乐居买房讯 （编辑小杰）五一期间合肥25盘推新，滨湖2.5万/O小高层，8秒抢光、庐阳850万别墅全款抢......

现在新房市场一片火热，二手房市场也不甘示弱，日均上千的带看次数，合肥二手房该怎么买？

NO.1|壹

合肥二手房大量入市，月增1.8万套

据链家数据显示，合肥4月份二手房成交均价15663元/O，相比3月份15655元/O，涨幅可以忽略不计。但是，4月挂牌均价为16419元/O，相对于3月份（16694元/O）下跌1.6%，挂牌价的下降，这意味着房东预期在下降，或通过降价加快交易。

4月新增二手房源18086套，环比上涨24.5%，是近一年时间内新增房源最多的一个月。

分析原因主要有以下几点。疫情对市场经济冲击，导致部分房东卖房回款；其次，房东对未来市场不乐观，想提前出手，及时止损；最后，就是个人房东卖旧换新，置换资产。

二手房大量入市，对市场有什么影响呢？要知道，一个商品在市场上的存量过多，价格自然就上不去了。所以在疫情之后的那段时间里由于疫情期间屯下的房源过多，所以在短时间内二手房的价格基本不会有大涨的可能。

NO.2|贰

合肥二手房调查，最高一年涨4585元/

近日，我们特意调查了合肥楼龄在2-5年之间的二手房房价，带领大家感受合肥二手房市场真实温度。

为什么选择2-5年楼龄的二手小区呢？这个楼龄的小区配套基本齐全，相比于新建商品房周围的配套如学校、菜市场和交通等等方面的不成熟，经过2-5年的发展，入住人口的增加，周围配套基本成熟，小区自带配套逐渐完善。

另外税费不高，尽管房龄较小，但是满两年交易不需要缴纳增值税，因此这时候的二手房价值最高，市场流通性也高，最能反映二手房市场真实情况。

滨湖区

滨湖区有15家二手房在售，市场均价约1.76万/O。在过去一年的时间里，有12盘上涨，万科蓝山(二期)最高上涨19.38%，上涨约4585元/O；有3盘下跌，滨湖东方汇最高下跌6.89%。

滨湖二手房价格一直很坚挺，这主要离不开市政配套的落实。以万科蓝山为例，地处省府核心区，紧靠寿春中学和地铁1号线，再加上万科物业和万科品牌的溢价，房价涨额达到4585元/O大关。

以滨湖东方汇等商住楼项目，虽然价格较低，但是公摊大，市场流通性较差，因此价格波动不明显，部分项目出现下跌。

蜀山区

蜀山区有12家二手房在售，市场均价约1.91万/O。在过去一年的时间里，有9盘上涨，天鹅公寓最高上涨8.48%，上涨约1246元/O；有3盘下跌，聚凤华庭(北区)最高下跌12.58%，下跌额度达1698元/O。

蜀山区上涨房源基本都在1912街区附近，依托黄潜望商圈，商业配套越来越发达，周边小区的升值率自然越来越高。

其中大溪地天泽轩，体量不大，小区绿化较少，加上靠近马路，因此房价略有下降，此外聚凤华庭(北区)为公寓住宅，市场流通率不高，价格下降较多。

高新区

高新区有31家二手房在售，市场均价约1.95万/O。在过去一年的时间里，有24盘上涨，奥园城市天地最高上涨31.55%，上涨约4420元/O；有7盘下跌，蜀山梵高最高下跌18.12%，下跌额度达1756元/O。

跟滨湖、政务等区域相比，高新的二手房整体价格比较稳定，涨额基本都在1000元/O以上。其中奥园城市天地，小户型产品，备受市场欢迎，涨幅较高。

其他房源或是因为别墅流通性差，或是区域配套不够完善等原因，导致房价下降。

包河区

包河区有16家二手房在售，市场均价约1.68万/O。在过去一年的时间里，有11盘上涨，金葡萄家园A区最高上涨26.02%，上涨约2181元/O；有5盘下跌，玲珑大厦最高下跌4.84%。

包河区供地、推盘节奏一直比较稳定，这导致二手房价格也呈稳步上涨态势。随着地铁南站落成，中央公园规划落实，以及龙川路板块逐步成熟，版块内二手房价值正在逐步释放。

值得关注的是2018年左右建成的紫云赋、信达天御等楼盘，相比较它们新房销售时的备案价格，整体来说升值比较明显。

庐阳区

庐阳区有12家二手房在售，市场均价约1.91万/O。在过去一年的时间里，有8盘上涨，瑞阳公馆最高上涨10.72%，上涨约1355元/O；有4盘下跌，郎峰中心最高下跌22.42%，下跌额度达3551元/O。

庐阳区二手房涨额都比较高，有三盘上涨过1000元/O，基本都在蒙城路菱湖公园附近，这里有南门小学恒盛分校，45中，师资力量雄厚，加上地铁5号线计划在此设站，房价一直稳步上涨。

郎峰中心是40年公寓。周边回迁房较多，自住人群较少，大多都是租户，人居环境较为复杂，因此房价一直持续走低。

经开区

经开区有19家二手房在售，市场均价约1.69万/O。在过去一年的时间里，有16盘上涨，多安公寓最高上涨17.94%，上涨约1652元/O；有3盘下跌，汇美广场最高下跌5.79%。

经开区二手房基本都在上涨，由于新房稀缺，导致区域二手房需求量庞大，因此价格比较坚挺，加上168玫瑰园分校以及六安路分校落地招生，周边二手房价格涨幅较高，加上经开区居住地供应极少，未来在地段好的位置，升值空间很大。

瑶海区

瑶海区有10家二手房在售，市场均价约1.22万/O。在过去一年的时间里，有7盘上涨，大众时代之光最高上涨11.41%，上涨约1459元/O；有3盘下跌，文一名门广场最高下跌10.99%。

通过房价可以发现，瑶海区高房价的小区寥寥无几，均价达到1.8万以上的仅有1个小区，恒大中央广场18974元/O。

鉴于瑶海是合肥的老工业区，各种历史遗留问题较多，加上早先知名房企入驻较少，学区优势相对不明显等因素密切相关，大部分小区都在1.2万/O左右。随着东部新中心的揭牌与第三轮地铁规划落成等利好消息加持，房价正在稳步上升。

新站区

新站区有7家二手房在售，市场均价约1.37万/O。在过去一年的时间里，有5盘上涨，保利罗兰春天最高上涨9.61%，上涨约1241元/O；有2盘下跌，朗香书院最高下跌7.78%，下跌额度达1073元/O。

只与朗香书院下跌原因。据中介人员表示，目前淮海大道与烈山路施工，小区交通不便；另外小区虽然2018年左右交付，但部分业主产证下方较晚，营业税较高，交易成本高。

新站的二手房基本分布在职教城板块的烈山路附近，作为新站较早开放的区域，目前周边配套正在完善过程中，二手房价格也在稳步上涨。

长丰县

长丰县有15家二手房在售，市场均价约1.1万/O；在过去一年的时间里，有5盘上涨，宝湾国际最高涨幅达37.41%，上涨约3096元/O；还有10盘下跌，晟威鑫城华府最高下跌16.28%，下跌额度达到1096元/O。

长丰县的二手房市场一直不温不火。主要因为区域内新房库存压力较大，加上各项城市配套尚在初步落实中，因此二手房与新房价格差异不明显。因此相比二手房，购房者更愿意购买新房。

肥西县

肥西县有15家二手房在售，市场均价约1.51万/O。在过去一年的时间里，有10盘上涨，华商公馆最高上涨26.27%，上涨约2701元/O；有5盘下跌，郎峰中心最高下跌7.3%，下跌额度达1013元/O。

目前肥西领涨的几个小区，主要位于繁华大道西与泛经开板块，随着地铁3号线、4号线延长线的落实，房价涨幅比较明显。

肥东县

肥东县有7家二手房在售，市场均价约1.06万/O。在过去一年的时间里，有2盘上涨，尚泽琪瑞东郡最高上涨4.04%；有5盘下跌，星光国际广场最高下跌7.04%。

肥东县二手房均价是整个九区三县均价最低的地方。二手房涨幅也不明显，处于三县末位。

二手房仅有靠近地铁或有地铁规划落地的尚泽琪瑞东郡与长安东郡两盘上涨，其他配套不够完善的项目价格下跌。

NO.3|叁

合肥二手房怎么买？哪些能升值？

通过调查发现，楼盘上涨和下跌有着共同点。比如配套齐全的地段，或者有优质学区加持，或者临近地铁，亦或是大品牌开发等等，这些配套支撑着房价上涨。而流通性差的别墅和商住楼，则涨幅较低或价格下跌。

因此购房之前必须对项目区域规划、地段、配套以及品牌进行详细了解。

区域规划。在合肥不同区域房价上涨的速度也是不同的，尤其是热门区域，其涨幅远远高于非热门区域的涨幅。比如滨湖、政务等区域二手房，价格上涨肉眼可见，甚至连带着周边区域如经开、高新的二手房溢价也高一些。

地段烘托价格。小区是否处在区域的核心地段，土地供应是否充裕如政务区、经开区供地较少，或直接没有供地，区域二手房价值居高不下。

配套价值。如优质学区、地铁、商业等。就拿学区来说，绿城翡翠湖玫瑰园、皖投天下名筑等二手房虽然涨幅不一定最高。但是房价一直上涨，最关键的是一房难求。

最后品牌加持。除了外部条件以外，小区自身的品质、物业等因素，同样影响着二手房交易价格。如绿城翡翠湖玫瑰园，虽然地处经开区，但是却以年上涨3671元/O，突破3万+，成为区域翘楚。

通过盘点合肥九区三县2-5年内二手房，可以看出，发现地段、学区、配套以及品牌等一直都是二手房保值的因素。另外看准区域走势也非常重要，如如滨湖、高新等重点区域，房价抗跌性高，交易量也比较大，资产增加越快。

数据来源：安居客，链家