问答一

问：易总好，请问下北京目前搞多校划片，合肥会不会跟进，会不会导致学区房热度下降？以我孩子目前的情况，一个九岁三年级，一个才刚一岁，在滨湖怎么选？

答：北京的学区房主要是小学，合肥学区房主要是初中，初中只有3年，而小学要6年，所以一般小学的学区范围很小。北京人口本来就比较稠密，即使采取多校划片，学校之间的通勤距离也不算远，这是多校划片的基础。

而合肥初中学区范围就大了，拿45中为例，它覆盖了四所小学：南门小学，六安路小学，安三小，淮三小。50中新校则覆盖了5所小学：奥体小学，嘉和苑小学，翠庭园小学，习友路小学，西园小学南区。

在一个初中范围内，小学多校划片存在这种可能，但多所初中采取多校划片，我认为可能性不大，因为通勤距离实在太远了，不符合义务教育阶段就近入学的原则。

合肥情况跟北京完全不同，不能完全照搬北京，我认为合肥采取多校划片的可能性不大。即使采取，也只能是个别片区的小学，但小学在合肥的学区意义不大，合肥更主要的是初中。在滨湖，46中本部+师范附小仍然是最好的学区，你选这个就行了，不必太在意北京的多校划片。

问答二

问：易总您好！为什么不同城市学区房侧重点不一样？有的看重小学，有的看重初中，合肥会不会改变？毕竟小学六年对孩子的习惯养成太重要了。

答：对于这个问题我也不是十分清楚，但我可以跟你说一下我的理解。最早以前，小学升初中是需要考试的，这样小学最初就已经形成了一个名次，大家知道哪些小学好，哪些小学差，以至于后来小学升初中不再考试了，大家还依然这么认为。

在学区发展上面，一线城市走的比二线城市和其他城市更早，一线城市家长也比其他城市对学区更为重视，我想最初应该也是初中是最先竞争的阶段，当学区竞争发展到最后，小学也被纳入了范围，这样一线城市比二线城市在小学学区上的注重更早一点。我认为合肥可能还没有发展到这一阶段，或者家长对小学学区的重视还没有一线城市那么厉害。

还有一个因素，一线城市初中民办教育要更为发达。据我所知，初中阶段一线和某些强二线城市民办教育比公办教育力量更为强大，这样很多民办学校把优质生源都吸引过去，造成一线城市民强公弱的这样一个局面，极大淡化了初中学区的概念，所以我认为与合肥相比，北京初中学区重要程度相对要弱一点。如此一来，初中相对没有太大的学区竞争意义，北京家长就把更多精力放在小学学区竞争上，这样就造成了小学学区房比初中学区房更重要的局面。

目前合肥还没有发展到北京的这样一个阶段，但国家整体教育理念已经发生了极大变化，从国家政策层面来讲，这两年一直在打压民办教育，目的是为了实现义务教育阶段公办学校和民办学校生源获取机会均等。随着禁止民办学校提前考试招生、公民同招、民办学校摇号入学等政策实行，合肥民办初中以后的路会越来越窄，这样合肥初中学区房会愈演愈烈，很难再重复一线城市学区发展的老路。所以我认为合肥初中是主要学区房的这种趋势短期很难改变。

问答三

问：168东区和南区是不是都是新建的，还没招生，都一样不确定是否是真学区，为什么易老师推荐东区？导致东区涨得离谱。南区怎么就不行？

答：首先你要搞清楚一点，我对168玫瑰园学校东区一开始是持怀疑观望态度的，这点你可以看我之前关于经开区的文章，甚至到目前为止，我都没把它作为一个学区来研究，因为它第一届学生都还未毕业。

不是因为我的推荐，168玫瑰学校东区才涨得厉害，是168东区涨得比较厉害，而且表现超出我的预期，我才不得不对其进行重新审视，毕竟很多信息不对等，我掌握的还不够全面。下面是我了解到的一些情况，有些可能不太对，我也无法完全核实，大家可以指正。

1、东区是一所新建的学校，从无到有，完全复制西区的模式，除了学区范围不一样，其它跟西区基本完全一样。而南区是在原来莲花小学新年小学基础上改建扩建来的，基本是挂个牌，生源师资基本没有发生明显变化。

2、东区和西区在地理位置上紧挨着，区域内生源都很优质，同时共享师资，这点就像50中的东西校，有利于东区的快速成长。南区虽然接受集团统一管理，但生源上远远不能跟东西区相提并论，如果西区和东区重要性排老大老二的话，南区肯定排在最后，我不相信168玫瑰园学校所有校区最后都能成为真学区，如果都是学区，那就没有学区了，这不太符合实际。

3、据我所知，在东区建成之后，168玫瑰园学校的管理部门和部分教学部门都搬到了东校区，这里俨然成了168玫瑰园学校的总部，在集团重要性上就不可同日而语。

4、目前合肥市对168玫瑰园学校掐尖行为控制得比较严格，我们且不谈生源上的先天劣势，南区想效仿西区借助掐尖模式迅速成为真学区，恐怕不是那么容易了。

纠正你一点，东区和南区都已经招生，南区初中部还未建成，但小学部已经招生。东区初中部作为168玫瑰园学校分校以来的第一届学生，还未毕业，预计明年可以看到第一届毕业生的成绩。

问答四

问：小易老师，一直关注你的文章，受益良多，先介绍一下自我情况。金融IT男，老婆在肥西工作，我在滨湖稳定工作，家有两宝，大宝9岁，三年级，小宝刚满一岁。房产配置：

1、保利海上五月花三期一套91平三房，中间楼层，产权车位一个，准备给岳父母住，大宝上小学使用。

2、融创融园140平四房，原准备全家过去使用，买了公园里后准备给我父母使用（父母在经开区有大房子可以住）。

3、信达公园里一套172平一楼底复，有公积金和商贷共计210万。

4、高新区金濠优活城有套88平三房，现在突然成科大附中学区房，原打算售卖还一部分贷款或者在滨湖再购买一套学区房使用。

5、美晨雅阁有套我名字的小房子，给家里老人住着在，短期不会有变化。

请问老师，目前我的资产配置如何，如果将高新区的房子售卖，大概能卖多少钱？如果置换滨湖46中学区房，买哪个小区合适？南区还是本部？据说南区的考试成绩更好，以后我们自住公园里上学放学接送也会更方便。

答：信达公园里170平的大户型是洋房还是高层？保利海上五月花是优质资产。融创融园我不知道你买的价格多少，但面积有些大，位置不太好，资产等级不是很高，大概介于3+至2-档之间。

科大附中高新中学目前我并不是很看好，金濠优活城对于学区来讲面积也有些大，如果你想赌学区的话你就保留，资产等级大概为2-档，预计价格在160w左右。美晨雅阁的资产等级最低，大概为4+档，最应该被卖掉，既然你们还需要住，这个我就不多讲了。

滨湖46中的学区房我们更建议你考虑46中本部和师范附小的双学区，这个范围都是优质资产，没有特别推荐的小区，主要是根据自己需求淘笋。南区目前的中考城成绩不如本校。

追问：易总，公园里是四期洋房，一楼和负一楼一样大小，总面积在345平方，单价摊到1万5（准备以后全家住一起）；当时买融园的时候考虑大宝上48中嘉陵江路，岳父母住保利，我们住融园相互能照应一下，后来发现这个初中不靠谱，只能再买学区了，当时入手是1万9，东边户，俯瞰金斗公园，14楼。金濠优活城是准备处理掉，等今年孩子转学到万慈小学就找机会出售，因为装修的不错（中央空调，精装，才住3年），中间楼层，唯一不吵的楼栋，所以期望能卖个好价钱，如果我购买46中学区，是买二手房还是等马上要拍的地盖的新房？

答：直接买二手房吧，等下拍的地不知道什么时候能上市，这期间很可能房价又涨上去了。新拍地房价肯定不便宜，我认为不会比市场价低，如果真低的话，我们普通人也买不到，或者另加号头费，那就没什么意义了。

问答五

问：你之前一直不看好的和光尘樾今天开盘小高层，均价25000，上海路边上，一套不剩，全部卖光，你怎么看？

答：首先，你需要知道的一点是，任何楼盘都会有一定的市场受众群体，就像我一再讲，洋房别墅不适合投资，但还是有很多人照样买一样，因为他们本来就没考虑投资，而是深刻践行房子是用来住的理念。

其次，你还需要知道一点，只要定价不是极度离谱，任何楼盘定任何价格，都会有韭菜接盘。拿和光尘樾小高层为例，就算定价3w，我相信都会有人买，合肥不缺韭菜。只不过定价3w，合肥可能只能找到10个人为此买单，如果定价2.9w，可能会有30个人，2.8w可能有80个人，2.5w可能就有500个人。

第三，你还要知道开发商的套路。一般开发商在楼盘销售之前，都会采用认筹的方式进行蓄客，一般认筹形式是缴纳意向金，缴纳了意向金的客户，购买意愿是非常强烈的，可认为是有效客户，主要目的还是为了试探意向客户的量。

如果不先测算意向客户的量，可能有购买意愿的客户偏少，会出现开盘遇冷的状况，这样会给其他人造成这个盘不好卖的假象，让后续楼盘更加难卖。因此一般开发商都会将认筹比例控制在1.5-3之间，这样既能保证开盘即光盘，还能造成热销的假象，有利于后续楼盘更好去化。

第四，开发商是讲究资金快速周转的。我们知道资金是有时间成本的，资金周转得越快，开发商赚钱就会越多，资金周转得越慢，中间产生的利息就会越高，开发商赚得就越少，像万科、碧桂园、恒大、融创等全国排名前十的开发商，都是资金周转的高手。

如果定价高了，楼盘的受众客户群体自然就少了，开发商需要更多时间，花更多营销费用，去寻找目标客户，这样房子就卖得慢了，资金就回笼的慢了，势必会增加资金的时间成本，开发商需要在定价上慎之又慎，以寻求利润最大化。

有的开发商迟迟不备案，只是抛出一个放风价，待蓄客到一定程度，才出备案价格，就是因为搞不清楚价格定在多少才最合理，如果蓄客不足，甚至还会削减开盘计划。

我不知道保利和光尘樾究竟花了多长时间蓄客，但有一点是可以肯定的，蓄客数量要远大于开盘的数量，这种套路在目前的房产销售中司空见惯，但开盘即光盘并不代表楼盘定价就合理，投资价值就高。

问答六

问：易老师，我想提个建议，首先大家进入这个公众号的初衷都是为了买套适合自己，性价比好点的房子，但您一向强调你只分析投资，并且只分析100平以下的小三房，不分析自住，自住想买稍微大点的想买哪个买哪个，不要问你，但我相信在您这个公众号也会有像我一样想买个120平左右的三房自住，但却因为你不分析自住我们提问也得不到好的建议，那我们进这个公众号还有什么意义呢？能不能针对我们这种买来自住，也想买个性价比好点的人群给点实在性的建议呢？

答：关于改善户型投资价值比较高的，我之前已经总结过很多小区，这些小区有个共同的特点，那就是总价都非常高，远远超出了你们对改善户型的这种承受能力。一个房子你不可能什么都想要，在总价一定的情况下，你不可能既想要舒适性，又想要配套好，又想要学区，又想要房龄，还想要保值，这样的房子市面上有没有？有，总价400w起步，问题是你买得起吗？

本来改善户型的面积就很大，如果单价高的话总价会很高，势必导致流动性变差，如果总价能力一定，你在舒适性上投入过多，必定要丧失实用性，比如学区、配套、交通等，而舒适性从长远来看是一个贬值的东西，学区和配套才是未来能升值的东西。

我之所以不愿意分析自住，那是因为它与我的投资理念背道而驰，我分析房产的唯一考量就是投资，而投资是有指标可以衡量的，那就是升值率，但自住舒适性没有多少显性指标可衡量，更多情况下是购房者的主观感受，相反通常住的越舒服越不适合投资。

对于哪个房子好住，哪个房子不好住，这不是我考虑的问题，是你们购房者应该去亲自体验的事情，除非自住属性潜在影响到了投资，对于不能升值的资产我不感兴趣，因为不符合我的投资理念。

既然绝大多数改善性户型都不适合投资，那就相当于奢侈品，你随便买就是了，你觉得你喜欢哪个板块，住哪种房子特别舒服，随心买就是了，有谁会在意古驰和普拉达哪个性价比更高呢？买奢侈品还想讲究性价比，你不认为这是天方夜谭吗？

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