周末，海南楼市出手了。省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，除了推出安居型商品住房、对本地居民家庭限购两套住房外，最重磅的一条当属改革商品住房预售制度，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售。

有人说，海南是疫情之后，首个也是当前唯一一个反向升级调控的省份，在全国各地纷纷 “救楼市”的情况下，堪称严厉；

也有人说，海南是全国首个在全域实行现房销售的省份，按下了颠覆楼市规则的启动键，具有很强的示范效应。

一时间引发了一场关于“现房销售”的大讨论，其背后到底藏着什么玄机？是对楼市调控的持续深化，还是落实房地产平稳健康发展的城市主体责任？全国开发商该不该害怕？

下面的这些“声音”，或许可以带你找到答案。

现房销售一定是趋势

这次海南楼市新政的核心并非要继续打压房地产，而是特别强调要建立房地产市场平稳健康发展的城市主体责任。现房销售，其实也不算什么新鲜的政策，更不是收紧房地产调控。

过去十年，我一直认为，中国的住房预售制度，是导致现在很多地方出现严重的质量纠纷的根子。推高了房地产行业的杠杆的同时，缺乏对购房者利益的保护，要么进行颠覆性的手术，要么实行现房销售。

虽然，预售在短期内很难取消，但是未来，现房限售，一定会成为中国房地产市场95%以上的项目的销售方式。这样，土地资源会真正集中到好的开发商手中，预售导致的杠杆也会降低，房价快速上涨的因素就会少一个。

短期内复制推行的可能性不大

影响有多大？首先看如何定义“现房”。目前的政策是要求多层房子封顶、高层三分之二才能预售，如果现房是要求所有房子全部封顶才能销售，那海南新政影响的就是高层住宅，多出三分之一的建设时间，多则三个月，少则一个月，开发商要为项目多增加一个月以上的现金流；如果现房是要求所有房子必须装修后才能销售，那影响就比较大了，项目需要准备的现金流，少则增加6个月，多则12个月。

其次是看海南还有多少规划用途是建设商品住房的土地。通读《通知》有一个政策意图的感觉十分明显，这就是，避免房地产过度挤占海南的公共资源，为自贸港建设提供充分空间。这么理解下去，未来纯粹用于房地产开发的海南省以内的土地，应该会越来越少。

攸克君觉得，海南的“现房销售制”是在建设“海南自贸港”中央决策的大背景下做出的，是一种“特殊背景下的公共治理政策选择”，通过对新出让商品住房用地实施“现房销售制度”的方式，提高房地产业在海南的准入门槛，从而控制房地产对全海南社会公共资源的占用，留出更多的空间给自贸港相关的社会经济和产业。所以，全国范围内短期内复制推行的可能性并不是太大。

海南或是一次综合大试点

商品房预售政策，带来的副作用就是，质量投诉、货不对板、合同纠纷、延期交房、配套设施虚假宣传、开发商跑路等一系列问题，受伤的主要是买房的消费者。而采用现房限售，高杠杆、高周转模式，这样的问题和纠纷、投诉，就会减少很大一部分。

此外，实行现房销售，海南至少有三个方面的特殊性。

首先，海南虽然是一个省，但2019年经济总量仅有5300亿，相当于一个发达地区的地级市。

其次，海南省房地产市场以度假、旅居为主，在实施严厉的全岛限购措施之后，已经受到重创，现在正处于调养生息阶段。这个时候，推出一些颠覆性的规则，对市场伤害并不大，反而可以借此机会，提升海南旅居产品的可感度、品质水准。

第三，海南2019年土地供应回升明显，卖地收入创近年来新高，客观上会导致库存上升，现房限售成为必然的趋势。