为充分发挥土地储备出让对城市发展的保障和调控作用，进一步提升土地储备出让工作效能，促进中心城区加快发展，根据相关法律法规，结合我市实际，市自然资源局牵头起草了《关于进一步加强中心城区土地储备出让工作的通知》。现将有关情况说明如下：

一、起草背景

目前，我市中心城区土地储备出让工作主要执行市政府《关于统一中心城区旧城改造国有土地收回补偿标准的通知》（德政发〔2013〕15号）、《关于进一步加强中心城区土地管理工作的意见》（德政发〔2013〕16号）。上述文件在促进中心城区土地规范管理，维护政府与土地使用权人、市区两级合法利益和合理关切等方面，发挥了重要作用。但随着形势的发展变化，相关规定也暴露出诸多问题。主要表现在：

（一）程序繁琐复杂，土地收储出让进度慢。目前，中心城区土地实行“五统一”管理，在土地收储程序上，区政府（管委会）提出申请，经市规委会、市土委会、市政府专题会研究通过后，列入市级土地收储计划，区政府（管委会）垫资拆迁安置补偿，市自然资源局以“净地”收储，并组织出让。市财政局在收入全部入库后计提“五金一费”等费用，审查三区提报并经市自然资源局或市住建局审核的土地征收补偿方案，计算分配土地收益，拨付资金。从启动收储到挂牌出让成交，到收入全部入库，分配拨付资金，程序复杂，资金回收周期长，影响土地收储出让进度。

（二）土地收储成本审核困难。一是土地收储成本审核影响因素多，补偿物情况复杂，各区补偿政策和标准不统一，国有土地与集体土地核算方法不同，审核困难。二是成本审核结果涉及市区两级土地收益分配，市区两级经常发生争议。三是第三方评估结果存在主观预估因素，很难保证准确。

（三）中心城区土地储备机制尚未真正建立运行。现行的土地储备由三区政府（管委会）提出土地收储申请，报市政府批准后，列入中心城区土地储备计划。三区负责垫付资金拆迁安置、腾空土地，由于三区资金筹集困难，影响拆迁补偿和土地收储。中心城区现在是成熟一宗、收储出让一宗，无实际独立的储备阶段，土地储备平衡地价、平抑房价的调控作用没有得到有效发挥。

二、起草依据

（一）《中华人民共和国城市房地产管理法》

（二）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）

（三）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部第39号令）

（四）《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（国土资发〔2006〕114号）

（五）《国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于印发<土地储备管理办法>的通知》(国土资规〔2017〕17号)

（六）《财政部、国土资源部关于印发<地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）>的通知》(财预〔2017〕62号)

（七）《财政部、国土资源部、中国人民银行、银监会关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综〔2016〕4号）

（八）《山东省国有土地储备办法》（山东省人民政府令第 283 号）

（九）《德州市国有土地上房屋征收与补偿办法》（德州市人民政府令第4号，2019年10月1日起实施）

（十）《德州市人民政府关于公布实施德州市中心城区土地级别与基准地价的通知》（德政字〔2017〕11号）

三、起草及征求意见情况

为进一步完善中心城区土地管理体制机制，调动三区土地管理积极性，加快土地收储和出让进度，推动建立平稳有序的土地管理市场，提高土地资源利用效率，在外出学习的基础上，市自然资源局、市财政局、市住建局和三区政府（管委会）经充分协商，多次讨论测算，起草了该通知。坚持了以下两条原则：

（一）简化流程，提高效率。市级不再审核土地征收成本，暂停政策性计提，加快三区土地收储进度。

（二）调整分成，让利三区。土地收入分配适当向三区让利，按照不同土地性质分类管理。

四、主要调整内容

（一）拓宽土地储备资金来源。三区可通过区级财政投入、申请土地储备债券开展土地储备，也可委托土地一级开发商投资土地征收拆迁等方式开展土地储备工作。属市级项目的，市级财政负责安排资金开展土地收储工作。

（二）简化成本审核流程。市级自然资源、住建、财政等部门不再审核审查土地收储成本，由三区依据有关政策确认。

（三）调整收益分成模式。由市区收益分成改为市级按土地出让总价款的一定比例计提，剩余土地价款全部拨付三区。

（四）增加使用土地储备债券内容。增加了土地储备债券资金使用、收回的相关规定。

（五）降低了四类经营性用地和工业（仓储）用地市级留存比例。目前，中心城区土地收入分配政策是，工业（仓储）用地、协议出让土地和城中村、旧住宅区、棚户区改造土地，市级计提“五金一费”（国有土地收益基金、农业土地开发资金、廉租住房资金、农田水利资金、教育资金和土地出让业务费）、拨付核定的土地征收成本后，土地纯收益全部拨付三区；四类经营用地，市级计提“五金一费”和20万元/亩的前期开发费用，拨付土地征收成本后，土地纯收益按减河以西区域市区两级5:5分配，减河以东区域市区两级7:3分配。

2016-2018年中心城区出让各类土地95宗，出让面积7932.18亩，出让价款 73.51亿元，市级留存“五金一费”、前期开发费用及分成收益合计32.96亿元，实际留存比例为44.84% 。  

其中，第一类工业（仓储）用地、协议出让用地，市级留存（政策性计提）比例为15.30%；第二类出让城中村、旧住宅区、棚户区改造土地，市级留存比例为22.11%；第三类出让四类经营性用地中，减河以西区域市级留存比例为58.75%；减河以东区域市级留存比例为74.52%；第四类市级计提五金一费和前期开发费用、收益全部拨付企业或三区的特殊政策性四类经营用地，市级留存比例为30%。

根据上述情况，本次按照市区两级财权与事权相匹配，对三区适当让利的原则，依据土地性质分类确定市级留存计提比例。工业（仓储）用地、协议出让用地市级留存比例调整为15%；城中村、旧住宅区、棚户区改造土地市级留存比例调整为10%；四类经营性用地中，减河以西区域（包括运河开发区、德城区和经济技术开发区减河以西区域）市级留存计提比例调整为50%，减河以东区域市级留存计提比例调整为70%；特殊四类用地市级留存计提比例维持30%不变。市级计提比例调整后，市级计提比例调整后，市级土地收益减少，让利三区。

（六）调整符合市政府退城搬迁优惠政策的工业（仓储）企业用地土地收益扶持政策。本通知施行后，市级不再审核成本，不再计提“五金一费”和前期开发费用，不再核算土地收益。市级按土地出让总价款的30%计提，剩余土地出让价款拨付退城搬迁企业新项目所在的县（市、区）。

五、有关建议

建议根据市政府常务会议研究讨论意见，修改完善后，以市政府文件印发实施。