历史新高。2012年欧洲主权债务
股权及世纪证券有限责任公司（以下简称“世纪证危机继续深化、国际市场需求下滑，我国GDP同
券”）44.65%股权，金融服务业务竞争力进一步增比增长7.8%，是进入1999年以来增速的最低值；
强。当年，我国进出口总额3.87万亿美元，同比增长
截至2018年末，公司资产总额759.75亿元，6.2%。2013年，我国对外贸易景气度适度回升，所有者权益259.77亿元，资产负债率65.81%；2018当年进出口总额4.16万亿美元，扣除汇率因素后同年，公司实现营业总收入2,065.98亿元，净利润比增长7.6%，增速较上年同期上升了1.4个百分点，24.67亿元，经营活动净现金流43.08亿元。其中，出口2.21万亿美元，增长7.9%；进口1.95
截至2019年3月末，公司资产总额为944.45万亿美元，增长7.3%，进口增速显著提升。2014亿元，所有者权益264.23亿元，资产负债率72.02%；年，我国外贸体量增速有所下降，一方面是由于
4厦门国贸集团股份有限公司公开发行
2013年的套利贸易垫高了同比基数，另一方面，相长47.7%，增幅同比大幅扩大；一方面2014年以
比于单纯追求高速增长，2014年我国更加注重外贸来美国等发达经济体经济状况有所好转，拉动了我
结构的调整和优化，以及对外贸易和宏观经济的协国出口需求的提升，另一方面全球大宗能源商品价
调发展。2014年我国进出口总额4.30万亿美元，格持续走低，同时我国部分重工业产能严重过剩、
同比增长3.4%，其中出口总额2.34万亿美元，同房地产市场降温使整体国内市场需求不足，从而导
比增长6.1%，进口总额1.96万亿美元，同比增长致进口增长相对疲弱。2015年，我国实现贸易顺差
0.4%。2015年，全球经济总体复苏乏力，国内经0.59万亿美元，同比增长56.7%；在国务院“稳增长、
济下行压力较大，对外贸易发展进入新常态，2015调结构”相关措施的大力推进下，2015年我国进出
年我国进出口总额3.96万亿美元，同比下降8.0%。口总额有所下降，贸易质量得到提升，贸易结构更
其中，出口2.28万亿美元，同比下降2.8%；进口趋合理。2016年，我国实现贸易顺差0.51万亿美
1.68万亿美元，同比下降14.1%。2016年，受大宗元，同比下降13.9%。2017年，我国实现贸易顺差
商品价格低迷，发达经济体增速放缓等因素影响，0.42万亿美元，继续收窄。2018年，我国实现贸易
世界经济复苏缓慢，国内经济下行压力仍较大，顺差0.35亿美元，同比收窄16.2%。
2016年我国进出口总额3.7万亿美元，同比下降图1：2006～2018年我国进出口总额和贸易顺差情况
6.8%。其中，出口2.1万亿美元，同比下降7.7%；单位：亿美元
进口1.6万亿美元，同比下降5.5%。2017年，全
球经济温和复苏，国内经济回稳向好，我国进出口
总额4.10万亿美元，同比增长11.37%，扭转了连
续两年下降的局面。其中，出口2.26万亿美元，进
口1.84万亿美元。2018年，我国进出口总额4.62
万亿美元，同比增长12.6%，其中出口2.48万亿美
元，同比增长9.9%。
对外贸易结构上，近年来我国进、出口增长并不均衡，出口平均增速高于进口。2012年，相对于资料来源：商务部，中诚信证评整理出口增速，进口增速的回落更为明显，我国实现贸在国内经济稳中向好、外贸发展内生动力增强易顺差0.23万亿美元，同比大幅增长48.1%。其中，等因素推动下，中国外贸总体形势向好，但不确定进口增速回落的主要原因是价格因素，2012年商品不稳定因素有所增多。从国内看，中国经济发展不进口量同比有所增加，而同期进口价格总体下跌了平衡不充分问题仍然突出；从国际看，世界经济政0.7%。另外，受国内经济下行压力增大的影响，国治形势更加错综复杂，“逆全球化”和贸易保护主义内需求进一步走低；发达国家在高新技术领域对华势力抬头，主要经济体宏观经济政策调整溢出效应出口限制也是造成我国进口下滑的重要原因。2013凸显，地缘政治风险此起彼伏，世界经济复苏基础年，我国实现贸易顺差0.26万亿美元，同比增长并不稳固。近来，中美贸易摩擦加剧，贸易战后续12.55%；2013年随着国内外经济形势的低位回转，发展存在很大不确定性，有可能制约我国经济增长我国对外贸易形势逐步趋稳，增速同比回落；从性和去杠杆进程。
质上看，产业链长、增值率较高的一般贸易占我国近年来，人民币汇率双边波动加大，劳动力和
进出口总值比重有所上升，附加值低的加工贸易占资金等要素成本上升，中小企业经营困难增加，我
比有所下降；且民营企业贸易比重有所上升，对外国外贸出口增长空间受到一定抑制。同时发达经济
资企业的依赖减小，整体来看贸易结构趋于合理。体引导产业回归，并更加重视扩大出口，东盟等新
2014年我国实现贸易顺差0.38万亿美元，同比增兴市场和发展中国家利用低成本优势加快发展外
向型产业，致使我国订单向外转移的趋势明显，中
5厦门国贸集团股份有限公司公开发行
国在国际市场竞争中压力加大。图2：2006~2018年我国GDP和社会消费品
但另一方面，近期国内经济结构调整持续推零售额规模及其增速进，内生增长动力有效增强；政府也通过推进丝绸单位：万亿元之路经济带和21世纪海上丝绸之路合作建设、扩
大自贸试验区布局、实行以备案制为主的对外投资
管理方式、完善出口退税负担机制、完善扩大进口
的财税金融政策、鼓励先进技术设备和关键零部件
进口、提高贸易便利化水平等系列措施，推进我国
外贸转型升级，构建开放型经济新体制。上述因素
均对我国未来外贸增长和质量优化形成了正面的
支撑力量，也对外贸企业的发展提供了良好的空
间。
资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
内贸行业概况内贸政策方面，商务部的《国内贸易发展规划
从国内贸易情况来看，近几年我国经济规模保（2011-2015）》中指出着力加强流通基础设施建持了不断扩大的良好势态，刺激国内贸易景气度不设，重点加强农村和农产品流通基础设施建设；加断上升。2011年国内生产总值达到471,564亿元，强现代流通体系建设，完善分销体系，推动内贸领同比增长9.2%；同期，社会消费品零售总额为域改革与创新，全面提高国内贸易的服务水平。此181,226亿元，同比增长17.1%（扣除价格因素，内贸规划从政策上加大对消费的开拓力度，形成扩实际增长11.6%）。2012年国内生产总值519,322大消费的长效机制，更好地服务经济结构调整转亿元，同比增长7.8%；全年社会消费品零售总额型。2016年11月，《国内贸易流通“十三五”发展规207,167亿元，同比增长14.3%（扣除价格因素，划》发布，针对“十三五”期间我国内贸流通发展，实际增长12.1%）。2013年国内生产总值568,845提出健全管理体制机制、加大财政金融支持、调整亿元，同比增长7.7%；社会消费品零售总额237,810优化税费政策、优化土地要素支撑、推进人才队伍亿元，同比增长13.10%（扣除价格因素，实际增建设、完善统计监测体系等措施，以推进实体商业长11.5%），增速均出现同比下滑。2014年国内生创新转型、提升流通供给水平、推动消费结构升级、产总值636,463亿元，同比增长7.4%；社会消费品提高流通信息化水平、加强流通标准化建设、促进零售总额262,394亿元，同比名义增长12.0%（扣流通集约化发展、统筹区域城乡协调发展、加强对除价格因素，实际增长10.9%）。2015年国内生产外开放合作、营造法治化营商环境，到2020年基总值676,708亿元，同比增长6.90%；社会消费品本形成现代化、法治化、国际化的大流通、大市场零售总额300,931亿元，同比名义增长10.70%（扣体系。2016年11月，我国商务部等13部门印发了除价格因素，实际增长10.60%）。2016年国内生产《关于开展加快内贸流通创新推动供给侧结构性总值744,127亿元，按不变价格计算，同比增长改革扩大消费专项行动的意见》（商秩发〔2016〕6.7%；社会消费品零售总额332,316亿元，同比增427号），部署开展为期两年的加快内贸流通创新推长10.4%。2017年，国内生产总值827,121.7亿元，动供给侧结构性改革扩大消费专项行动（以下简称按可比价格计算，同比增长6.9%；社会消费品零“专项行动”）。为推进专项行动实施，2017年6月，售总额366,261亿元，同比增长10.2%。2018年，我国商务部印发了《2017年加快内贸流通创新推动我国国内生产总值900,309.5亿元，同比增长6.6%；供给侧结构性改革扩大消费专项行动实施方案》社会消费品零售总额380,987亿元，同比增长9.0%。（商办秩函〔2017〕184号，以下简称“方案”），方
案提出以“优商品、通商路、减商负、立商信”为着
6厦门国贸集团股份有限公司公开发行
力点，促进消费需求扩大和消费升级。其中，在畅上升。2017年以来国房景气指数持续上行，于2017
通流通网络方面，提出融通线上线下渠道，支持和年12月达到101.72点，但3月以来受部分城市不
引导融合型、共享型、智慧型和链条式创新，支持断加大房地产调控力度影响，景气指数上升增速出
流通与相关产业跨界融合等措施；在降低流通成本现明显回落。进入2018年，各线城市调控政策持
方面，主要提出降低三大成本，降低制度性成本，续高压，1~4月国房景气度持续回落，但得益于4
继续推进降费减税，降低技术性成本，推动农产品月份央行定向降准改善外部资金流动性，5~9月期
冷链物流标准化，降低组织性成本，鼓励流通企业间国房景气度有所回升，9月份上涨至102.01点。
扩大连锁经营规模，全面启动“农商互联”。方案有9~12月，国房景气指数小幅回落，12月为101.85
望从政策上促进消费需求扩大，推动消费升级，形点，比9月份下降0.16点。
成长效机制，更好地服务经济结构调整转型。图3：2011～2018年国房景气指数
总体上，近年来，我国劳动力、资金、环保等投入要素价格继续高企，对国内生产要素流通和消费品市场也形成了一定制约。但考虑到我国消费市场起点较低，未来经济发展将会促进我国内需的释放；同时十九大报告提出乡村振兴战略及以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的战略，有利于形成村镇化和城镇化均衡发展，也为我国未来国内贸易环境的长远和健康发展提供了良好的资料来源：国家统计局，中诚信证评整理政策空间。图4：2010～2018年全国房地产开发投资情况
房地产行业概况单位：亿元
房地产业是中国经济增长的支柱产业之一，在
国民经济发展中起着重要作用。自改革开放以来，
中国房地产行业得到快速发展，国房景气指数持续
提升，并于2007年11月达到历史顶点106.59点。
此后，受2008年次贷危机和紧缩货币政策影响，
国内房价出现十年来的首次下跌；2009年随着国家
信贷宽松政策出台，商品房销售情况有所好转；
2010年以来，为抑制房价过快上涨，国务院先后出
台多项调控政策，房地产市场再次步入调整阶段；资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
2012年，在中央继续保持从紧政策的同时，地方政在房地产投资方面，受益于宽松的行业政策，
府开始积极出台各种政策鼓励合理自住需求，商品2016年房地产行业全面回暖，良好的销售情况提振
房销售开始逐步回升；2014年，房地产市场短期供了房企信心，当年房地产投资增速有所提升，全年
过于求，且受价格预期变化等因素影响，房地产市累计完成房地产开发投资102,581亿元，同比增长
场销售下滑，国房景气指数亦随之下降；进入20156.88%，增速较上年上涨5.89个百分点。自2016
年，随着一系列宽松的行业政策出台，国房景气指年10月以来，各地房地产市场调控政策持续收紧，
数自2015年6月开始有所回升并于下半年企稳，但全国房地产开发投资增速仍维持在当前水平，
上升态势延续至2016年上半年。2016年10月以来2017年全国累计完成房地产开发投资109,799亿
部分重点城市陆续出台限购、限贷等房地产调控政元，同比增长7.04%，全年整体增速与上年基本持
策，国房景气指数有所调整，但仍较上年同期有所平。2018年以来，各线城市调控政策未出现明显放
7厦门国贸集团股份有限公司公开发行
松，加之外部融资环境持续收紧，房企为尽快回笼施工方面，近年房地产新开工面积呈现稳步增
资金，加快房地产开发建设节奏，2018年全国房地长态势。具体来看，2016年，在一、二线重点城市
产开发投资较上年同期增长9.53%至120,264亿元，房地产市场景气度明显提升的带动下，房企纷纷加
增速较上年同期上升2.49个百分点。快开发节奏以及时补充可售货源，全国房地产当年
房地产开发投资资金的到位情况方面，累计新开工面积166,928万平方米，同比上升8.1%。
2016~2018年房地产开发企业到位资金分别为2017年，随着房地产政策的持续收紧，当期房地产
144,214亿元、156,053亿元和165,963亿元，年均开发企业房屋新开工面积为178,654万平方米，增
复合增长率7.3%；同期增速分别为15.2%、8.2%速较上年回落1.1个百分点至7.0%，同期全国商品
和6.4%。从资金来源来看，房企资金来源中自筹房新开工面积与销售面积差额（差额=新开工面积-
资金规模呈上升趋势，分别为49,133亿元、50,872销售面积）为9,246万平方米，同比下降3.5%，商
亿元和55,831亿元，占比分别为34.1%、32.6%和品房库存去化压力下降。在外部融资环境持续收紧
33.6%；定金及预收款规模及其占比呈快速上升态的背景下，基于对内部流动性资金的需求，房企加
势，2016~2018年房企资金来源中定金及预收款规快了项目新开工进度，2018年商品房新开工面积完
模为41,952亿元、48,694亿元和55,418亿元，占成209,342万平方米，同比增长17.2%，增速比2017
比从2016年的29.1%上升至2018年的33.4%；同年提高10.2个百分点。从新开工面积与销售面积的
期国内贷款分别为21,512亿元、25,242亿元和差额来看，2018年，全国商品房新开工面积与销售
24,005亿元，个人按揭贷款分别为24,403亿元、面积差额较上年同期大幅增长307.6%至37,688万
23,906亿元和23,706亿元，受外部资金环境紧缩影平方米。
响，2018年国内贷款和个人按揭贷款同比分别下降图5：2010～2018年商品房新开工与销售面积差额
4.9%和0.8%。在去杠杆的环境下，房企资金压力单位：万平方米
上升，开发投资资金对其内部流动性资金的依赖性
提高。
表2：2016～2018年房地产开发投资资金来源
单位：亿元、%
指标201620172018
资金来源合计144,214156,053165,963
同比增长15.28.26.4
其中：
自筹资金49,13350,87255,831
占比34.132.633.6资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
同比增长0.23.59.7从销售情况看，2016年，在宽松的行业政策带
国内贷款21,51225,24224,005动下，我国商品房成交量大幅提升，当年全国商品
占比14.916.214.5房销售面积与销售额分别为157,349万平方米和
同比增长6.417.3-4.9
利用外资140168108117,627亿元，分别同比增长22.5%和34.8%；其中
占比0.10.10.1商品住宅销售面积和销售额分别同比增长22.4%和
同比增长-52.619.8-35.836.1%。2017年，全国商品房销售面积和销售额分
定金及预收款41,95248,69455,418别为169,408万平方米和133,701亿元，分别同比
占比29.131.233.4
同比增长29.016.113.8增长7.7%和13.7%。2018年，全国商品房销售面
个人按揭贷款24,40323,90623,706积和销售额分别为171,654万平方米和149,973亿
占比16.915.314.3元，同比分别增长1.3%和12.2%，增速较上年同期
同比增长46.5-2.0-0.8分别下降6.4个百分点和1.47个百分点，受房地产
资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
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调控政策持续的影响，房地产销售增速放缓明显。化加重影响，近年来全国住宅房价增速有所下降，
其中，2018年住宅销售面积同比增长2.2%，销售三线城市房地产住宅价格增幅高于一、二线城市。
额同比增长14.7%；办公楼销售面积同比下降图7：2012~2018年全国商品房待售情况
8.3%，销售额同比下降2.6%；商业营业用房销售单位：万平方米
面积同比下降6.8%，销售额同比增长0.7%。
图6：2010～2018年商品房销售情况
资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
商品房库存方面，2016年主要城市市场成交情况较好，住宅去化较快，商品房库存出现近年来首资料来源：国家统计局，中诚信证评整理次下降；截至2016年末，全国商品房待售面积
从不同区域的销售情况来看，东部地区仍是我69,539万平方米，环比增加444万平方米，但较上国商品房销售的主要区域，但其商品房销售增速落年末减少2,314万平方米。2017年以来房地产行业后于其他区域。2018年，东部地区商品房销售额政策整体延续分类调控、因城施策，商品房库存持79,258亿元，同比增长6.5%；中部地区商品房销续下降，截至2017年末，全国商品房待售面积售额33,848亿元，同比增长18.1%；西部地区商品58,923万平方米，环比减少683万平方米，较上年房销售额31,127亿元，同比增长23.4%；东北地区末减少10,616万平方米。2018年以来全国商品房商品房销售额5,740亿元，同比增长7.0%。2018待售面积进一步下降，截至2018年末为52,414万年以来“去库存”仍是中西部地区三四线城市调控平方米，较上年末减少6,510万平方米。从去化周主基调，商品房销售增速高于东部地区。从价格来期来看，以2018年1~12月商品房月均销售面积估看，2018年1~12月全国100个城市住宅均价呈现算，全国待售商品房去化周期较2017年进一步缩逐月增长的态势，2018年12月全国100个城市住短至3.7个月；但考虑到2018年全国商品房新开工宅成交均价达14,678元/平方米，较上年增长5.1%，面积有所增长，未来商品房新增供应将有所增加。增速较上年下降2.1个百分点。分城市能级来看，土地市场方面，在外部融资环境趋紧的背景2018年12月，一线城市住宅均价达41,368元/平方下，近年来房地产开发企业加快了开工建设及去化米，较上年同期增长0.4%，增速同比下降1.0个百节奏，推动了房企补充库存的意愿，2016~2018年分点；二线城市住宅均价达13,582元/平方米，较我国房地产业开发企业购置土地面积分别为上年同期增长7.1%，增速同比下降0.6个百分点；22,025万平方米、25,508万平方米和29,142万平方而三线城市住宅均价达9,061元/平方米，较上年同米，同比增速分别为-3.45%、15.81%和14.25%；期增长8.7%，增速同比下降3.8个百分点2。受2016同期土地成交价款分别为9,129亿元、13,643亿元年10月以来房地产政策的持续收紧及政策区域分和16,102亿元，增速分别为19.77%、49.45%和2一线城市包括北京、上海、广州、深圳；二线城市包括18.02%，2018年增速较上年大幅下降31.43个百分天津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、大点。土地购置成本增速亦有回调，2016~2018年房连、青岛、宁波、苏州、长沙、济南、厦门、长春、哈尔地产企业土地购置成本分别为4,144.84元/平方米、滨、太原、郑州、合肥、南昌、福州；三线城市包括百城
中除一线城市、二线城市之外的其它74个城市。5,348.52元/平方米和5,525.36元/平方米，同比分
9厦门国贸集团股份有限公司公开发行
别增长24.05%、29.04%和3.31%，2018年增速较土地成交额增速及土地溢价率亦有所下滑。
上年大幅下降25.73个百分点，表明在融资环境紧房地产行业政策
缩及销售景气度下降的背景下，房企拿地回归理从房地产的发展过程来看，房地产行业是受政
性。策影响较大的行业。2008年受金融危机的影响，房
从不同能级城市来看，近年来不同能级城市间地产市场景气度下行，房价有所下降，随着国家陆土地成交均价涨幅及溢价率差异明显。一线城市土续出台救市政策，房价止跌并快速回升。2010年以地成交均价的涨幅在2013年达到顶点后逐步呈现来，为了遏制房价快速上涨，国务院以及相关部门下降态势，而土地成交均价则持续增长至2016年连续出台了一系列的房地产调控政策，各地纷纷出到达顶点，2017年以来一线城市土地成交均价持续台相应的细化措施，强化行业政策的执行和监督力回落，2018年一线城市土地成交均价及溢价率分别度。2011年，在“调结构，稳物价”的大背景下，中为7,925.80元/平方米和5.38%。二线城市土地成交央政府继续加强房地产调控。“国八条”、房产税改均价于2013~2015年间小幅波动增长，而2016年革先后落地，“限购”、“限贷”等政策全面升级，限二线城市土地成交均价大幅增长73.67%至购城市从2010年的不足20个大幅增加近50个。3,221.65元/平方米，平均溢价率同比上升35.57个2014年各地方政府在放松限购、购房落户、提高公百分点至56.08%，2017年以来土地市场热度持续积金贷款额度等层面自主出台调整政策；同年，中减弱，2018年二线城市土地成交均价为3,189.58央政府相继出台“央五条”、定向降准，随后中国人元/平方米，同比下降12.24%，溢价率回落至民银行发布《中国人民银行中国银行业监督管理委13.60%。三线城市成交土地均价于2016年以来维员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，持高位增长，2016年和2017年土地均价涨幅分别从房地产市场供给端和需求端两个层面给予了较达33.05%和37.44%，平均溢价率分别为30.58%和为明确的支持。2015年以来，“去库存”仍是各项政30.90%，而2018年以来亦出现回落，三线城市土策的主基调，稳定住房消费、支持自住和改善住房地成交均价为1,728.86元/平方米，涨幅下滑至需求是房地产政策调整的主要方向。2016年房地产2.81%，平均溢价率则下降至15.35%，房企拿地更行业在坚持去库存的整体基调上，继续实施“因城趋审慎。施策”的政策引导。2016年上半年整体房地产政策
图8：2010～2018年各能级城市土地成交情况较为宽松，进入下半年房地产政策开始收紧。2016
单位：元/平方米年8月，武汉、厦门、苏州率先重启限购政策，9
月杭州、南京、天津亦重启限购政策，十一期间，
北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合
肥、武汉、南京、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、
珠海、福州、上海、杭州、南昌等21个城市相继
出台了限购限贷政策。
2017年以来房地产行业调控政策持续收紧，同时在因城施策的导向下仍稳步推进去库存工作。在国家因城施策、分类调控的背景下，部分城市亦相资料来源：WIND数据，中诚信证评整理继推出了限售政策以抑制短期性投机需求。值得注
总体来看，房地产行业受外部环境及行业政策意的是，在一线城市政策趋严的情况下，部分购房影响较大，受国内房地产调控政策持续及政策区域者需求外溢至环一线周边三四线城市，受此影响，分化加重的影响，房地产住宅市场销售增速有所放环北京周边县市集中出台调控政策，包括河北省涿缓，不同能级城市分化明显，房企拿地更趋理性，州市、河北省保定市涞水县、河北省张家口市崇礼
10厦门国贸集团股份有限公司公开发行
区、河北省保定市主城区、河北省廊坊市等；同时住房租赁企业，鼓励民营的机构化、规模化住房租
环上海周边嘉兴市、海宁市、南通市、苏州张家港赁企业发展，并选取了广州、深圳等12个城市作
市等及环广州、深圳周边东莞、中山、江门等城市为住房租赁首批试点。2018年1月，国土资源部和
亦加强调控。截至2017年末，共有46城相继落地住房城乡建设部同意沈阳、南京、杭州、合肥、厦
限售令，承德、西安、东莞、南宁、长沙、石家庄门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等11
和扬州7城升级限售，海南省则在全省范围内施行个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施
限售。方案，丰富住房用地供应渠道，建立租购并举的住
2018年以来房地产调控政策延续了“房住不房制度。同年3月《政府工作报告》提出支持居民炒”的主基调，调控类型涵盖限购、限贷、限售、自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权限价等政策，限购城市再次扩容，大连、沈阳、太住房，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并原等城市相继落地限购令，限售扩容至兰州、长春、举的住房制度。同年4月，中国证监会和住房城乡大连等二、三线城市，并下沉至阜南、景洪等县级建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相城市，全国约有50余城市根据当地市场情况从多关工作的通知》，支持试点城市住房租赁项目开展维度新增或升级四限政策，实施更为精准化、差异资产证券化，盘活住房租赁存量资产，提高资金使化调控。2018年6月，北京、上海等30个城市率用效率，加快我国租赁市场的发展壮大。同年5月先开展为期半年的治理房地产市场乱象专项行动，银保监会发布《关于保险资金参与长租市场有关事对投机炒房、房企和中介公司违规行为等进行严厉项的通知》明确表明支持保险资金进入长租公寓市打击。2018年8月住建部要求地方政府落实稳地场，拓宽长租公寓市场的融资渠道。同年12月，价、稳房价、稳预期的主体责任。随后，成都、杭中央经济工作会议强调要构建房地产市场健康发州、福建等多省市纷纷响应。随着楼市调控的不断展长效机制，坚持“房子是用来住的、不是用来炒深入，2018年年底以来，菏泽、广州等城市根据地的”定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主方实际情况进行政策微调，但政策调整均未突破体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。
“房住不炒”的底线，且亦是为了落实分类调控、因总体来看，2018年以来房地产调控政策延续
城施策，提高调控的精准性。“房住不炒”的主基调，各线城市继续落实分类调
政策层面除短期供需调控外，长效机制也处于控，提高调控的精准性，同时大力培育发展住房租加速推进阶段。2017年7月，住房城乡建设部、国赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价家发展改革委等九部门在《关于在人口净流入的大水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购中城市加快发展住房租赁市场的通知》中指出，人并举的房地产制度，短期调控和长效机制的衔接更口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为为紧密。
表3：2018年以来房地产行业主要相关政策一览
时间发文部门主要内容
国土资源部和住房城同意沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等11个城
2018.01乡建设部办公厅市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案，坚持按照区域协调发展和乡村振兴的
要求，丰富住房用地供应渠道，建立租购并举的住房制度。
2018.03中国人民银行、银保要努力抑制居民杠杆率，重点控制居民杠杆率的过快增长，严控个人贷款违规流入股市
监会和房市，继续遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为。
十三届全国人大一次更好解决群众住房问题，进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实地方
2018.03会议2018年《政府工主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。
作报告》支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房，加快建立多主体供给、
多渠道保障、租购并举的住房制度。
中国证监会和住房城
2018.04乡建设部《关于推进支持试点城市住房租赁项目开展资产证券化，盘活住房租赁存量资产，提高资金使用效
住房租赁资产证券化率，加快我国租赁市场的发展壮大。
相关工作的通知》
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银保监会《关于保险支持保险资金进入长租公寓市场，拓宽长租公寓市场的融资渠道，有利于发挥保险资金
2018.05资金参与长租市场有长期、稳定的优势，助推国家房地产调控长效机制的建设，加快房地产市场供给侧结构
关事项的通知》性改革。
北京、上海等30个城北京、上海等30个城市率先开展为期半年的治理房地产市场乱象专项行动，对投机炒房、
2018.06市房企和中介公司违规行为等进行严厉打击，表明了政府坚决整治市场秩序，遏制房价上
涨的决心。市场监管的方向和重心也从过去的控需求、管供给转向整秩序、治乱象。
2018.07住房城乡建设部公布20家违法违规房企及中介黑名单，直指哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售、虚假宣传
等房地产市场乱象。
坚决遏制房价上涨。下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合
2018.07中央政治局会议理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发
展长效机制。
要求地方政府落实稳地价、稳房价、稳预期的主体责任，明确提出两点要求：其一，加
2018.08住房城乡建设部座谈快制定住房发展规划，调整住房和用地供应结构，大力发展住房租赁市场等。其二，坚
会决遏制投机炒房，并引入问责机制，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的城
市坚决问责。
2018.12中央经济工作会议强调要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，
因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。
资料来源：公开资料，中诚信证评整理
区域环境增长有利于福建省零售业的持续发展。
区域性的贸易活动与区域经济发展息息相关。厦门市的经济和外贸发展形势与福建省类似。福建省是我国经济发展大省，经济发展的内在动力2015年，厦门市地区生产总值3,466.01亿元，按可和活力增强，经济增长质量较好。近年来，福建经比价格计算，同比增长7.2%；同期社会消费品零售济持续增长，福建省GDP增速始终高于全国平均总额同比增长8.9%至1,168.42亿元。2016年，由水平，固定资产投资稳步增长。2015年以来，福建于产业结构不断优化，经济效益逐渐向好，加上固省进一步推进海西规划的全面落实，经济运行呈现定资产投资增长较快，厦门市地区生产总值持续了增长的良好态势，但增速有所放缓。2015年，3,784.25亿元，同比增长7.9%；同期社会消费品零福建省实现地区生产总值25,979.82亿元，同比增售总额同比增长9.8%至1,283.46亿元，消费品市场长9.0%；全年社会消费品零售总额10,505.93亿元，呈现平稳增长趋势。2017年，厦门市地区生产总值比上年增长12.4%。其中，城镇消费品零售额4,351.18亿元，同比增长7.6%；同期社会消费品零9,448.57亿元，增长12.2%；乡村消费品零售额售总额1,446.74亿元，同比增长12.7%。外需方面，1,057.36亿元，增长14.1%。按消费形态统计，商2015年，厦门市外贸进出口832.91亿美元，比上品零售额9,396.46亿元，增长12.7%；餐饮收入额年下降0.2%；其中出口增幅0.6%，进口降幅1.8%。1,109.47亿元，增长10.0%。2016年，福建省实现2016年，厦门市进出口贸易持续低迷，外贸进出口地区生产总值28,810.58亿元，按不变价同比增长5,091.55亿元，比上年同期下降1.4%，其中出口降8.4%；社会消费品零售总额11,674.54亿元，同比幅6.7%，进口增幅8.0%。2017年，厦门市外贸进增长11.1%。其中，城镇消费品零售总额10,501.75出口5,816.04亿元，同比增长14.3%，其中出口增亿元，增长10.9%；乡村消费品零售总额1,172.79长5.2%，进口增长28.4%，回升明显。受中美贸易亿元，增长12.7%。按消费形态统计，商品零售额战带来的悲观情绪影响，2018年，厦门市外贸进出10,453.40亿元，增长11.4%；餐饮收入额1,221.14口6,002.03亿元，同比增长3.2%，其中出口增长亿元，增长9.1%。2017年，福建省实现地区生产2.6%，进口增长4.0%。
总值32,298.28亿元，按不变价同比增长8.1%；社
会消费品零售总额13,013.00亿元，同比增长11.5%。
2018年，福建省实现地区生产总值35,804.04亿元，
同比增长8.3%；社会消费品零售总额14,317.43亿
元，同比增长10.8%。社会消费品零售总额的持续
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图9：2015~2018年厦门市地区生产总值及进出口情况球航运资源配置能力的亚太地区重要的集装箱枢
单位：亿元纽港。中诚信证评认为，自由贸易园区的发展将有
助于厦门在制度框架与法律法规上与国际投资、贸
易通行规则形成衔接，营造国际化营商环境，为厦
门市带来更多的发展机会。
总体来看，厦门经贸港口城市的特殊优势为贸易企业发展提供了较好的外部条件；同时较为发达的经济、较高的人民生活水平以及优良的自然环境也在一定程度上支撑了房地产行业的发展。然而中资料来源：厦门市统计局，中诚信证评整理诚信证评也关注到，房地产行业调控政策变化及大
房地产方面，2016年，厦门市房地产开发投资宗商品价格波动等因素对公司业务经营产生一定765.80亿元，同比减少1.1%，下滑速度趋缓。从开不利影响。
工情况来看，2016年全市房地产新开工面积出现较竞争优势
大回落，全年新开工面积为548.46万平方米，下降
7.4%。从销售面积来看，2016年厦门商品房销售面多业务板块区域竞争实力突出，整体抗市场
积为570.83万平方米，下降27.8%，销售额920.29风险能力强
亿元，下降24.3%。2017年，厦门市房地产开发投公司系福建省和厦门市综合实力很强的地方
资879.86亿元，同比增长14.9%；全市房地产新开支柱企业之一，2011~2018连续八年入选世界品牌
工面积为605.41万平方米，同比增长10.4%；厦门实验室“中国500最具价值品牌”排行榜，2018年排
商品房销售面积为527.88万平方米，下降0.19%，名第207位，品牌价值221.61亿元。同时为中国服
销售额1,192.98亿元，同比增长12.67%。2018年，务业企业500强，国家5A级物流商。由于公司地
厦门市房地产开发投资884.58亿元，同比增长处厦门，随着两岸经贸交流不断加强，公司将依托
0.50%；全市房地产新开工面积为414.56万平方米，地域和政策优势，在对台业务方面取得更多进展。
同比下降30.5%；厦门商品房销售面积为529.42万近年来，公司持续推进供应链、房地产和金融
平方米，下降0.30%，销售额1,106.85亿元，同比三大主业间的跨界融合与模式创新，形成较强的竞
减少7.2%。争优势。公司的贸易和物流业务在核心产品上具有
此外，厦门自贸试验区于2015年03月01日领先的市场地位，与上下游的合作关系稳固，并具正式挂牌，根据先行先试推进情况以及产业发展和备成熟的销售渠道和营销网络。公司的房地产业务辐射带动需要，拓展试点政策范围，形成与两岸新凭借着较好的品质，在区域市场中具备较高的品牌兴产业和现代服务业合作示范区、东南国际航运中影响力和认知度。公司在深耕原有区域市场的同心、两岸贸易中心和两岸区域性金融服务中心建设时，适时进行异地发展，使得房地产业务保持持续、的联动机制。作为福建自贸试验区最大的片区，厦健康发展。金融服务从事包括期货及衍生品、实体门自贸试验区总面积43.78平方公里，范围涵盖东产业金融服务及投资业务等，与供应链业务协同明南国际航运中心海沧核心港区区域和两岸贸易中显，是公司业绩提升的重要补充。此外，2018年以心核心区。其目标定位为发展航运物流、口岸进出来，公司及下属子公司福建启润贸易有限公司收购口、保税物流、加工增值、服务外包、大宗商品交公司控股股东国贸控股持有的国贸金控100%股易等现代临港产业，构建高效便捷、绿色低碳的物权，开拓现有金融业务的相互协同及发展，加快公流网络和服务优质、功能完备的现代航运服务体司在金融领域的业务布局。
系，成为立足海西、服务两岸、面向国际，具有全整体来看，厦门经济特区的强劲发展以及两岸
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经贸交流的加强为公司的发展创造了一个良好的业务整体出售给信达股份及其子公司。目前公司在
企业发展宏观环境，而公司三大主业供应链、房地长三角、珠三角、环渤海、西南地区和香港等地区
产以及金融服务在区域内及行业内均拥有很强的成立了五大区域公司。在我国东北、中部、华东、
竞争实力及抗风险能力。台湾和东盟地区的印尼等地设办事处，还合资成立
业务运营美国公司，建立了丰富的客户网络资源。
公司将贸易和物流优化整合，向现代化供应链
公司主营业务包括供应链管理、房地产经营和管理模式深入，有效控制客户及供应商信用风险，金融服务等三大板块。2018年以来，公司整体出售供应链管理板块业务收入实现稳定增长，汽车经销业务，收购国贸金控，投资兴业信托及世2016~2018年，分别实现营业收入873.88亿元、纪证券等，调整业务布局，业务规模进一步增长。1,416.70亿元和1,872.51亿元，近三年年均复合增2016~2018年，公司分别实现主营业务收入980.77长率为46.38%。2019年1~3月，公司供应链管理亿元、1,646.51亿元和2,065.97亿元，近三年年均业务实现营业收入457.33亿元，同比增长47.97%。复合增长率为45.14%。从收入贡献来看，近年来供大宗贸易
应链管理板块对收入的贡献高达85%以上，其中公司大宗贸易业务主要由公司本部部门组织
2018年公司供应链管理、房地产经营和金融服务板控股子公司开展，在以自营为主、代理为辅的模式
块分别实现营业收入1,872.51亿元、89.01亿元和基础上，充分利用其多年的贸易行业经验以及所建
104.45亿元，在当年总营业收入占比分别为立的贸易网络，通过与供应商建立战略合作关系，
90.64%、4.31%和5.06%。2019年1~3月，公司实获得优惠的贸易条件，降低业务风险；同时为客户
现主营业务收入497.57亿元，同比增长42.74%，提供货源增值和供应链管理增值等服务，稳固客户
其中供应链管理板块、房地产经营板块和金融服务关系，获得稳定的业务利润。此外，公司还通过参
板块营业收入分别为457.33亿元、29.40亿元和股、合作等方式实现向贸易业务上下游价值链的拓
10.84亿元。展和延伸，逐步形成稳定的、可持续发展的增值贸
图10：公司营业收入构成情况易商业务模式。
单位：亿元在贸易品种方面，公司进口商品主要包括铁
矿、煤炭、纸浆、木材、饲料等，进口国主要系澳
大利亚、巴西、印度、加拿大、俄罗斯、印度尼西
亚等；出口商品主要为船舶、硅镁制品、纺织品、
服装等；国内贸易主要涉及钢材、橡胶、汽车、纺
织及其原料、纸及其制品等品种。
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
供应链管理
公司的供应链管理板块业务包括大宗贸易、物流服务、汽车经销和商业零售四大板块。其中大宗贸易是公司的传统核心业务，在供应链管理板块占据主导地位，物流服务、汽车经销和商品零售业务是贸易板块的有力补充。2018年，公司将汽车经销
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表4：2016~2018年及2019年1~3月公司前五大贸易品种
单位：亿元、%
2016201720182019.1~3
贸易品种营业收入营业贸易品种营业收入营业贸易品种营业收入营业贸易品种营业收入营业
毛利率毛利率毛利率毛利率
钢材143.332.03钢材336.381.2钢材452.260.94钢材102.021.57
铁矿石139.263.24化纤194.53-0.96铁矿262.031.43铁矿83.322.73
化纤63.741.43铁矿石177.74-0.24铜197.20-0.39铜61.830.63
纸制品61.002.03纸制品94.743.49化纤146.121.62化纤31.39-2.40
白银45.411.51煤炭78.511.96纸制品145.501.65纸制品29.860.94
合计452.74-合计867.19-合计1,203.11-合计308.42-
注：表中化纤含PTA。
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
具体来看，公司铁矿业务以进口为主，主要表5：2016～2018年公司铁矿业务收入构成从澳大利亚、巴西、印度、加拿大、俄罗斯、乌单位：万吨、亿元克兰等国家采购，为国内钢铁企业提供铁矿资201620172018
源，销售区域覆盖全国。为进一步稳定上游供应总销量3,366.625,045.177,401.94
资源，公司于2013年与澳大利亚罗伊山铁矿有限营业总收入139.26177.74262.03
其中：进出口贸易66.7998.34110.55
公司签订铁矿石长期采购协议，协议合同累计金转口贸易60.9566.83117.18
额约100亿元人民币，采购期间从2015年9月起内贸11.5112.5834.30
至2020年9月止，采购价格通过市场化方式确资料来源：公司提供，中诚信证评整理
定。公司签订长期供货协议占比约为30%，剩余公司钢材业务以内贸为主，在全国市场占有率
均为现货采购。2018年公司铁矿贸易上游前五大位居前列，经营品种主要有板材、建材、钢坯等，
供应商占采购金额的36.07%。公司通过长协、股主要供应商分布于福建、华北、东北、西南等地，
权合作等形式在锁定产业链上下游资源的同时，销售市场集中在福建、广州、上海、江苏、天津、
推行精细化库存管理和采购模式，提升了客户的成都、重庆等地。公司是各大钢厂的主要贸易商及
粘合度，实现了规模的持续增长。公司下游企业长协客户，采购渠道相对稳定，货款结算主要采用
以国内钢铁企业为主，主要采用款到交货方式销全额预付款，2018年钢材贸易前五大供应商占采购
售，即先收下家款项后放货，2016~2018年，公司金额的23.00%。近年来，公司钢铁业务对重点供应
铁矿砂业务销量分别为3,366.62万吨、5,045.17万商实施统一采购以形成规模优势。2016~2018年，
吨和7,401.94万吨。受铁矿业务量增长和铁矿价格公司钢材销售量分别为865.92万吨、1,029.03万吨
波动的综合影响，2016~2018年，公司铁矿砂业务和1,261.00万吨；同期，钢材销售收入分别为183.16
分别实现营业收入139.26亿元、177.74亿元和亿元、336.38亿元和452.26亿元。公司钢材销售客
262.03亿元。其中，2018年公司铁矿贸易前五大客户主要系批发商、次终端、终端工厂、市政工程、
户销售收入占铁矿业务销售收入的29.23%，第一工程建筑商及自身房地产项目的施工单位等，主要
大销售客户福建三钢闽光股份有限公司（以下简称采用款到发货，赊销比例极低。2018年公司钢材贸
“三钢闽光”）占铁矿业务销售收入的18.49%，三钢易前五大客户占钢材贸易销售金额的10.47%。为规
闽光系公司参股企业，与公司保持了长期合作关避价格波动，公司在加大货物销售和回款力度以及
系，客户集中风险可控。加速资源周转的同时，采取套期保值等方式来控制
市场风险。2019年1~3月，公司钢材业务营业收入
为102.02亿元。公司钢材业务所涉仓库主要以租赁
为主，但委派人员驻库。公司通过租赁土地，自行
15厦门国贸集团股份有限公司公开发行
进行仓库管理，除了增强库存安全管理，还增加了纸浆一体化经营，并已参股上游纸浆企业。公司的
盈利渠道。目前在厦门、福州、广州、乐从、重庆、纸及制品贸易以国内贸易和转口贸易等为主。结算
山东、天津、唐山、海南、南昌、邯郸等地均建立方式方面，公司主要以信用证、银票和现金等方式
了自管库。结算为主。2016~2018年及2019年1~3月，公司纸
公司煤炭业务主营进口动力煤，目前已与国际及制品业务收入分别为61.00亿元、94.74亿元、大型能源公司建立稳定的采购渠道，进口货源有保145.50亿元和29.86亿元，随着贸易规模的扩大和障，主要进口国包括印尼、菲律宾、澳大利亚和俄产品价格的提升，营业收入呈上升态势。
罗斯等。销售方面，公司与中国华能集团公司、中总体来看，近年来，公司大宗贸易业务规模和
国大唐集团公司、中国华电集团公司、中国国电集收入保持较快增长；同时，公司产业链上下游资源
团公司以及中国电力投资集团公司等大型发电集和渠道较为稳定，运用套期保值等各类金融衍生工
团建立了稳定的销售渠道，业务遍布华东、华南诸具对冲价格风险，期现结合、产融结合的业务模式
多电厂，拥有一定的市场占有率。近年来，公司横使得公司存货跌价风险较小。
向开拓红土镍矿等新品种的经营，纵向发展煤炭加物流服务
工、物流配送、煤炭分销、供应链金融服务等环节物流业务方面，公司物流综合服务业务主要以
业务，拓展煤炭供应链管理的广度和深度，全资子公司厦门国贸泰达物流有限公司（以下简称
2016~2018年，煤炭业务收入分别为44.82亿元、“国贸泰达”）为平台，具体包括海运代理、报关代
78.51亿元和67.33亿元，其波动主要受国际煤价、理、保税物流、堆场及仓储配送等业务，由国贸泰
国内煤价变化及煤炭市场需求影响。从贸易结构来达及其下属的各专业公司负责经营，同时由国贸泰
看，2018年公司煤炭业务实现进出口贸易收入达的物流发展中心负责综合物流服务的协调和整
38.59亿元、转口贸易收入4.79亿元，国内贸易收合，具备向客户提供一站式物流服务的能力。公司
入23.95亿元。仓储配送业务是物流服务链的枢纽业务，国贸泰达
化纤业务方面，作为公司传统的贸易业务，近在厦门岛内、海沧区、自贸区内拥有标准化仓库用年来公司化纤业务发展较快，以内贸为主，包括地近3万平方米，在全国范围内拥有自有仓库库容PTA、涤纶短纤等产品。业务区域上，公司化纤业近5万平方米。公司在福建、广东、江苏、山东、务覆盖华东、华中、西南、东南、华南地区，销售辽宁等地租用社会仓库，由此构筑起具有仓储托总额在福建省内排名前列。公司化纤业务销售客户管、流通加工、代理采购和集聚辐射能力的各地区主要是批发商、中间商及工厂，为避免价格波动，域性分拨中心。截至2019年3月末，拥有室内仓公司采取套期保值来控制市场风险。2016~2018年库面积15.11万平方米，其中自有仓库仓储面积9.77及2019年1~3月，公司化纤贸易实现营业收入63.74万平方米，租赁仓库面积为5.34万平方米。国贸泰亿元、194.53亿元、146.12亿元和31.39亿元。其达配备的集装箱车队，拥有30辆拖头和106个拖中，2018年公司化纤业务注重经营质量，适度收缩架。2018年公司集装箱陆路运输量分别为业务规模，营业收入有所下降，同期毛利率较上年35,634TEU5，运输里程为243.51万公里。公司现
度提升2.58个百分点。有的配送平台覆盖国内沿海及内陆主要区域，现已
纸及制品业务方面，公司主要经营铜版纸、白布设300多个配送网点，运输线路深入全国二、三卡纸、双胶纸、白板纸、纸浆和废纸等品种，主要线城市，全国运输线路数量已达80条以上，辐射从广东、山东等地采购，已经取得了晨鸣纸业、东华东、华南、华中、西南、西北、华北和东北等各莞玖龙、东莞建晖纸业、华泰纸业以及太阳纸业等大区域。未来，公司将着重以轻资产的方式加快业多家国内知名厂家的经销权，客户主要为终端客户务发展，以降低短期内的投资压力，提高经济效益。和中间商等；同时，为延伸产业链，公司实行纸张、此外，国贸泰达空运部拥有一级货运代理资质，在
16厦门国贸集团股份有限公司公开发行
福州和深圳成立空运站点，主营国际货物航空运输股权，交易均采用现金方式支付，交易价格合计人
进出口代理业务及相关服务，空运航线覆盖全球。民币52,690.63万元。2018年12月1日，公司发布
另，国贸泰达下辖的厦门国贸海运有限公司主要从的《厦门国贸出售资产暨关联交易的进展公告》称，
事国内外干散货运输、内贸集装箱运输、船舶管理议案交易标的对公司负有的债务已全部结清；公司
及租船等航运业务。2018年，公司物流业务实现营为交易标的及其子公司向任何第三方负有的具有
业收入31.13亿元，毛利润0.99亿元。担保性质的债务已全部消灭。信达股份已按照《资
总体来看，近年来公司物流仓储等资产持续扩产收购协议》要求，向公司及公司下属公司上海启大，仓储、陆运、空运、航运等网络布局不断拓展，润实业有限公司、宝达投资（香港）有限公司（以物流全链条服务体系有所完善。随着供应链管理业下简称“宝达香港”）支付全额标的资产收购价款，务发展，未来公司物流业务将获得进一步发展。合计人民币52,690.63万元。本次交易完成后，公汽车经销司不再持有国贸汽车、华夏汽车城及国贸盈泰股
公司汽车经销业务的主要运营主体是国贸汽权，国贸汽车、华夏汽车城、国贸盈泰成为信达股车股份有限公司（以下简称份直接或间接控制的子公司。“国贸汽车”）和福建华
夏汽车城发展有限公司（以下简称“华夏汽车城”），商业零售
经过十几年的发展，经营业务涵盖进口汽车贸易、公司商业零售业务板块包含美岁商业品牌代
国产汽车专卖、二手车交易以及汽车用品商城等，理（直营店）、国贸免税商场（百货）和美岁超市
并致力于开拓汽车互联网+、汽车金融、汽车租赁、等三类业务类型，2017年及2018年分别实现销售
新能源车、平行进口车等新兴业务，并与金蝶软件收入2.59亿元和2.78亿元，分别实现毛利润
合作成立金蝶汽车网络科技有限公司，专注于汽车6,763.09万元和4,997.52万元。美岁商业品牌代理
经销ERP管理软件细分市场及其移动互联网服务。直营专卖店于2009年开始代理国际一线女装品牌
截至2018年9月末，公司4S专营店合计23家，MaxMara，并在磐基名品中心开设首家门店，目前
随着4S专营店数量的增长，公司汽车销售量亦出共有七家门店；国贸免税商场始创于1988年，前
现明显的增加，2016~2017年及2018年1~9月公司身为国务院批准成立的经济特区国营外币免税商
汽车销售量分别为27,215辆、27,382辆和19,802场，是厦门经济特区唯一的一家经营进口免税商品
辆；销售均价分别为13.18万元/辆、14.94万元/辆的大型综合性商场，在厦门地区享有较高知名度，
和15.86万元/辆。同时受益于汽车保有量的增加，具有相对稳定的客户资源；厦门美岁超市有限公司
2016~2017年及2018年1~9月公司汽车维修数量分经营品牌MerrySeason每时美季?生活超市于2010
别为18.91万辆、19.75万辆和15.31万辆，同期售年迈开了高端超市区域连锁的步伐，与40多个国
后维修服务收入保持稳定增长，分别为2.98亿元家/地区，近百个知名品牌合作，进口商品约占总商
3.09亿元和2.47亿元。2017年以及2018年1~9月，品的70%。2018年7月，子公司厦门美岁商业投资
公司汽车业务实现营业收入46.55亿元、35.71亿元。管理有限公司与浙江银泰投资有限公司共同出资
2018年9月26日，公司发布《厦门国贸关于设立厦门银泰美岁商业投资管理有限公司，加强公出售资产暨关联交易的公告》（以下简称“”公告），司在福建省内的新零售业务发展。
公告称，2018年9月21日公司董事会审议通过了总体来看，近年来公司供应链管理业务在有效
《关于出售汽车板块股权暨关联交易的议案》（以运用套期保值等各类金融衍生工具对冲大宗商品
下简称“议案”），公司将下属汽车经销业务整体出售价格风险的同时，通过向物流、加工、金融等服务
给信达股份有及其下属子公司，包括国贸汽车链条的延伸，为上下游产业链客户提供深度服务，
100%股权、华夏汽车城100%股权及国贸盈泰融资业务规模实现较快增长。需要关注的是，未来国内
租赁（厦门）有限公司（以下简称“国贸盈泰”）25%外贸易环境变化及大宗商品价格波动给公司贸易
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业务发展带来的影响。湾B地块、南昌国贸春天、漳州润园一期二标和上
房地产经营海天悦37A地块七个项目竣工，当期竣工面积大幅
公司房地产业务主要以全资子公司国贸地产增长。2016~2018年公司签约销售面积分别为66.71集团有限公司（以下简称“国贸地产”）为平台，国万平方米、47.94万平方米和38.41万平方米。其中，贸地产定位于高品质商品住宅开发商。作为厦门第2017年以来公司房地产项目所在的各城市相继出一家拥有自主品牌的房地产公司，国贸地产一直致台限价、限售、限备案、限购、限贷等一系列调控力于品牌的打造，“金钥匙”商标先后获得厦门市和升级政策，公司销售面积同比有所下降。截至2019福建省著名商标称号。年3月末，国贸地产在售房地产项目共有19个，
自1993年进行房地产开发以来，国贸地产已累计可售建筑面积64.16万平方米。2016~2018年开发了国贸大厦、国贸花园、国贸新城、国贸广场、及2019年1~3月，公司房地产签约销售收入分别国贸海景、国贸信隆城、国贸怡祥大厦、国贸阳光、为103.76亿元、72.31亿元、76.64亿元和30.26亿国贸春天、国贸蓝海、国贸金门湾、国贸润园等一元。
系列商品住宅及写字楼项目，业务覆盖福建省内城表6：2016~2019.3公司房地产板块主要经营指标
市、华东与华中区域的省会及其他一二线城市。国单位：万平方米、亿元
贸地产综合开发实力一直居于厦门市场前十，经营2016201720182019.1~3
新开工面积20.0933.70103.340.00
和发展较为平稳。竣工面积36.2188.0368.908.96
2016~2018年公司新开工面积分别为20.09万签约销售面积66.7142.1438.4112.23
平方米、33.70万平方米和103.34万平方米，竣工签约销售收入103.7672.3176.6430.26
面积分别为36.21万平方米、113.11万平方米和确认销售收入44.2897.6789.0129.40
68.90万平方米。其中，2017年厦门国贸金融中心、资料来源：公司提供，中诚信证评整理
厦门国贸商城同悦、龙岩天琴湾A地块、龙岩天琴
表7：截至2019年3月末公司在售房地产项目的销售情况（含尾盘项目）
单位：平方米、万元、万元/平方米
在售项目类别全盘可售建筑面积截至2019年3月末截至2019年3月末住宅项目均价
累计已售面积累计签约销售金额
厦门国贸商城同悦住宅161,622.92156,418.75318,912.362.25
厦门国贸天悦5