上海房价上涨火爆 新房再现“捂盘惜售”

2月28日，周日，房产中介小王忙得不可开交。小王所供职这家中介公司，正是一周前因违规操作而被上海市消保委点名链家地产。他告诉记者，消保委点名实际上并没对生意带来多大影响，“现在是最旺时候，我们门店多，...

    2月28日，周日，房产中介小王忙得不可开交。小王所供职这家中介公司，正是一周前因违规操作而被上海市消保委点名链家地产。他告诉记者，消保委点名实际上并没对生意带来多大影响，“现在是最旺时候，我们门店多，买房、卖房还是会找我们”。

    老人欲卖房养老，年轻人“买不到房，不卖房”

    当天，中国青年报记者走访中注意到，上海街头巷尾、公交车站、地铁站内，头发花白老人和衣着时髦年轻人，都不约而同地谈起了房价。

    几个结伴出行老人，正在讨论趁着高点把房子卖了套现住进养老院。“我房子就算挂低点，400万元到手，住进养老院，每月6000元算高级房了，能住55年！”一名62岁老人告诉记者，卖房住养老院，如今对她来说是“最佳选择”，“以后日子过得太舒服了。”

    她身边几个老人都有这样计划。他们说，3月打算看看行情把房子卖了，“月初去挑一个好一些养老院，等月底（房子）价格差不多就卖了”。

    年轻一些人，则打算换房。

    供职于上海一家国企小陆因为打算生二胎，想用现在内环内一套两室一厅住宅置换一套大户型。“原来144平方米以上房子要加3%税，现在打对折。是时候可以换大户型了。”小陆告诉记者，自己从2月19日新政出台后开始看房，却至今未能成功“下定”，“每次看中房子了，准备下定金了，对方就提价了。”小陆自己挂在中介处待售那套两室一厅也只能“待售”，“我要是卖出去了，一会儿价钱涨上来了，我又买不了大户型了。”

    中国青年报记者注意到，上海此轮房价上涨，与“2·19契税新政”出台不无关系。此前，财政部等三部委为促进市场交易出台了《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策通知》。根据该通知，在契税方面，对个人购买家庭（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房，且面积为90平方米及以下，减按1%税率征收契税；面积为90平方米以上，减按1.5%税率征收契税，该政策在一线城市适用。

    上海市地税局解释，以往只有被认定为“普通住房”才能享受契税优惠，而新政取消了“普通住房”限制，只要符合面积规定，都可以享受契税优惠。

    这一政策出台一个多星期后，有关“房价暴涨”新闻陆续出现，其中最为引人注目是一财网于2月21日发布一则名为《上海352套千万级新房一天被抢光，一线城市房价波动快到按周计》。

    2月22日，中国青年报记者在一家中介机构看到，上海浦东内环内一套162平方米三居挂牌售价980万元。据中原地产李经理介绍，春节前，这套房子房东挂880万元未能售出，2月19日新政公布后，房东来电调价100万元。

    即便调价100万元，与该小区其他挂牌房产售价相比，李经理认为“还是适中”。当中介当着记者面致电房东时，对方却回答，“暂时先不卖了”，原因是，这名房东想要置换更大房型，对方卖家“暂时没想好价钱”。

    新房再现“捂盘惜售”

    二手房市场“买不到，就不卖”，一手房情况又怎么样呢？

    中国青年报记者走访了上海浦东3处在售一手楼盘，除了1处开发商仅剩一套房产可以出售，另外两处开发商均表示“暂时不开盘，3月份再说”。

    浦东新区浦明路浦江海景公寓，目前仅剩一套213平方米大户型在售，这套房子春节前在搜房网发布售价是1100万元，但记者实地走访后，售楼经理透露，这套房子目前售价1500万元，“不还价”。

    同样在浦明路，另有一处由九龙仓集团开发滨江壹十八小区在售。这里房源相对高端，从257平方米至356平方米不等。售楼处告诉记者，这里即将销售是二期房源，预计3月中下旬开盘，开盘均价可能在每平方米8万元至9万元左右。去年下半年，这里房子销售均价大约每平方米7.3万元左右。以可能开盘均价每平方米8.5万元计算，短短半年，这里涨幅超过16%。

    位于浦东星河湾附近陆家嘴·锦绣前城公寓，是记者探访楼盘中涨幅最大一处。售楼小姐告诉记者，二期房源尚未开盘，开盘后将售出90、91、92、93号四幢公寓，如果想要购买这里最热门188平方米四居房产，购房者需要准备1300万元，“不打折，两周内付清全款，2018年3月交房”。

    售楼小姐告诉记者，上述4幢公寓是该楼盘仅剩4幢可售住宅，其余所有公寓已经全部售罄。

    中国青年报记者查询上海市房地产交易中心网站发现，该楼盘除80、81、83、85号四幢公寓已经显示“售完”状态外，其余20幢楼均在网上处于“可售”状态。已售完房屋均价在每平方米5.63万元至6.4万元，而售楼处称即将开盘房屋均价显示为每平方米5.96万元至7.13万元，涨幅超过11%。

    一名长期关注该楼盘购房者告诉记者，这里188平方米四居此前售价大约为960万元一套，如果按照售楼小姐所称1300万元来看，这一户型涨幅高达35%。

    二手房“狮子大开口”，大户型“稀缺”预期强烈

    与一手房可以预期、相对稳定涨价相比，二手房市场价格用“群魔乱舞”来形容一点不为过。

    “你自己过来看。还有人挂2000万元。”2月22日，链家地产罗经理直接把自己专用电脑系统给记者看。上海浦东内环内一套房本面积为180平方米顶层复式送花园户型，业主报价2000万元，每平方米均价高达11万元；而彼时，同小区220平方米大平层，报价1200万元，每平方米均价5.4万元，162平方米三居报价980万元，每平方米均价6万元左右。

    2月28日，罗经理再次向记者展示了该小区房价。2000万元“离谱”报价不变，另外两套住宅也跟着“离谱”了起来——220平方米大平层报价从1200万元提高到了1600万元，162平方米三居“暂缓出售”。

    罗经理告诉记者，他入行时间大约3年，去年是行情最好一年，上海内环内二手房价格大约涨了30%左右，“我们工资也从以前每月两三千元，涨到年薪几十万元，听说北京那里最牛一个人，去年挣了200万元业绩提成”。

    今年春节过后行情，尤其是“2·19契税新政”出台后这一个多星期行情，令中介也有些看不懂了，“我都不好意思给买家打电话，100万元、100万元地往上涨”。

    中国青年报记者算了一下，从1200万元涨至1600万元，这套房产报价相当于一周之内上涨了33%，比近年行情最好2015年一整年上涨幅度还要大。

    复旦大学房地产研究中心教授尹伯成认为，造成上述房产价格非理*“疯涨”原因实际上并不是“2·19契税新政”，“契税政策只是一个导火索，实际上是内环内大户型稀缺预期造成”。

    尹伯成说，上海本身就土地稀缺，市政府近年来出台各项政策遏制“豪宅”销售，大户型本身已经成为“稀缺货”，“政府意思，是要先保障刚需，但这客观上造成了高档大户型稀缺。”

    在公众对“内环内大户型”有了“稀缺”一致判断后，改善型住房购买者都将对大户型趋之若鹜。而契税政策适时调整，只是激发了一部分改善型住房需求而已。

    此外，尹伯成认为，房价“疯涨”跟股市不给力也有很大关系，“钱放在股市也是跌，不如拿出来买房”。尹伯成说，上海房价如今确已经到了“高得离谱”地步，投资风险极大，但如果是改善型刚需，还是应该早买，“在这个高价位卖掉一套房子，再换，还是可以，贷款买房风险就太大了。”