不出意外，这3条消息将刷爆朋友圈。
1、明天（12月13日），合肥土地市场计划供应12宗地块，总面积1497亩。
2、滨湖金鹏壹品天成单价1.67万/O起，“滨湖一定涨”的观点，也要分情况。
3、包河区限价盘滨湖阳光里明天加推，均价1.6万/O，“首付3成起”是关键。
最近市场有哪些看点？房价是涨还是跌？这些刷屏新闻的背后，释放了哪些信号？我们一起来看下。
NO.1 | 壹
1497亩地块要卖，“巨无霸”袭来！
根据合肥土地网最新信息，明天（12月13日），合肥土地市场计划供应12宗地块，总面积1497亩。
本次土拍主要看点有：
1、高新区、蜀山区、包河区、新站区、肥西县等热点区域，均有土地供应；
2、空港计划供应5宗地块，总面积1041亩，占据了大头；
3、多宗“巨无霸”地块。本次计划供应的地块中，含3宗超200米地块。另外，肥西[2019]18号地块、新站高新区XZQTD255都是超百亩地块。
我们来看下重点地块。
1、滨湖西“巨无霸”地块，周边卖1.4万+/O
肥西[2019]18号地块位于上派镇站前路与司空山路交口东南侧，即滨湖西板块。
板块内有中小学教育规划用地、合肥八中铭传高中；地铁3号南延线；谭冲湖公园；肥西县中医院新区、安徽省妇女儿童医疗保健中心（规划）等生活配套均在兑现中。
板块内在售盘有高速时代御府、皖投国I世家、通和・天誉、金辉中梁优步学府、光明府等，行情价1.4万+/O。
肥西[2019]18号地块占地面积179.271亩，按照容积率2.0、户型面积100O计算，可提供住宅2300套。
2、中科大东边袖珍地块，提供300余套房源！
包河区S1913地块位于宿松路以东、太湖路以北，位于中科大（东校区）以东。
包河区S1913地块位于老城区。周边配套来看，项目需自建一所9班幼儿园、紧邻地铁5号线望江东路站（在建）、漫乐城等。
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另外，包河区S1913地块需明确以下具体事项：安置房及配套设施的建设内容、规划设计、建设管理、代建费用（标准定为2500元/O）、代建面积（建筑面积为95611.3O）、各方责任、交房日期、逾期交房造成超期过渡费的承担主体、安置房产权证办理主体（竞得人负责并承担相关费用）。
竞得人须按规划条件和批准的规划设计方案要求同步配建一座9班幼儿园和一座派出所，建成后无偿移交包河区政府指定单位。
包河区S1913地块占地面积23.86亩，按照容积率2.4、户型面积100O计算，可提供住宅300余套。
3、新站区：流拍地块再度入市！
XZQTD254地块计划最初上市时间在7月，然后延期出让；
10月17日，XZQTD254地块未达底价流拍，现场最高报价为720万/亩。
XZQTD254紧邻地铁4号线东方大道站（在建），是纯正地铁盘，并且位于少荃湖和陶冲湖之间，环境配套相对不错。
不过，该地块出让条件比较苛刻，不仅商业地块内自持地上商业计容建筑面积不得低于地上商业计容总建筑面积的50%，还需建设客房数不少于150间的酒店，并全部自持。
XZQTD254地块占地面积94.38亩，按照容积率1.8、户型面积100O计算，可提供房源1100套。
4、空港5宗地块，或为华侨城量身定制！
根据公告，合经区本次出让的5宗地块，用途涵盖居住、商服和教育用地，总面积达到1041.53亩，起拍总价约24亿元！
另外，本次竞买条件也是十分苛刻！五宗土地中，严格落实“统一出让、统一竞得”的要求。
具体为：五宗土地按公告确定的顺序逐宗拍卖，如自始至终后一宗地最终叫价竞买人与前面宗地最终叫价竞买人一致，则五宗地均成交。如五宗土地按公告确定的顺序逐宗拍卖时，出现后一宗地最终叫价竞买人与前面宗地最高报价竞买人不一致，则停止拍卖，五宗地均不成交。
如不成交，可继续组织拍卖一次，如还未成交，取消供应，重新公告，重新组织拍卖。
值得注意的是，这5宗地的位置刚好与9月初规划局挂出的合肥空港国际小镇街坊控制性详细规划里面的地块位置一致。据小道消息，空港5宗地块或为华侨城量身定制。
空港国际小镇规划效果图
NO.2 | 贰
金鹏壹品天成1.67万/O起，释放了信号？
除了土拍，金鹏壹品天成1.67万/O起的价格，也引起了关注。
一直以来，金鹏壹品天成有两个标签：
一是均价1.9万/O，是滨湖的门槛价。板块内的绿城招商诚园均价2.33万/O，纯新盘中海九樾和华润昆仑御，毋庸置疑也是2万+；
二是，户型比较“优秀”，104O户型，做到了四开间朝南。
根据置业顾问介绍，金鹏壹品天成预计本月下旬会加推项目20#楼，均价1.9万/O左右。
同时，1.67万/O起价格属实，但均是顶底楼。我在合肥市发展和改革委员会网站看到，即将加推的20#楼，最低单价为16475元/O，最高单价为19325元/O，“还有优惠，具体可以来售楼部了解”。
最近一个多月以来，滨湖热度太高了。
一方面，省府板块相继首开，价格2.15-2.5万/O，滨湖已经坐稳了“2万+”；
另一方面，开盘结果不尽相同，“省府板块＞金融后台基地”、”品牌房企＞非品牌房企”的价值体系已经形成。比如金鹏壹品天成，卖的是“滨湖门槛价”，但却上了分销，就能很好说明问题。
NO.3 | 叁
合肥限价盘加推，年底买房时机！
根据最新消息，滨湖阳光里明天加推，均价1.6万/O，这是不能错过的“大事件”。
“首付3成起”，其实是有两层含义：一是，背后是“全款优先”，高首付优先选房；二是，3成首付可以“捡漏”，但不一定能挑到满意的楼层。
从空间来看，目前合肥的限价盘“卖一套少一套”，量少、价低、高首付是关键词。
比如高新区御景城、乐富强悦湖熙岸，均价1.5万/O；
滨湖区联投中心书城，预计下月初加推，均价1.5万/O；
经开区依澜雅居，均价1.6万/O；
长丰县恒泰悦Z府、新慧御湖城，是合肥罕见的“万元盘”……
从时间来看，近3年年底楼市温度聚集下降，市场观望情绪较浓，却迎来了买限价盘的绝佳机会。
比如2017年底，滨湖区时光印象、都会1907、公元天下，1.5-1.7万/O；高新区望江台、西子曼成，均价1.32万/O；蜀山区御Z江山，均价1.49万/O，年前可以分期首付、等社保、要优惠，而年后相继提高了首付门槛。
2018年底，滨湖区信达公园里、高速时代公馆，高层均价1.8万/O；包河区滨湖龙川里、高铁都市花园，均价1.6万/O，年前正常首付都能买到。而年后的情况，大家也都知道了。
2019年底，市场上相继推出了一些限价盘，只要不会烂尾、房价倒挂2000元/O以上，都可以买，不用犹豫。
NO.4 | 肆
4组数字，反映当下市场！
2019年最后20天，我认为可以从4个维度来分析当下市场动态。
第一个维度，是价格。
根据金刚石数据后台，2019年至今，合肥市区供应均价为17199元/O，
1、相对于2018年（均价为16677元/O），2019年房价上涨3.1%；
2、12月份均价为17178元/O，相对于1月份（15720元/O），环比上涨13.7%。
3、在合肥九区三县中，政务区、滨湖区、包河区、庐阳区、蜀山区均价突破了1.8万/O。
数据来源：金刚石
而二手房来看，合肥11月份二手房均价为15516元/O，和10月份相比，下跌9元/O，微跌；和1月份（16160元/O）相比，环比下跌3.98%。
而带看量区别较大。比如在3-7月份楼市较热，月均带看量都在5万+，最高5.4万；而9月份之后带看量为2.1万左右，直接“腰斩”。
原因主要有两个，一是，房地产市场下滑，市场观望渐浓；二是，新房“全民营销”，二手房贷款难，中介转向新房市场。
数据来源：链家网
第二个维度，是开盘。
根据合富研究院数据，11月份以来一共有33次开盘，平均去化率为49.6%，未及格。
数据来源：合富研究院
其中，去化率90%以上仅5个盘，占比15%；另外，有4盘去化率低于10%，最低仅为2%。
旭辉翡翠江来、金辉优步大道、龙湖春江紫宸、m园、融创滨湖印、融创望海潮等纯新盘，在地段、品牌或价格方面有优势，首开去化基本在60%以上。
第三个维度，是市场，主要有两种现象。一是，特价房乱象已出，开盘持续低迷；更重要的是，合肥市场上已经有因为降价而爆发的维权事件。
二是，被分销绑架，对于一些远郊以及不成熟的新区楼盘来说，没有分销就意味着没有客流。
第四个维度，是库存。
根据金刚石数据，
截止10月底，合肥住宅存量为717万O，以近半年平均去化速度来看，去化周期约13.84个月。
截止11月底，合肥住宅存量为769万O，以近半年平均去化速度来看，去化周期约16.32个月。
随着纯新盘大量入市，去化周期还在扩大。供大于求，短期内房价失去了上涨的动力。
NO.5 | 伍
结语
房住不炒的大环境，合肥市场下行，这是不争的事实。
此时的开发商，变相降价、全民营销、优惠促销是主要方式；此时的购房者，观望情绪更加浓厚，追涨不追跌是一个惯例。
如果最近有关注楼市，不难发现，近期金融信贷开始松动，政策也走向平稳。当然，这并不是说年后房价迎来大涨，而是说房价不会大跌，合理的“自住需求”是被保护的。
关于2020年楼市，“房住不炒”的主基调不会发生改变。但回归合肥市场，地段、品牌、价格占优的楼盘，买了一定不会吃亏。
现在买房，这几个方向不会错。
1、如果是纯刚需，建议买在生活圈范围内；
2、如果资金允许，尽量买城市重点发展方向，比如合肥西、南；
3、影响二手房溢价最关键的因素，是学区和品牌。购房者买房时，不能忽视这两点。
4、深入市场，多踩几个盘，多加几个中介，抓住目前最好的捡漏时机。
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