乐居财经 李奕和 发自广州

继广州公寓松绑政策“一日游”、驻马店“17条”楼市政策“急刹车”后，海南在发布“现房销售制度”的政策通知两天后，也从官网上“消失”。

据了解，3月7日晚，海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（以下简称《通知》），提出实行本地居民多套住房限购政策以及商品住房现房销售制度等。

但如今，在海南省人民政府官网输入这份文件的关键词，显示已无法找到相关内容。

实际上，针对疫情给房地产企业带来的影响，不少城市还在陆续出台相关政策，以支持企业度过眼下的难关。不少地方政策从税款、土地款、社保公积金等方面给予企业延期缓交的期限，甚至在预售条件上予以放宽，以给房企纾困。

然而，在大部分城市出台支持楼市政策的关头，海南却反其道而行之，进一步收紧，实行现房销售。由于是全国首个省级现房销售政策，还一度引起业内的广泛关注。

殊不知，这份文件在发布两天之后，也神秘地从官网上“消失”。

从广州公寓松绑政策“一日游”，到驻马店“17条”楼市政策被谈话后撤下，还是现今海南“现房销售政策”的“两日游”，都突显了疫情之下楼市政策的敏感神经。

各地频繁出台支持房企政策

3月3日，广州市政府发布《广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》，其中包括“公寓、商铺等商办项目不再限定最小分割单元，不再限定销售对象。”随后，该政策被撤下，再次出现时，原本关于松绑商服类项目的政策条文已被删除。

早在2月21日，河南省驻马店市发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》，出台17项稳楼市政策。这些政策里面就包括“要求金融机构适度下调个人住房按揭贷款利率，首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%”。这也成为楼市松绑潮中首个降首付的城市。同样，这17项稳楼市政策被随后被从官网撤下。

对此，上海中原地产市场分析师卢文曦向乐居财经指出，“（现在政策）只是想让房企度过眼下的难关，并非说想彻底扭转市场把消费端提振起来。”在卢文曦看来，这些政策的调整只是针对企业层面，并未触及销售端的松绑。

“住房不炒这个红线始终在，没有人敢逾越。广州、驻马店的政策，有杀鸡儆猴的作用，大家都对今后的政策走向、尺度还是会偏谨慎一些。”现在看来，即使海南的政策是在进一步收紧，但在如此敏感的时间节点上，这样的道理用在该省的调控政策上也适用。

事实上，疫情对房地产企业影响的不断加深，更多城市的楼市支持政策也在路上。

3月6日，山东省住房和城乡建设厅对外发布《关于统筹推进住建领域疫情防控和经济社会发展工作的实施意见》（简称《意见》）。《意见》指出，适度降低商品房预售条件和预售资金监管留存比例。

具体而言，2020年6月30日前，已领取施工许可证的房地产开发项目，因疫情影响施工建设的，在完成基础工程前提下，适度降低申请商品房预售许可的建设进度条件；已领取商品房预售许可证的项目，视情增加1-2个商品房预售监管资金拨付节点，并适度降低各拨付节点监管资金留存比例，但一般不低于《山东省商品房预售资金监管办法》规定的留存比例10个百分点。

据了解，这也是全省范围内实行降低商品房预售条件的首个省份。

而早在前一天的3月5日，广东省江门市政府办公室就印发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》。措施不仅包含了“分期缴纳土地出让金”“分期缴纳城市基础设施配套费”“房企税收缴纳延期、减免”“开工、竣工时间顺延”“加强对房企的金融服务”等，还明确“商品房预售监管款留存比例由5%调减至3%”。

这些措施从多个方面，减缓了房企的资金压力。实际上，自疫情发生以来，大部分城市为缓解企业压力，都在楼市政策方面出台相关政策予以支持。

一项行业数据统计显示，仅2月份，就有超过60个城市发布了不同程度的楼市调控政策。这些城市不仅包括深圳、上海等一线城市，还包括杭州、合肥、济南、西安、天津、黄山、苏州、芜湖、惠州、大连、南宁等二三线，乃至四线城市。

总体而言，这些政策从物业租金减免、延期缴社保费、减免和延期缴纳税款、土地款延期或分期缴付、缓缴公积金、降低公积金缴存比例，甚至放宽楼盘预售条件，多方面为企业现金“节流”，不同程度为房企腾挪了时间。

面对各城市眼花缭乱的楼市政策的调整，卢文曦表示，这些政策更多只是针对房企层面，里面包括允许房企暂缓缴纳税费等一些政策，都是帮助企业减轻短期资金压力。

至于这些政策是否会对整体楼市起到提振作用，“我觉得还没有延伸到销售端，就是说限购限贷这一块还没有松，（这些政策）就算有提振可能也就（增加）10%-15%交易量，这已经是了不起的数字，它的利好还是比较有限。”

海南现房销售体现“一城一策”？

在大部分地区和城市出台支持房企政策度过难关的大潮之下，海南可以说是一股“清流”的存在。不仅没有缓解房企资金压力措施的出台，反而被认为进一步延长开发商现金回流周期，给企业现金流造成压力。

3月7日晚，海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（以下简称《通知》），提出实行本地居民多套住房限购政策以及商品住房现房销售制度等。

具体而言，《通知》提出，本地居民购买多套住房的限购政策，对在海南已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。

然而，海南这一项政策引起广泛关注的还在后者。据了解，自《通知》印发之日起，海南新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。也就是说，房屋应在通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，才能销售。

这被认为是全国首个省级现房销售的政策。

若按照这一政策，开发商的资金回流周期将从此前的短短几个月，延长至两年，甚至三到四年。因此，在房企习惯了高杠杆运行的当下，此举也引发了开发商对现金流的担忧。

海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃表示，目前，因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题。毫无疑问，现房销售制度可以从根本上杜绝这些问题。

易居研究院指出，这一政策对于房企的购地和项目开发会形成较大影响。可以认为，海南此类政策更多地是为了约束炒地等行为，通过现房销售的模式，防范各类烂尾楼的出现。对于开发商来说，资金约束性更大，投资拿地等也会更加理性。

卢文曦则对乐居财经表示，海南的这个政策应该还是个别现象，因为现在都是一城一策，具体的城市要根据具体状况实施，而整个海南的情况也有一定突出性，所以保持了比以往更严的基调。

实际上，海南政策之所以与大部分地区的政策有所不同，跟其一贯的风格也有关系。自2018年出台一系列调控政策，海南就以其他地方少有的决心在稳楼市。

对于海南而言，有业内人士认为，一方面，该政策的实施不仅可以是房子回归居住属性，坚持“住房不炒”；另一方面，也可以防止过多的热钱流入到房地产领域，有利于海南自贸区以及自由港的建设。

然而，随着海南的这一政策也从官网上“消失”，也突显了疫情之下，楼市政策调控的那根敏感的神经。无论是放松，还是收紧，在现时这个敏感的时刻，楼市政策的调整或许都应该谨慎，更谨慎。

文章来源:乐居财经