已经10月份了，现在分析8月份显得有些迟，但目前整体房地产市场相对平淡，不影响对房价趋势的把握。对于合肥来讲，随着房贷额度的收紧及放贷时间的延长，下半年已经显示出丝丝寒意，这个冬天恐怕不太好过。
从安居客房价走势来看，尽管合肥房价上半年一直呈上涨趋势，而8月份以后开始往下走，这个趋势可能会延续到明年初。本篇我将通过研究全国50个重点城市房价走势及合肥链家网二手房实际成交数据，为你们做详细解析。
全国50个重点城市房价表现
与7月份相比，8月份房价环比下跌城市由16个变为22个，增加6个，已经连续两个月出现增加。与上个月相比，全国楼市呈现的是一种收缩状态，下跌城市跌幅相对变小，上涨城市涨幅也进一步回落，整体更为平滑，依旧保持稳定。
从各大城市圈来看，基本都表现比较均衡，长三角上涨城市比例可能相对更多一些，环渤海湾则显得比较低落。整体来看，挑头的大都是非核心二三线城市，核心城市在各城市圈中表现并不显眼。
长三角城市。今年以来，上海房价一直呈上涨趋势，自2017年达到最高点，上海已连续下跌2年，目前来看应该已触底反弹。南京房价表现则相对稳定，从走势来看，呈现高位盘整的状态。
与南京相比，杭州房价显得不够稳定。尽管4月份人才引进政策放松后，杭州出现了3个月短暂的回调，但从7月份开始，再次回落至低点，同比下跌-4%，房价支撑有些不足。
苏州房价还是呈直线上涨趋势，两次限购收紧似乎对它的作用都不大，从2018年1月份见底以来，苏州累计涨幅已经超过26%，不得不惊叹苏州房价韧性之强。
宁波属于典型的后涨城市，在2017年绝大多数热点城市限购之后都进入了下行通道，但宁波似乎才是上涨的开始，不知不觉，今年又涨了10%。长三角房价表现其实比其他城市圈好一点，也更均衡一些，除杭州外，核心城市都存在一定的涨幅。
华南珠三角。今年深圳的行情就是高位震荡，即使近期颇多利好深圳，但我认为短期很难掀起什么风浪。如果给广州房价一个描述，那就是一路向下，自1月份以来，累计跌幅已达到-4.4%，本来就是后涨城市，广州看来的确不适合炒房。
厦门经过1年半的下跌，房价较最高点时已回调-10.5%，但今年以来连续上涨，又回血5%，韧性也是相当强。福州看起来就没有厦门那么幸运，上半年高调回暖，下半年又被打入冷宫，大起大落的一个抛物线，同比还下跌了-3%。
佛山房价像苏州一样奇葩，非常笔直的一条线往上涨，同比已经有接近20%的涨幅，总有一个城市承接广深的资金溢出。除中山和佛山外，珠三角所有城市几乎都在下跌，惠州在非核心二三线城市里，存在感最弱。
环渤海湾城市。北京房价走势也呈现一个抛物线，顶点是6w大关，应该有一个无形的手在压制着它，现在又进入了下行通道。过去一年，天津房价是一直在下跌的，同比已有-5%的跌幅，经济疲软，再加上被北京吸血，表现可以理解。
石家庄房价还在阶段性高位震荡，但从近几个月表现来看，似乎已经有些力不从心了，随时有掉头直下的势头。廊坊上半年火热下半年冰冷，这种走势跟全国其他热点二线城市非常相似，但我认为韧性不足。
青岛房价今年的主题就是一路下跌，同比跌幅达到近-16%，而且似乎并没有要停的意思，足见之前水分有多大。济南房价走势跟青岛类似，都属于后发城市，在经历两年多的不断上涨后，开始进入下行通道。
环渤海湾目前还在上涨的是非核心二三线城市，基本是前期未经历大涨的，其余涨幅到位的城市，目前大都处于回调阶段。环渤海湾城市群有个特点，除了北京外，其余城市都经历了大起大落，房价泡沫严重，特别容易被资金炒作。
中西部城市。武汉是典型的后发城市，之前连续上涨3年，自去年底以来一直在回调，较去年最高点已下跌-3.5%，可能还未见底。郑州房价跟全国大多数城市一样，都是上半年火热，下半年戛然而止，一个大大的抛物线。
后涨城市的长沙还在面临深度调整，从去年8月份以来就一直在下跌，目前似乎也没有要停的意思。成都也呈现出上半年热下半年冷的走势，但整体相对保持平稳。重庆房价略有波澜，走势整体比成都要缓和一些。
西安在2017-2018年经历了几乎翻番的行情，政策收紧后，房价高位盘整，并没有出现硬着陆，控制得还算比较好。东三省3个省会城市，哈尔滨已开始回调，沈阳和长春还在温和上涨，预计也快见顶。
从全国来看，除了长三角和珠三角极个别城市房价依然在一路上扬外，绝大部分城市已进入下行通道。一些非三大城市圈的后涨城市，依然在深度回调之中，呈直线下跌状态。更多热点城市，呈现的是“上半年火热，下半年冰冷”的市场走势。
合肥二手房成交数据分析
从国家统计局数字来看，合肥8月份新房环比上涨0.6%，同比涨幅6.9%；二手房环比上涨0.4%，同比涨幅4.2%。今年以来，房价数据上并没有出现环比下跌，这与我们感受到的应该多少有些不一样，我觉得可能还是跟统计口径有关。
合肥链家8月份成交1352套二手房，比7月份减少5套。从链家新增房源来看，4月份和5月份有一个大幅增加，我认为应该是链家系扩张带来的增量，而种种迹象表明，链家系在合肥仍在快速扩张。尽管8月份跟7月份数据基本持平，但考虑到链家系不断扩张的背景，我认为成交是有一定下滑的。
从合肥链家带看量与新增房源的比例来看，除了4-5月份由于扩张带来的数据异常外，7月份合肥二手房市场热度达到顶峰，8月份则开始呈下滑趋势，基本跟去年底和今年初持平。从目前市场表现来看，9月份继续维持这一态势。
以下分析基于链家自2018年8月份至2019年8月份的所有成交，共计10995个数据。由于链家系的业务范围限制，二手房成交仅覆盖市区或临近市区的郊县。因此，房价平均数据应该比全市实际平均值略高。2019年7月数据请参考我文章《2019年7月份合肥房价分析及购房建议》，关注微信公众号“小易论楼市”，回复“房价”即可。
1、合肥2019年8月份二手房整体成交情况
8月份合肥二手房成交均价为1.617w，较7月份有较大幅度的回调。据我观察，链家系最近几个月，将业务向肥西和肥东做了深度延伸，而两县二手房均价相对较低，拉低了合肥均价。如果去除这一部分房源，实际均价应该为1.629w，依然是下跌的。
平均成交周期为94.6天。今年以来，合肥二手房平均成交周期没有低于90天，而去年这个数字基本都在80天以内，说明2019年房地产市场热度确实比2018年要差一些。
平均议价空间为2.90%，比上个月扩大不少。很明显，自去年底以来，二手房市场开始回暖，在3-4月份达到顶峰，此后热度减退，目前合肥市场，二手房议价空间仍有加大的趋势。
从各区域成交来看，二手房成交均价最高的两个区，政务区和滨湖区，较上个月都有所下跌；高新区和经开区则有一定程度的上扬。肥西由于多了很多县城的成交，拉低了整体均价。肥东第一次被纳入统计，从房价绝对值和议价空间上来看，比肥西和长丰表现要相对弱势（《合肥房产的优质板块和劣质板块》，微信公众号“小易论楼市”回复“房产”查看）。
2、学区房和非学区房价格
此处所指的学区是：45中本校区，42中本校区，48中本校区，50中东校（西园新村），50中西校（安居苑），50中新校（天鹅湖），46中本部，38中本部，168玫瑰园学校（西区）。具体学区划分和分析请参考文章《合肥的真假学区房――2019年合肥初中学区最新排名》（微信公众号“小易论楼市”回复“学区”查看）。
从学区房成交占比来看，8月份已经达到今年以来的最低点，比3月份学区房火热的时候低了5.1个百分点。根据去年学区房成交来看，学区房成交高峰期在11月份到来年的3月份，预计年底前学区房还会迎来一定的上涨。
8月份学区房成交均价为2.236w，尽管较7月份出现一定的下滑，但从整体走势来看，学区房依旧呈不断上涨的趋势，如果你打算买学区房，千万不要等（《合肥学区价值和学区房投资》，微信公众号“小易论楼市”回复“学区”查看）。
非学区房成交均价为1.525w，比7月份略有下跌。从去年10月份上涨以来，到今年4月份达到最高点，而目前又处于下跌趋势，但整体还处在平稳区间。
户型成交占比基本跟7月份保持一致，3室及以上户型依旧占主体。
下一步合肥房价分析及购房建议
2019年10月是一个很特殊的时点，它不仅是我们国庆70周年纪念日，而且还是合肥限购3周年。安居客显示，自2016年10月2日合肥重启限购以来，合肥房价从最高点时的14996元/平米，下跌至目前的14344元/平米，跌幅-4.35%。
从合肥房价走势来看，整个2017年都在回调，但市场热度还在延续。2018年则呈现了“上半年火热下半年冰冷”的局面，楼市余温尚存，购房者热情未散。2019年表现跟2018年大同小异，但购房者热情消退大半，预计直到今年底，房地产市场都很难见好转。
这种现象的深层逻辑就是中央对“房住不炒”的坚决执行，将房地产调控责任坚决落实到地方zf。当房价过快上涨时，就采取政策打压，当房地产出现较大下行压力时，就变相放松限购来维持房价在一个合理区间。
我惊奇发现，合肥房价2017年整体回调后，其实只是到了2016年10月限购时的水平，因此这一年主要任务是吐回限购后超涨的部分。而2018年至今，合肥所有的调控措施，都指向将房价控制在2016年10月份限购时的水平。
从过去两年合肥市区二手房成交均价来看，大致维持在1.64w上下，非常稳定，这个数据反映的是真实的市场。房价大涨之后最怕的就是大跌，保持房地产市场健康稳定发展是我们追求的一种理想状态，毫无疑问，合肥在房地产调控上做得是比较到位的。
我知道大家最关心的不是以前合肥房价如何，而是后期的房价走势，但如果仔细理解我的上述分析，相信大家至少对短期房地产市场会有一个预期。在中央始终坚持“房住不炒”定位下，房价几乎没有大幅上涨的可能，在一个合理区间波动依然是大概率事件。
即使我们回到上个周期，从2011年4月合肥开始限购至2014年8月合肥解除限购，期间共经历了3年零4个月，此后直到2016年合肥房价才开始出现大涨，从限购到上涨，期间经历了近5年时间。
然而时至今日，大环境已然不能跟上个周期同日而语，主要体现在以下几个方面：1、中央政策层面的打压；2、M2增速远远低于之前水平；3、民间房产投资意识的觉醒。
中央政策层面的打压，决定了房地产市场短期不太可能迅速回暖。M2增速降低则意味着货币积累不足，房价缺乏爆发性上涨的势能，这个大周期持续时间可能相对会更长一些。而民间房产投资意识的觉醒，可能导致购房者对政策放松更为敏感，进而缩短对政策的响应时间。
也就是说，一旦政策出现放松，房价可能会立即出现迅速上涨，这是高层不希望看到的情形。因此我认为，在政策层面，不会再出现之前那种大起大落式的调控模式，而是更倾向循序渐进和目标调控，旨在建立起一套房地产健康稳定发展的长效机制。
因此，我认为这个周期持续时间可能比上个周期要更长一些，而且爆发力也远不能跟上个周期相提并论。从上个周期的经验来看，未来两年，合肥房价可能都不会有太大的波澜，而明年也许是这个周期最寒冷的低谷。
在房价短期没有大幅上涨可能的前提下，加大杠杆炒房显然没有什么操作空间，我不建议大家抱着投机的想法去买房。关于房产投资，大家更多关注的应该是家庭资产优化配置，市场下行时，能做到财富保值，我觉得对于平常百姓来讲，已属不易（《合肥的优质房产和劣质房产》，微信公众号“小易论楼市”回复“房产”查看）。
对于刚需来说，买房是必须的，他们更多青睐新房，但随着目前合肥限价房的逐渐消失，我想市面上新房的坑只会比机会更多。闭着眼睛买房的时代过去了，未来买房子越来越成为一种技术活，对于绝大多数首次购房者而言，我觉得可能并不具备这种能力。
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