万亿级利好！中国版REITs启动，基建盛宴来了？

万亿级利好，基金业嗨了，利好新基建！

假期里，你的朋友圈有没有被REITs基金刷屏？

上到媒体、券商，下到来势汹汹的REITS概念股，都像打了鸡血一般。但我相信，大多数人对于这个新概念还是一脸懵逼的。

公募REITs到底是个啥？

首先，REITS是个舶来品，1960年诞生自美国。名字翻译过来，就是“不动产信托投资基金”。

基金好理解。不动产，那不就是房地产吗？

可以这么说。国外REITs大部分的底层资产，都是以房地产为主。发展到后来，高速、轨道交通、天然气管线等基建类REITs，也被准许发行。

图片来源：NAREIT，中金公司研究部

以美国为例：2019年6月，美国权益型REITs市值1.15万亿美元，在166只权益型REITs中，共有5只基础设施REITs，其中4只属于通信行业，1只属于能源基础设施行业。

各种类REITs数目，数据来源：FTSETM, NAREIT

REITs分公募、私募。公募REITs可以公开募资，并且在二级市场交易，流动性比较好。私募REITs具有一定资金门槛，不能上市交易，普通老百姓是不用考虑了。

这样梳理一下就清楚了：公募REITs简单来说，就是一群投资者把钱集中到一起，交给基金经理，由他去投资房地产或基建项目。

基金经理扮演资管机构的角色，以股权收购方式，持有各个项目的底层资产。等项目赚到钱，需要拿出90%以上的收益给投资者分红。

资料来源：中金公司研究部

在这一过程中，不动产或基建项目经过打包，变成了具有金融属性的REITs产品，并在二级市场交易流通，就叫“资产证券化”。

而对地产商或基建开发商来说，REITs也帮了大忙。可以一次性把资产卖给投资人，企业不仅能快速回笼资金，还多了一条退出渠道。甩开重资产包袱，转向轻资产运营。

这一套，在美国、新加坡已经发展得很成熟了。

现在，国内的REITs基金也要推动试点了。牵头的是证监会和发改委，在五一前联合发布了指引通知。

从通知内容来看，国内的REITs基金，主要由发改委牵头推进，有比较强的政策性。

那么问题来了，中国一直在强调房住不炒，如果大规模推行房地产REITs（住宅、商业地产），显然不符合政策定位。

所以试点阶段暂时还没有房地产。国内公募REITs聚焦的重点行业，还是以交运、环保、新基建等公共事业为主。像仓储物流、收费公路等、污水垃圾处理这类老基建，以及信息网络、高科技园区等新基建。

不过前面提到，基建类REITs的回报一般不怎么高，按照美国的经验，年化收益率一般在6%-7%。而且只投资那些已经投入使用的基础设施资产，不会涉及刚开发的项目。

我国同样，按照《指引》规定，中国的基建REITs基金，应当投资那些经营3年以上，且已经产生稳定现金流的项目。那些依赖财政补贴才能续命的项目，是无法发行REITs基金的。

而且根据文件，首批试点的REITs基金，主要是封闭式的。也就是说，你买了后不能直接赎回，想要换手只能在公开市场上找接盘侠。

那么，既然REITs基金是国家牵头，是不是意味着稳赚不赔吗？当然不是！

一方面，公募REITs收益比较稳定，主要取决于优质基建、不动产项目的租金分红。

但另一方面，由于在公开市场交易，REITs基金也有“股性”的一面。可以溢价也可以折价。一旦折价，投资者就得赔钱。

比如这波疫情黑天鹅，香港知名REITs基金 领展房产基金，市值就大幅下跌。美国REITs基金同样暴跌，平均总回报率为-28%。

最后，还有一个问题：市面上优质的基建资产毕竟是少数。那些能赚钱的，有必要挤破头去抢一个REITs试点吗？

急着回笼资金的，质地如何？谁来帮投资者把关？公募基金和券商能不能做好风控，还得看试点推进的效果。

所以对于REITs试点，国家也是走一步看一步，不会完全放开。但基建投资从单纯政府买单，到逐渐金融化、社会化，风险共担的大趋势基本可以确定。

这场REITs盛宴，你会参与吗？

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