2019年，还有35天就结束了。

尽管所有房企都在拼搏最后的35天。但关于明天、关于2020年，关于房地产格局与趋势，在这个时点，一直关注房地产未来和房企战略进化的地产总裁内参，也同步抛砖引玉，洞察一下接下来35天之后，2020年的中国房地产将会是何种模样？

老潘也声明，房地产预测，从来不是追求精准度，更核心的是构建对未来的认知和判断。

关于2020年，老潘结合诸多房企大佬调研、证券金融机构研判，整体总结为《2020年中国房地产走势的8大预测》

预测1：2020年房地产 量跌价稳 是大概率事件

当初很多专家预测2018年是中国房地产天花板的巅峰，结果2019年又打脸了，即使迎来史上调控最密集、最严峻的2019年，2019年销售额突破 16万亿 、超过2018年之顶，又是大概率事件。

当然有人质疑这个数据的真实性？老潘也回应了一句，去年15万亿的数据也不一定准，但从连续数据对比而言，2019年也超2018年了。所以，地产人莫轻言行业到顶，尤其在中国一个GPD中高速增长，13亿人口大国、城镇化才59%的国度，现阶段对总量到顶的预判，还是要慎重。

2020年如何了？

目前大家比较主流的看法是2020年是楼市 量跌价稳 的一年。

整体而言，2020年房地产销售总量会维持在15万亿到16万亿左右，正如某地产大佬强调，16万亿的市场预计会维持好几年。

在具体销售额构成上，目前耕读偶认为2020年销售面积会在正负5%波动，但房价在调控持续下会继续整体保持稳定，比如标普就预计，2020年全年全国商品住宅销售额增速将放缓至0%-5%，主要靠基本面较好的城市的稳健住房需求支撑。同时，2020年房地产销售究竟多少，核心主导因素是销售面积，而非价格去主导。

中金公司的预测更加精准，即2020年房地产销售整体仍将保持平稳，预计全国销售面积同比下跌4%、销售金额同比增长1%。

其中一二线城市销售面积走平，三四线城市虽趋势向下，但不会大幅失速。

从季度间变动趋势来看，明年一季度销售增速或延续今年四季度的走弱态势，二季度开始边际回升，三四季度持续上行，全年整体呈现 前低后高 走势。

预测2：2020年房地产政策不会大松，但小松可期

房地产是政策市，2019年整体楼市政策有2大特征：

其一，整体不会大松，但小松可期待，因城施策的局部松是合理的；

其二，2018年731开始的房地产政策是 未松先紧 ，而之后的房地产调控虽然整体加紧了，但整体仍然处于 松紧对冲 的格局。

比如2018年上半年火爆下半年冰冷，2019年上半年火爆小阳春几个月，2019年下半年寒冷 其实一直是松紧对冲。政策并没有100%的紧，全面的紧。

事实上，从2018年731强势政策以来，政策连续性一直在保持。

多家券商预计，2020年房地产行业政策大幅放松的可能性较小。

理由很简单，2019年一直在严峻政策，而2020年考虑到中国经济压力和地方土地财政逻辑依旧存在；其次，当前我国房地产业从投资开发、融资、拿地、开工及销售整个产业链条均表现出下行趋势，而房企2019年的调整也很厉害，房企的破产、裁员、地王之痛，现金流之疡，销售去化大幅度下降，所谓的2020年房地产调控，已经没有必要再加码，从严的必要性。其三，政策房住不炒一直是态度坚决，考虑到楼市自2018年7月之后低迷蔓延1年半后，2020年也不敢大松，否则被压抑的需求，或者客观存在的投资需求，会迅速反攻，道理很简单，房价在短期内大幅上涨肯定会迎来更严格调控，又会迎来房价的下跌，从2019年连续一些城市被警告谈话就可见一斑。

如此看来，房地产政策在2020年即没有从严必要，也莫要有大松的期待。

所以，更长期看，2018年731开启的一连串调控，总结下来核心是四点：其一房价不能涨，其二，钱不能流到房地产，其三，房地产不能作为经济短期刺激的工具。其四，加之上一轮限价，整体也然，这或将是一个长期行为。

预测3：2020年是 几家欢喜、多家愁 的格局

整体格局来看，今天中国房地产仍然在 房企分化，集中度加剧 的通道中。

这个通道还中短期还没有走完，而差别只是每年的加剧程度、分化度不一样罢了。

具体而言，政策宽松期对行业、对大小房企都是普遍性利好，而政策收紧期则优质房企优势得到强化，小房企可能是生死问题，整个行业集中度提升的速度可能更快。核心一个逻辑是在行情差的时候，很多中小房企获取土地、获取资源、获取人才与供应商博弈等的能力都会拉下太多，比如银行的贷款门槛和白名单会收紧很多，这个时候催生的大中小分化程度可能更深刻。

从明年的政策、市场的走势来看，2020年的确是 几家欢喜多家愁 的格局。

哪些房企会欢喜了？即那些在战略上坚持 有质量、可持续的增长 的房企，他们在资源价值、扩张能力、安全防御性都做得比较均好，他们在弱市下反而更加凸显自己的优势。而多家愁。

一则是以前考财务杠杆驱动、负债较高、地王项目过多、产品力功底比较弱的大中型房企，比如库存有问题，土地储备布局不对，拿地贵了，那么这样的中型房企或许是能否活着的问题了。

二则大多数中小房企因为2020年融资成本高，销售去化低和去化周期延长，最终2020年很不乐观。

太平洋证券房地产组分析师徐超表示，行业集中度提升将从 春秋 阶段演进至 战国 阶段。大型房企的兼并对象将从微型房企，向资金链紧张的百强房企手中的部分项目转变。他认为，融资优势明显、具有独特拿地优势、开发品质极高的房企将在这个过程中 杀出重围 。

预测4：2020年TOP10/30集中度将由当前29%/51%提高至32%/57%

头部企业的集中度会在2020年继续加强，究竟会到达一个什么样的程度了？

对此，中金预测，TOP10市占率最终可达40-50%，目前大概在30%左右，未来头部10强5年销售额平均可实现10%以上年化增长。

分梯队来看，中金预计2020年TOP10强集中度将由当前29%提升至31%，30强由51%提高至57%。并且所覆盖标的平均可实现15%销售额增长（利润率稳、权益比升）。

从中金这个数据来看，即30强的增速依旧处于较高增速。头部10强房企的确规模体量过大，增速在逐步下降。