2018年买房首付是多少 涨了还是降了

现在结婚都要买房，没有房子寸步难行，2018首套买房需要交多少首付才可以？国家是如何规定的？与往年相比是降了还是涨了？对于很多城市的潜在购房者来说，即将到来的1月1日(或12月1日)将成为一道&...

法律法规网消息 现在结婚都要买房，没有房子寸步难行，2018首套买房需要交多少首付才可以？国家是如何规定的？与往年相比是降了还是涨了？

对于很多城市的“潜在购房者”来说，即将到来的1月1日(或12月1日)将成为一道“突然降临的天河”，把你和房子一下子隔得更远!

买房阴阳合同是什么 2018年买房子首付涨了多少

近期，在朋友圈看到的，某市建行的业务通知，告诉我们：从1月1日开始“二手楼不允许有阴阳合同了”。因为要以“网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度”。

买房阴阳合同是什么 2018年买房子首付涨了多少

上图为进一步的解释。它告诉我们，在二手房交易流程中存在相互监督，产权登记部门可以向监管部门(主要是各地银监局)举报银行的不规范做法。

这两张图片是真的还是假的?

目前，上述两幅图片的真实**尚未得到证实。但图片里提到的《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》是真实存在的，它是由“住房城乡建设部、人民银行、银监会”联合下发的，编号是“建房〔2017〕215号”。

建行业务通知里提到的“核心精神”，在上述官方文件里是存在的。所以，即便上述建行的两张图片是伪造的，但基本内容是真实的，只是执行的时间可能存在差异。

什么是阴阳合同?对楼市有何影响

所谓阴阳合同其实是指

合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的;对内的一份则是双方真实意思表示，可以是书面或口头。“阴阳合同”是一种违规行为，在给当事人带来“利益”的同时，也预示着风险。

对楼市有何影响?

这个政策的实施，将对楼市产生重大影响，它只影响二手房、基本上不影响新房。

新房交易很简单，现在基本上是政府定价，每套新房价格在楼盘发售之前已经完成了审核、备案。所以，贷款的时候按照备案价就可以了，没有争议。

二手房则不同。目前在二手房交易中，存在四个价格：

1、真实成交价;

2、银行贷款时的评估价;

3、合同备案价;

4、政府评估价。

由于房价变动很快，二手房交易又存在阴阳合同，其实政府、银行搞不清楚真正的成交价。比如甲乙双方在深圳买卖一套100平米的二手房，约定成交价是1000万元。但买方希望多贷点款，向银行提交的贷款申请上可能是1200万成交。如果银行配合，或者有熟人疏通，往往可以做到。

但为了避税，到房产登记部门提交的备案合同上，是尽量少写的。如果可能，恨不得把成交价写成1分钱，或者赠送。于是，政府就给每套旧房子设定一个官方评估价，便于在交易的时候计算税款，防止税款流失。通常情况下，政府会把评估价定低一些，一来让利于民、二来防止产生争议。一般来说，政府的评估价相当于市场价的7成左右，每年会调整一次到两次。

目前在实际操作中，二手房的合同备案价和政府评估价逐渐合一了。除非是凶宅交易，真的是价格很低，这种情况下应该是可以审批的。

按照最新的文件，买二手房的时候通过做高评估价，最终降低实际首付比例、提高按揭比例，这种做法玩不转了。在上述“4个价格”里，“政府评估价”显然将成为最重要的交易基准，银行自己的评估价将消失，这事实上等于提高了二手房的首付比例。

比如还是上面说的那套100平米、实际成交价1000万的房子。假设政府评估价是750万，这时候贷款的基准价格只能按照750万计算，而不能按照1000万了。(买卖双方想以750万以下价格备案，官方轻易也不会允许，因为这意味着税收流失，除非真的证明是凶宅之类的。但这样做，贷款额度只能进一步降低)

专家对此如何看待?

天天说钱创始人刘晓博

很大几率是1月1日开始执行，想通过买二手房“上车”将更加困难!按照最新的文件，买二手房的时候通过做高评估价，最终降低实际首付比例、提高按揭比例，这种做法玩不转了。

在上述“4个价格”里，“政府评估价”显然将成为最重要的交易基准，银行自己的评估价将消失，这事实上等于提高了二手房的首付比例。

总之，这意味着官方在二手房交易中进一步“去杠杆”，再加上对“消费贷”、“经营贷”等渠道的整治，二手房成交量将进一步下滑。楼市在成交量上的冬天，将越来越寒冷。

石厦资深经纪人谢老湿

对于建行规范银行贷款的通知，大家不要自己吓自己;能肯定的告诉大家，对市场造成影响不大，该干嘛干嘛去!

建行消息的确是真实的，只是个别解读有误。大家要区分网签价，过户价，贷款评估价是三个不同概念，网签价是实际成交价格，通常中介公司用密钥打出来的，过户价是国土局核定价格，贷款评估价是银行通过第三方评估公司鉴定出来的价格。

银行的评估价通常可以进行二次调整，此文件以最低评估价进行贷款，也就是杜绝二次评价价调整，说明白一点就是杜绝高评高贷，规范贷款市场。

绝非所说贷款按国土局的过户价来贷，一定不可能的。国土局过户价只有市场只有市场成交价格的7成不到，怎么可能，那下岗的不是中介，而是银行。

地产大V陆剑伟

这个这个传闻实际上前一阵就听说了，只不过从目前市场的反应来看建行可能就是可能会要率先执行。其实这个信贷政策的收缩，实际上从今年今年二季度以后就开始了。看样子年底实际上是再进一步收紧的趋势。

但是要注意这种个贷信贷收缩的政策可能会误伤刚需，这个跟我们的深八条政策是有些相悖的，因为深八条的政策是要求保护刚需。现在正在持续再收一点，在一定程度上是影响刚需的入市的步伐的。

网友对此如何看待?

@赵府：刚需受伤!可能刚准备好的首付又不够吧。

@我是老徐：传闻终于落地，楼市没得炒的啦。16，17年，高位高杆杠拿了房子的， 又要重演08年的悲剧了。

@多来米：这下炒房真要歇菜了。

@易：房贷的收紧才是开始，政策力度一半还没到。明年的m2增长基本和房地产无关。杠杆高的早做打算。

@Kodak：房价没怎么降，交易成本倒是蹭蹭涨，房价不降，交易如果成本上涨，换房刚需都困难啊。

@小邓：这政策只要在深圳实施，那就明年不用卖二手房了，这才是真正的炸弹。如果真要实施，深圳三级市场应该全零成交。

@key：假如实施的话，评估公司全得坑了。

@流年清欢：有了这个政策，二手市场通常会很不活跃，交易**机会会越来越少。不好说会进入房灾阶段，但要提前有熊市思维了。

@YP?：其实可以过户价和成交价一致的，这样就不用多掏钱付首付，但税费会增加降下来刚好够交税费也是平的，业主不缺钱降价大多不愿意。

2018年买房新政：首套房首付比例为4成！这5大信号买房人不得不看

首套房是指买房者仅拥有一套住房，通常我国对于首套房的贷款要给予一定的优惠，那2018年首套房贷款利率和首套房首付比例是多少?首套房契税优惠政策是怎样的?

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虽然国家出台了严格的调控手段来打压楼市，但这往往也误伤了一批刚需买房人！对于他们来说明年的买房之路将会更加难走。

信号1：明年买房首付多付13万，传2018年2月份将加大首付比例，首套房首付4成，二套房首付6成；

信号2：中央政治局会议定调楼市，2018年严抓长效机制的建设，调控不松懈；

信号3：专家预测2019年调控有望放开，2018年多数城市都会放松，甚至取消楼盘限价；

信号4：合肥限价逐步放开，一批2万+楼盘入市，周边楼盘怒涨3000元/㎡；

信号5：合肥放宽落户政策、库存不足、银行停贷、利率不断上浮，明年刚需买房难上加难。

信号01

明年买房首付多付13万，传明年2月份加大首付比例，首套房首付4成，二套房首付6成

对于打压炒房客，控制楼市杠杆炒房，国家最首要的手段就是限贷政策。但是限贷以及首付的提高也让不少刚需购房倍感压力！

近日，网上有消息称：2018年2月份开始首套房首付4成以上，2套房首付6成以上。

这对于已经无法付起首付的刚需来说，无疑是雪上加霜。

目前合肥实行的限贷政策是首套房首付30%，二套房首付为40%-50%（首套结清为40%，未结清为50%）。

如果真像传闻所说，明年首付将会调整，那么以合肥目前新房均价1.4万/㎡，房子面积90㎡来计算，购房者明年买房相比今年将会面临多付近13万的首付。

对于这种传闻的真实**，我也是第一时间咨询了全国房产专家。

在专家看来，目前这种传闻缺乏事实根据，所以他也不好做出判断。不过随后他也指出：2018年三季度前调控政策不会出现风向标意义松动。

也就是说只要不是给楼市松绑的政策，任何趋紧的调控都是有可能发生的。

随后我也在网上查询了一些文件，发现明年首付提升的新闻也并不是空穴来风！

整体而言是降低杠杆，但是对于刚需和改善来说，提高首付比例是极大的利空消息：

一、对改善**需求很不利。

对被限制的人来说，原来想买改善的，但首付提高后，部分购房者首付不足，购房的压力加大。

二、加大置换困难。

想卖了房子再买房，想使用四成首付，必须延长交易过程了。

三、对户型的影响中**。

一方面大户型拥有者会惜售，因为卖了以后，要买回很困难了；另一方面大户型潜在购房者减少。一方面小户型潜在受众不减；另一方面，因为被限制的本来有多套房，如果再去买小房子的可能**不大（除非是投资）。

四、购房者更看重首贷。

房子会认真挑选，有能力的情况下会选择一步到位，用足杠杆。对刚需品质房是利好，但是也加大了攒首付的压力。

信号

02

中央政治局会议定调楼市，2018年严抓长效机制的建设，调控不松懈

力度空前的调控之后，明年房地产市场动向如何，备受关注。

12月8日，中央召开了中共中央政治局工作会议，分析研究2018年经济工作。此次会议将“加快住房制度改革和长效机制建设”列为2018年要着力抓好的重点工作之一，并强调要“力争取得明显成效”。

从文件的表述中，明显可以感到，2017年的调控达到一定的目标，但是调控成果并不牢固，调控手段并不长期，需要在保持调控稳定基础上，更换手段，变短效为长效。从各方解读中，我们观察到几个重要信号：

1、这里说的长效机制，与几年前有所不同，住房+制度+改革，这三个词组合在一起，是近年来罕见的；

2、加快住房制度改革和长效机制建设，重点在于“加快建设”而不再是“加快研究”，要玩真的啦；

3、时隔二十年，“第二次房改”或将开启！房产税可能是影响2018年房地产市场的重要政策变量。

信号

03

专家预测2019年调控有望放开，2018年多数城市都会放松，甚至取消楼盘限价

随着11月21日，住建部、国土部、央行在武汉市召开部分省市房地产工作座谈会，以及近期中央政治局会议的召开，大家对于楼市的预测也有了新的定论。

房产专家杨红旭认为

进入2018年，主要目标将由防止房价大起，慢慢转为防止房价大落。估计2018年四季度前后，防止房价大落，就成为主要目标了，2019年则会进一步强化这一目标。

政策的变化将是渐进式的，先是部分地方政府暗松、小松，接着是明松，最后相关部委放松部分调控措施。政策的实质**变化，估计会出现在2019年。

政策放松的最早信号，很可能有两个，一是部分城市限购暗松，比如可以补交社保；二是由“认房又认贷”，转变为“只认房不认贷”。

这两条不会由中央部委统一出文件，而是由地方政府和商业银行按自身情况而实施。从2018年下半年开始，大家就应关注这两个最早的信号了。

至于很多关注的新盘限价，放松是必然的，但信号价值并不高。当前，包括北京、上海、苏州、合肥、深圳等多个城市，限价正在松动中，主要是因为二手房价下跌后，限价意义不大了，按限价开盘，部分新盘也难以出现热销局面了。

估计2018年，多数城市都会放松，甚至取消楼盘限价。

房产专家张宏伟预测

2018年三季度前调控政策不会出现风向标意义松动，明年四季度至2019年调控政策才具备实质**松动的条件。

从周期特征来看，房企要活得好，一定得熬过2018年年底才可以，否则，企业极有可能资金链断裂甚至在市场调整期被其他企业收购。

信号

04

合肥限价逐步放开，一批2万+楼盘入市，周边楼盘怒涨3000元/㎡

上面也说了，目前包括合肥在内的几个城市的限价政策已经出现松动，随着越来越多的2万+楼盘入市，周边楼盘的涨价趋势也在不断增加！

2万+楼盘的入市，打开了限价的缺口，某盘紧急通知，由于剩余房源不多，所有房源价格上调3000元/㎡。

我们从合肥最近的开盘和网签情况可以发现限价限签正在逐渐的打开！

从上周部分2万+楼盘的加推情况来看，尽管部分开发商提出首付6成等严苛筛客条件，但不少人依旧是买不到，甚至现场出现全款付的情况。

据统计，合肥目前有40家纯新盘等待上市，包含高价地王。住宅楼面价最高22103元/㎡。其中，27宗地块住宅楼面价“破万”，住宅楼面价1.5万/㎡以上的地块共有14宗。

这也就意味着，随着这一波纯新盘的上市，尤其是高价地王的启动，合肥房价格局会迎来新的调整。对于买房人来说，到时候面临的压力可能会更大。

在合肥的网签中可以发现，目前连续2周超过900套房源网签，其中滨湖区更是连续2周超过300套。

我们在销量最高的滨湖区中发现，其中有4家楼盘的均价超过2万+。其他项目的高层受到限价影响，均价从1.6-1.9万不等。

信号

05

合肥放宽落户政策、库存不足、银行停贷、利率不断上浮，明年刚需买房难上加难

对于购房者来说，明年买房将会是最艰难的一年！

1、合肥库存仅够卖半年不到

对于楼市来说，房源充足那么刚需自然容易买。限购后，虽合肥楼市库存有所增加，但是也并没有大家想象的那么多！

我从4月份开始对合肥楼市的成交进行统计，当时的合肥库存已经2万套了，其实真实库存比这还要低一点，毕竟当时限购已经进行了半年了。

我们以每个月的开盘量-去化量得到当月增加的库存，得到11月的真实库存为2.3万套！

而合肥楼市真正健康的库存值应该是5万套以上，以目前的开盘去化情况来看，2.3万套房子仅够卖半年的，所以购房者的压力还是很大的。

2、明年购房需求将会加大

除了房子不够以外，明年买房人可能将会面临更多的竞争对手！

12月6日，安徽省人民政府发布了《安徽省人民政府办公厅关于提高户籍人口城镇化率加快推进新型城镇化若干政策的通知》，引发全省人民的广泛关注。

其中让人最关心的就是全面放开落户限制，外地人落户合肥门槛放宽。

这意味着未来落户城区会更加容易，农民进城也会更有保障，更加安心。

无论是外地人落户，还是农民进城，在一定程度上都会刺激住房需求，促进房地产市场去库存。

3、银行停贷、利率不断上浮

除了库存和购房人数增多以外，还有一个情况也是买房人无法逃避的，就是银行贷款越来越难！

本月全国共有56家银行分（支）行因额度等原因暂停受理首套房贷业务，较上月新增14家银行分（支）行。

年底银行贷款额度收紧，目前合肥东亚银行已全面停止办理个人住房贷款。

从摸底的15家银行中可以看出，大部分银行首套房贷利率普遍上浮10%，光大已经执行首套房贷款利率上浮15%，部分银行首套房贷利率上浮达20%。

在和银行工作人员交谈过程中，银行方面表示，目前合肥已经有不少股份制银行首套房贷款利率开始上调至15%，不排除还会上浮的可能。