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上海地铁商铺招商 CFi.CN 中财网

2020-05-09 11:47:51

上海东洲资产评估有限公司

关于

上海证券交易所《关于对云南城投置业股份有限公

司重大资产购买预案信息披露的问询函》的回复

上海证券交易所：

云南城投置业

股份有限公司（以下简称

“

云南城投

”

、

“

上市公司

”

或

“

公司

”

）

于

201

年

月

日披露了

《云南城投置业股份有限公司重大资产购买预案》

（以下简称“重组预案”），并于2017年4月28日收到贵部下发的《关于对云

南城投置业股份有限公司重大资产购买预案信息披露的问询函》（上证公函

<2017>0472号），现根据问询函所涉问题进行说明、解释和回复，

具体内容如

下：

如无特别说明，本回复的词语或简称与重组

预案

“

释义

”

中所定义的词语或

简称具有相同的含义。

4、预案披露，本次交易标的选取的评估方法是资产基础法，其主要资产

存货和投资性房地产以假设开发法和收益法进行评估。请公司：（1）结合标

的资产的经营业态、地理位置和项目定位等补充披露各个标的资产存货和投资

性房地产评估时的主要参数，例如销售房产的每平方米售价、持有物业的租金

水平等；（2）结合目前房地产行业的政策环境、市场环境和可比交易情况，

补充披露本次评估中主要参数选取的合理性和可比性，说明本次交易评估作价

的公允性。请财务顾问和评估师发表意见。

回复：

（1）结合标的资产的经营业态、地理位置和项目定位等补充披露各个标

的资产存货和投资性房地产评估时采用的主要参数，例如销售房产的预计每平

方米售价、持有物业的租金水平等；

一、各个标的的地理位置、经营业态和项目定位情况

1、台州置业

(1)经营业态

台州银泰城项目具体开发项目包括普通住宅(含车库、库房)和商业、车库、

写字楼(非普通住宅)两部分。

(2)地理位置和项目定位

台州银泰城项目地处台州商贸核心区，是台州市政府“商贸核心区”首发项

目，北距市政府3.5公里，南离路桥区3.5公里，56万平方米容积为台州规模

最大综合体。

台州银泰城项目规划有购物中心、商业街、住宅、SOHO等多种业态，是

集购物、居住、办公、餐饮娱乐和主题公园于一体的超大型城市综合体。

(3)预计的销售价格

普通住宅(含车库、库房)：

根据被评估单位提供的预售价格及未来销售价格的定价策略，综合确定车

库不含税销售均价确定为6.60万元/个；车房不含税销售均价确定为1.22万元/

个。

商业、车库、写字楼(非普通住宅)：

根据被评估单位提供的预售价格、未来销售价格的定价策略及估价人员在

项目周边市场调查，采用市场比较法综合确定未来不含税销售价格，商铺不含

税销售均价为1.32万元/平方米；办公(公寓)不含税销售均价为0.62万元/平方

米；根据被评估单位前期的销售情况及未来销售定价策略综合确定车库不含税

销售均价为6.70万元/个。

2、哈尔滨银旗

(1)经营业态

哈尔滨银泰城项目具体开发项目包括购物中心、住宅、商业街、地下商业、

地下一层停车场、地下二层人防兼停车场。

(2)地理位置和项目定位

哈尔滨银泰城项目位于哈尔滨市群力大道-丽江路-群力北路-水系围合区域，

地处整个群力新区核心区域，紧邻群力两大主干线，群力大道及丽江路，未来

可辐射整个群力新区。预计是哈尔滨群力地区品质高，体量最大，业态组合最

丰富的时尚潮流核心地。

(3)预计销售价格的确定

根据被评估单位提供的预售价格、未来销售价格的定价策略及估价人员在

项目周边市场调查，采用市场比较法综合确定未来不含税销售价格，住宅不含

税销售均价为0.71万元/平方米；商业街不含税销售均价为1.34万元/平方米；

地下车位不含税销售均价为17.05万元/个；评估人员根据被评估单位未来销售

价格的定价策略地下二层车位不含税销售均价为14.29万元/个。

(4)自持物业

A.首年租金的确定

年收入=商铺日租金收入×租赁面积×收益年期×365= 2,357.00万元

经统计该房屋建筑物的首年收入为2,357.00万元。

B.空置率的确定

根据该商场实际租赁情况和周边商业租赁情况，估价人员与被评估单位商

管人员核实确认未来经营年度的房屋空置率均保持在2.00%左右，则本次评估

未来房屋空置率按照2.00%预测考虑。

3、宁波银泰

(1)经营业态

宁波东部新城项目具体开发项目包括销售物业和自持商业，销售物业包含：

普通住宅（含车库、库房）、车库、写字楼（非普通住宅）几部分；自持商业

包含自持的大商业-银泰百货。

(2)地理位置和项目定位

宁波东部新城银泰城位于宁波市河清南路与百丈东路交叉口，东临福庆路，

南临百丈路，西临河清路，北临中山路。项目以“城市中心的奥特莱斯”为主题，

集奢侈品、轻奢名品折扣、快时尚主力店、特色餐饮、休闲娱乐、体验配套以

及IMAX影院于一体的全业态商业综合体。

(3)预计销售价格的确定

D3-6公寓、D3-6公寓底商、D3-5住宅、D3-5住宅底商、D3-2商业、D3-3

商业、D3-4写字楼、D3-4写字楼底商、销售车库自持车库。

未销售价格的确定

根据被评估单位提供的预售价格及未来销售价格的定价策略，综合确定各

业态售价如下表：

序号

项目名称

物业类型

市场售价（不含税）

宁波东部新城银泰城项目

D3-6公寓

0.00

宁波东部新城银泰城项目

D3-6公寓底商

2.71

宁波东部新城银泰城项目

D3-5住宅

1.71

宁波东部新城银泰城项目

D3-5住宅底商

2.71

宁波东部新城银泰城项目

D3-2商业

2.71

宁波东部新城银泰城项目

D3-3商业

2.71

宁波东部新城银泰城项目

D3-4写字楼

1.43

宁波东部新城银泰城项目

D3-4写字楼底商

2.71

宁波东部新城银泰城项目

有产权车库

14.29

宁波东部新城银泰城项目

人防车库

13.33

（4）自持物业

A.首年租金的确定

统计出整栋商业地产的首年租金：年收入=商铺月租金收入×租赁面积×收益

年期×12=2,925.81万元

经统计该房屋建筑物的首年收入为2,925.81万元。

B.空置率的确定

根据该商场实际租赁情况和周边商业租赁情况，估价人员与被评估单位商

管人员核实确认未来经营年度的房屋空置率均保持在2.00%左右，则本次评估

未来房屋空置率按照2.00%预测考虑。

4、台州商业

（1）经营业态

台州商业拥有的自持购物中心涵盖服装、餐饮、快消、配套、主力店五大

业态，于2016年12月30日开业，建筑面积232,468.03平方米，可出租面积

80,228.00平方米，不可出租面积152,240.03平方米（公共区域、走廊、消防通

道、中庭、中空、电梯、货梯、设备间、地下停车位、隔墙、柱子）。

（2）地理位置和项目定位

台州商业的自持物业位于台州市商贸核心区，中心大道以西与洪家北环线

交叉口西南角，是台州目前品质最高，体量最大，业态组合最丰富的时尚潮流

核心地。

（3）自持物业

A.首年租金的确定

年收入=商铺日租金收入×租赁面积×收益年期×365+保证金利息收入

= 5,532.30万元

经统计该房屋建筑物的首年收入为5,532.30万元。

B.空置率的确定

根据该商场实际租赁情况和周边商业租赁情况，本次评估该商业房屋空置

率按照2.00%预测考虑。

5、杭州理想

（1）经营业态

开发产品主要为理想银泰城一期项目。包括公寓、底商、写字楼（SOHO)、

酒店、地下车位、自持商业。

（2）地理位置和项目定位

位于杭州市余杭区临平新城，踞世纪大道与迎宾路交汇处的地铁1号线临

平首站地块，坐拥临平新城中央商务区位。

（3）房产预计销售价格

根据被评估单位提供的预售价格、未来销售价格的定价策略及估价人员在

项目周边市场调查，采用市场比较法综合确定未来不含税销售价格，写字楼不

含税销售均价为1.28万元/平方米；公寓不含税销售均价为1.22万元/平方米；

评估人员查询待估房产周边地区无待出售的五星级酒店，但是，该地区有出售

的高档酒店式公寓，销售价格在3万至5万之间，考虑待估酒店建筑规模较大，

市场流通性较差，确定酒店的不含税销售均价为2.00万元/平方米发；车位不

含税销售均价为14.29万元/个；子母车位不含税销售均价为21.9万元/个。

（4）自持物业

A.首年租金的确定

该自持商业首年不含税收入=小商铺收入+主力店收入

=5,951.00万元

B.空置率的确定

根据该商场实际租赁情况和周边商业租赁情况，估价人员与被评估单位商

管人员核实确认未来经营年度的房屋空置率均保持在3.00%左右，则本次评估

未来房屋空置率按照3.00%预测考虑。

2018年楼层合计

租金收入分解(万元)

1F12600.937660.6328.00193.054940.30260.001156.0397.66%1321.992F10767.126001.0132.00172.834766.11210.00900.7999.73%1071.223F13841.479750.8398.00860.024090.64180.00662.6889.13%1450.714F8685.813000.6780.00216.055685.14140.00716.3395.46%899.85BF13303.027300.0040.00262.806003.02220.001188.6098.56%1434.23

合计59198.3533713.141704.7525485.214624.436178.00

楼层

租赁面积

(㎡)

零售租金单价零售出租率主力店面积零售面积主力店租金单价主力店租金收益零售租金收益

6、杭州西溪

（1）经营业态

杭州西溪银泰城项目具体开发项目包括写字楼、商铺、商业街、自持大商

业、车位。

（2）地理位置和项目定位

西溪银泰城位于杭州市西湖区文一西路与崇仁路交叉口北200米（双龙路

与崇仁路交汇处），紧邻地铁5号线浙大紫金港站（地铁口直通西溪银泰城）。

西临余杭塘河南，北靠浙大紫金港，东临绿城西溪诚园，南面杭州西溪湿地公

园。

（3）预计销售价格

根据被评估单位提供的预售价格、未来销售价格的定价策略及估价人员在

项目周边市场调查，采用市场比较法综合确定未来不含税销售价格，综合确定

1号写字楼不含税销售均价为1.62万元/平方米；2号写字楼不含税销售均价为

1.62万元/平方米；3号写字楼不含税销售均价为1.62万元/平方米；4号写字

楼不含税销售均价为1.62万元/平方米；5号楼商业街不含税销售均价为3.33

万元/平方米；6号楼商业街不含税销售均价为3.33万元/平方米；1-4号楼底商

不含税销售均价为3.33万元/平方米；车位不含税销售均价为17.14万元/个。

（4）自持物业

A.首年租金的确定

首年租金见下表：

通过以上统计表数据计算，该自持商业首年不含税收入为6,178.00万元。

B.空置率的确定

根据该商场实际租赁情况和周边商业租赁情况，估价人员与被评估单位商

管人员核实确认未来经营年度的房屋空置率均保持在3.00%左右，则本次评估

未来房屋空置率按照3.00%预测考虑。

7、黑龙江银泰

（

）经营业态

黑龙江银泰城项目一期占地5.2万平米，总建筑面积为26.5万平米，地

上约19万平米，地下约7.5万平米。由6.3万平米室内商业街，7万平米住

宅和5.7万平米SOHO组成。

（

）地理位置和项目定位

黑龙江银泰城项目位于群力新区群力大道与丽江路交汇处。

（

）预计销售收入的确定

未销售价格确定

根据被评估单位提供的预售价格及未来销售价格的定价策略，综合确定各

业态售价如下表：

序号

项目名称

物业类型

计量单位

未预售销售单价（不含税）

哈尔滨银泰城

住宅

平方米

0.71

哈尔滨银泰城

商铺

平方米

1.34

哈尔滨银泰城

公寓

平方米

0.76

哈尔滨银泰城

车位

个

17.05

8、淄博银泰

（1）经营业态概述

淄博名尚银泰项目总建设规模256,891.94平方米，其中：自持商业为

246,828.46平方米，涵盖服装、餐饮、快消、配套、主力店五大业态；对外销

售商铺为10,063.48平方米。

（2）地理位置和项目定位

淄博名尚银泰城项目位于淄博高新区鲁泰大道以北、西六路以东。是淄博

市第一家城市综合体，鲁中地区最大体量的购物中心。

未售房源含税销售均价=1,111,800.00/6,728.62=19,450.00元/平方米

未售房源不含税销售均价=19,450.00/1.05=18,500.00元/平方米

（4）自持物业

A.首年租金的确定

不含税年收入=商铺日租金收入×租赁面积×收益年期×365+保证金利息收

入=8,491.26万元

经统计该房屋建筑物的首年不含税收入为8,491.26万元。

B.空置率的确定

根据该商场实际租赁情况和周边商业租赁情况，估价人员与被评估单位商

管人员核实确认未来经营年度的房屋空置率均保持在0.04%左右，则本次评估

未来房屋空置率按照0.04%预测考虑。

二、标的资产存货和投资性房地产评估时采用的主要参数确定情况

1、销售物业售价确定

此次收购涉及销售物业的有7家公司

（1）销售物业各业态售价如下表：

序号

单位

项目地点

业态

1231售价（不含税）

台州银泰置业有限公司

台州

商铺(万元/平方米)

1.32

办公（公寓）(万元/平方米)

0.62

住宅(万元/平方米)

已全部销售

车库(万元/个)

6.60

车房(万元/个)

1.22

宁波银泰置业有限公司

宁波

D3-6公寓(万元/平方米)

已全部销售

D3-6公寓底商(万元/平方米)

2.71

D3-5住宅(万元/平方米)

1.71

D3-5住宅底商(万元/平方米)

2.71

D3-2商业(万元/平方米)

2.71

D3-3商业(万元/平方米)

2.71

D3-4写字楼(万元/平方米)

1.43

D3-4写字楼底商(万元/平方米)

2.71

车位(万元/个)

14.29

人防车位(万元/个)

13.33

杭州理想银泰有限公司

杭州

底商(万元/平方米)

2.86

写字楼（SOHO) (万元/平方米)

1.28

公寓(万元/平方米)

1.22

住宅(万元/平方米)

1.43

酒店(万元/平方米)

2.00

车位(万元/个)

14.29

子母车位(万元/个)

21.90

杭州西溪银盛置业有限公司

杭州

1-4号写字楼(万元/平方米)

1.62

商业街(万元/平方米)

3.33

1-4号楼底商(万元/平方米)

3.33

车位(万元/个)

17.14

哈尔滨银旗房地产开发有限公司

哈尔滨

住宅(万元/平方米)

0.71

商业街(万元/平方米)

1.34

地下一层停车场(万元/个)

17.05

地下二层人防停车场(万元/个)

14.29

黑龙江银泰置业

哈尔滨

住宅(万元/平方米)

0.71

商铺(万元/平方米)

1.34

公寓(万元/平方米)

0.76

车位(万元/个)

17.05

名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司

淄博

商铺(万元/平方米)

1.59

（2）销售售价及估值的确定

销售物业基准日售价采用市场法确定，依据基准日当地市场交易价格，通

过对区位因素，实物状况，权益状况与标的公司各项因素调整确定售价。根据

地区和业态的不同考虑去化周期通过折现来确定最终的估值。本次估值考虑到

新一期房地产政策调控，预测期房价均按照基准日房价确定。

2、自持物业租金水平

（1）自持物业分为已开业自持商业和未开业自持商业租金水平。

① 已开业的自持物业首年租金依据所有的商铺租赁协议，租金价格及保证

金利息之和确定租金收入，且为招商需要考虑免租期，计算出首年租金。

序号

单位

项目地点

开业时间

首年租金（元/天.M2）

台州银泰商业有限公司

台州

2016/12/30

1.89

名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司

淄博

2014/9/30

2.01

② 未开业的自持商业首年租金依据银泰集团的招商计划，考虑适当的免租

期，计算出未开业的自持商业的开业首年租金。

序号

单位

项目地点

开业时间

首年租金（元/天.M2）

宁波银泰置业有限公司

宁波

2017/7/1

1.86

杭州理想银泰有限公司

杭州

2018/1/1

2.81

杭州西溪银盛置业有限公司

杭州

2018/1/1

2.86

哈尔滨银旗房地产开发有限公司

哈尔滨

2018/1/1

0.60

（2）与市场租金数据比较

http://admin.soupu.com/upload/editor/2016/3/2016030913275857_y.png

2016各城市购物中心租金水平（http://www.soupu.com/news/666876）

由于银泰在浙江地区已有商场的成功及品牌效应，浙江省标的公司银泰

中心的租金相对别的地区要高，免租力度相对其他地区也要小，故浙江省标

的公司银泰中心的租金较其他标的公司在各地银泰中心的租金要高。考虑打

造商圈及免租期的影响，各地银泰购物中心均低于市场平均租金水平是合理

的。

（3）自持商业其他参数选取

① 空置率选取依据租赁合同统计出租面积与实际可出租面积之比，计算出

空置率

② 管理费用选取参照同行业上市公司，以及参考银泰置地集团以往的费用

综合确定本次管理费用为5%

③ 维保费选取依据银泰集团以前年度财务数据测算出维保费每平米值

④ 土地使用税依据各个地方土地使用税缴纳文件，按文件测算土地使用税。

三、补充披露情况

本次交易的8家标的公司的存货和投资性房地产评估时采用的主要参数在

重大资产购买预案“第六节交易标的的预评估情况四、资产基础法预估情况及

预估结果（二）资产基础法评估情况”中进行了补充披露。

（2）结合目前房地产行业的政策环境、市场环境和可比交易情况，补充

披露本次评估中主要参数选取的合理性和可比性，说明本次交易评估作价的公

允性。请财务顾问和评估师发表意见。

回复：由于受到各地政府关于购买房屋限购的影响，以及国家为了防止房

地产行情的泡沫经济，采取措施抑制房地产市场的高价格飙升，因此造成房地

产市场的价格变动得到了一定的控制。

在本次评估中，针对不同的标的公司、不同的业态，其市场情况是不同，

为了完整体现标资产的市场行情，我们将不同标的公司所对应的市场可比案例

列示如下：

一、标的公司选取的主要参数和可比案例情况如下：

1、台州置业

（1）参数的选取

普通住宅

已销售（不含税均价）

未销售（不含税均价）

住宅

0.79万元/平方米

住宅

—

车库

6.94万元/个

车库

6.60万元/个

车房

1.29万元/个

车房

1.22万元/个

截止评估基准日，台州置业项目住宅已全部销售完毕。

非普通住宅

已销售（不含税均价）

未销售（不含税均价）

商铺

1.32万元/平方米

商铺

1.32万元/平方米

办公（公寓）

0.62万元/个

办公（公寓）

0.62万元/个

车库

6.94万元/个

车库

6.70万元/个

（2）参数对比情况和修正情况

将房地产状况分为三大类，为区位状况、实物状况和权益状况，根据委估

对象与可比案例的实际差异，分别进行分析比对，并打分计算。本次选择与委

估资产同一地区的建筑物A、B、C三宗交易实例作为比较实例。

商铺：

比较因素条件说明表

比较因素

估价对象

实例一

实例二

实例三

房地产坐落

椒江区中心大道西

侧、洪家北环线南侧

经济开发区中心大道

西侧，市府大道北侧

台州市椒江区开发大

道799号

椒江区白云山西路以

西

房地产单价

待估

12,900

13,900

14,000

房地产用途

商铺

住宅

交易情况

待估

挂牌

打分系数

100

市场状况

16/12/31

2017/3/15

市场指数

100

区

位

状

况

聚集程度

椒江区中心大道西

侧、洪家北环线南侧

经济开发区中心大道

西侧，市府大道北侧

台州市椒江区开发大

道799号

椒江区白云山西路以

西

打分系数

100

交通条件

多公交

打分系数

100

市政配套

配套齐全、标准

打分系数

100

环境景观

底商

打分系数

100

楼层朝向

整体

打分系数

100

实

物

状

况

建筑规模

40-150

122

161

打分系数

100

建筑结构

框架结构

打分系数

100

装饰装修

毛坯

打分系数

100

完损程度

新住宅小区，完损程

度较好

新住宅小区，完损程

度较好

新住宅小区，完损程

度较好

新住宅小区，完损程

度较好

打分系数

100

层高布局

层高4米，标准

层高4.8米

打分系数

100

权

益

状

况

权利归属

自主完整产权，标准

打分系数

100

物业管理

自行管理、标准

打分系数

100

其他特殊

无特殊情况

打分系数

100

经过上述计算，待估商铺不含税销售均价为1.32万元/平方米。

公寓写字楼：

比较因素条件说明表

比较因素

估价对象

实例一

实例二

实例三

房地产坐落

椒江区中心大道西

侧、洪家北环线南侧

台州市椒江区广场中

路6号

台州椒江区爱华路18

号

台州市中心大道西

侧，四号路北侧

房地产单价

待估

7,500

5,900

8,400

房地产用途

办公（公寓）

交易情况

待估

挂牌

打分系数

100

市场状况

16/12/31

2017/3/15

市场指数

100

区

位

状

况

聚集程度

椒江区中心大道西

侧、洪家北环线南侧

台州市椒江区广场中

路6号

台州椒江区爱华路18

号

台州市中心大道西

侧，四号路北侧

打分系数

100

交通条件

多公交

打分系数

100

市政配套

配套齐全、标准

打分系数

100

环境景观

办公（公寓）

打分系数

100

楼层朝向

整体

打分系数

100

实

物

状

况

建筑规模

47880.62

180

512

248

打分系数

100

108

建筑结构

框架结构

打分系数

100

装饰装修

简装修

精装修

打分系数

100

103

完损程度

新建，完损程度较好

打分系数

100

层高布局

层高4米，标准

层高4.5米

层高4米，标准

打分系数

100

101

100

权

益

状

况

权利归属

自主完整产权，标准

打分系数

100

物业管理

自行管理、标准

打分系数

100

其他特殊

无特殊情况

打分系数

100

2、哈尔滨银旗

（1）选取的参数

已销售（不含税均价）

未销售（不含税均价）

住宅

0.68万元/平方米

住宅

0.71万元/平方米

商业街

—

商业街

1.34万元/平方米

地下车位

—

地下车位

17.05万元/平方米

地下二层车位

—

地下二层车位

14.29万元/平方米

截止评估基准日，该项目住宅开始销售，其他业态均未开始销售。

（2）参数对比情况和修正情况

住宅：

比较因素条件说明表

比较因素

估价对象

实例一

实例二

实例三

房地产坐落

哈尔滨市群力新区

群力大道与丽江路

交汇处

群力大道与朗江路

交汇处

顾新街411号（职

工街与顾新街交汇

处)

道里区丽江路与工

农大街交汇处西行

200

房地产单价

待估

7,500

7,180

房地产用途

住宅

交易情况

待估

成交

打分系数

100

市场状况

16/12/31

2017/2/15

2017/2/1

市场指数

100

区

位

状

况

聚集程度

哈尔滨市群力新区

群力大道与丽江路

交汇处

群力大道与朗江路

交汇处

顾新街411号（职

工街与顾新街交汇

处)

道里区丽江路与工

农大街交汇处西行

200

打分系数

100

交通条件

紧邻地铁3号线，

多公交

紧邻地铁3号线，

多公交

紧邻地铁3号线，

多公交

打分系数

100

市政配套

配套齐全、标准

打分系数

100

环境景观

高档住宅小区

打分系数

100

楼层朝向

整体

打分系数

100

实

物

状

况

建筑规模

2320000平方米

1481500平方米

187000平方米

174845平方米

打分系数

100

建筑结构

框架结构

打分系数

100

装饰装修

毛坯

打分系数

100

完损程度

新住宅小区，完损

程度较好

新住宅小区，完损

程度较好

新住宅小区，完损

程度较好

新住宅小区，完损

程度较好

打分系数

100

层高布局

层高4.25米，标准

打分系数

100

权

益

状

况

权利归属

自主完整产权，标

准

自主完整产权，标

准

自主完整产权，标

准

自主完整产权，标

准

打分系数

100

物业管理

自行管理、标准

打分系数

100

其他特殊

无特殊情况

打分系数

100

商业街：

比较因素条件说明表

比较因素

估价对象

实例一

实例二

实例三

房地产坐落

哈尔滨市群力新区群力

大道与丽江路交汇处

公滨路与香福路交

汇处东南

经纬街红专街口

哈尔滨江北大学城

学院路

房地产单价

待估

15,000

12,600

15,600

房地产用途

商铺

交易情况

待估

成交

打分系数

100

市场状况

16/12/31

2016/10/17

2017/2/1

市场指数

100

区

位

状

况

聚集程度

哈尔滨市群力新区

群力大道与丽江路

交汇处

公滨路与香福路交

汇处东南

经纬街红专街口

哈尔滨江北大学城

学院路

打分系数

100

交通条件

紧邻地铁3号线，

多公交

地铁在建，多公交

多公交

打分系数

100

市政配套

配套齐全、标准

打分系数

100

环境景观

商铺

打分系数

100

楼层朝向

整体

打分系数

100

实

物

状

况

建筑规模

29257.52平方米

198平方米

158平方米

30平方米

打分系数

100

104

建筑结构

框架结构

打分系数

100

装饰装修

毛坯

精装

打分系数

100

102

完损程度

商铺，完损程度较

好

商铺，完损程度较

好

商铺，完损程度较

好

商铺，完损程度较

好

打分系数

100

层高布局

层高4.25米，标准

打分系数

100

权

益

状

况

权利归属

自主完整产权，标

准

自主完整产权，标

准

自主完整产权，标

准

自主完整产权，标

准

打分系数

100

物业管理

自行管理、标准

打分系数

100

其他特殊

无特殊情况

打分系数

100

地下车位：

比较因素条件说明表

比较因素

估价对象

实例一

实例二

实例三

房地产坐落

哈尔滨市群力新区

群力大道与丽江路

交汇处

道里乡政街与埃德

蒙顿路交汇处

道里群力大道与朗

江路交汇处

职工街与安阳路交

汇处

房地产单价

待估

160,000

150,000

183,000

房地产用途

车位

交易情况

待估

成交

打分系数

100

市场状况

16/12/31

2017/3/13

2017/3/7

2017/2/24

市场指数

100

区

位

状

况

商服繁华

度

哈尔滨市群力新区

群力大道与丽江路

交汇处

道里乡政街与埃德

蒙顿路交汇处

道里群力大道与朗

江路交汇处

职工街与安阳路交

汇处

打分系数

100

交通便捷

度

较便捷

打分系数

100

公共设施

完善度

配套齐全、标准

打分系数

100

环境景观

优劣度

一般

打分系数

100

实

物

状

况

车位类型

地下车位

地上车位

地下车位

打分系数

100

建筑结构

框架结构

打分系数

100

物业管理

有

打分系数

100

车位设施

完善度

完损程度较好

打分系数

100

面积

较大

面积适中

打分系数

100

新旧度

较新

打分系数

100

3、宁波银泰

（1）参数的选取

已销售（不含税均价）

未销售（不含税均价）

D3-6公寓

1.59万元/平方米

D3-6公寓

D3-6公寓底商

2.30万元/平方米

D3-6公寓底商

2.71万元/平方米

D3-5住宅

1.76万元/平方米

D3-5住宅

1.71万元/平方米

D3-5住宅底商

2.34万元/平方米

D3-5住宅底商

2.71万元/平方米

D3-2商业

3.43万元/平方米

D3-2商业

2.71万元/平方米

D3-3商业

2.74万元/平方米

D3-3商业

2.71万元/平方米

D3-4写字楼

—

D3-4写字楼

1.43万元/平方米

D3-4写字楼底商

—

D3-4写字楼底商

2.71万元/平方米

车库

—

车库

14.29/个

人防车位

—

人防车位

13.33/个

（2）参数对比情况和修正情况

写字楼：

比较因素条件说明表

比较因素

估价对象

实例一

实例二

实例三

房地产坐落

鄞州中山东路与河清

路交汇处

东部新城江澄路与惊

驾路交汇处宁兴财富

广场

鄞州和济街68号东部

新城城投大厦

鄞州东部新城宁东路

与河清路交汇处仙峰

环合中心二期

房地产单价

待估

15,000

14,000

15,360

房地产用途

办公楼

交易情况

待估

成交

打分系数

100

市场状况

16/12/31

2017/3/28

2017/2/1

2016/12/14

市场指数

100

102

100

区

位

状

况

聚集程度

鄞州中山东路与河清

路交汇处

东部新城江澄路与惊

驾路交汇处宁兴财富

广场

鄞州和济街68号东部

新城城投大厦

鄞州东部新城宁东路

与河清路交汇处仙峰

环合中心二期

打分系数

100

交通条件

附近有规划地铁5号

线，公交站点：海晏

北路，有3路、 907

路、29路、127路、

503路等公交路线

地铁：附近有1号线

海晏北路站、福庆北

路站；永昌公交站、

三维技术公司公交

站、三维技术公司公

交站；公交：514路

公交（终点站）、518

路公交（终点站）、

528路、18路等等多

条公交线路

会展中心南北大门、

国际航运中心、后陈

村、世纪大道宁东路

口、民安路世纪大道

口等多个公交站；公

交529、 788、789、

14、30、155、168、

182、356、514、528

路等多条公交线路

地铁：距离1号线福

庆北路站588米、海

晏北路站636米；河

清路中山东路口、宁

波文化广场、海晏北

路等多个公交站；公

交603路、620路、

29路、127路、133

路、352路、507路、

507路夜间线、903路

等多条公交线路

打分系数

100

102

市政配套

配套齐全、标准

打分系数

100

环境景观

环境优雅，闹中取

静，无噪音、工业污

环境优雅，闹中取

静，无噪音、工业污

环境优雅，闹中取

静，无噪音、工业污

环境优雅，闹中取

静，无噪音、工业污

染等

染等，环境与委估对

象相似

染等，环境与委估对

象相似

打分系数

100

楼层朝向

整体

打分系数

100

实

物

状

况

建筑规模

44562.71平方米

170平方米

1600平方米

125平方米

打分系数

100

103

102

103

建筑结构

框架结构

打分系数

100

装饰装修

公共部分精装修

打分系数

100

完损程度

新建大型综合体建

筑，房屋完损程度较

好、地基无沉降、散

水良好、无渗水、返

潮影响，维护保养较

好

大型综合体建筑，房

屋完损程度较好、地

基无沉降、散水良

好、无渗水、返潮影

响，维护保养较好

房屋完损程度较好、

地基无沉降、散水良

好、无渗水、返潮影

响，维护保养较好

房屋完损程度较好、

地基无沉降、散水良

好、无渗水、返潮影

响，维护保养较好

打分系数

100

层高布局

层高3.0米，标准

打分系数

100

权

益

状

况

权利归属

企业自有完整产权

自主完整产权

打分系数

100

物业管理

宁波绿城物业服务有

限公司统一管理，4.20元/㎡·月

雷斯顿酒店物业公司

统一管理，6元/平方

米·月

外聘物业管理公司统

一管理，6元/平方

米·月

宁波耐森物业管理有

限公司统一管理，6.50元/平米·月

打分系数

100

其他特殊

无特殊情况

打分系数

100

底商：

比较因素条件说明表

比较因素

估价对象

实例一

实例二

实例三

房地产坐落

鄞州中山东路与河清路交汇处

位于高新区江南路与

梅墟路的交叉口商铺

位于江东东部新城海宁

街锦绣东城社区商铺

位于鄞州东部新城宁波

财富中心商铺

房地产单价

待估

27,586

29,348

29,630

房地产用途

商业

交易情况

待估

挂牌

打分系数

100

市场状况

2016/12/31

2017/2/28

2017/3/8

2017/2/19

市场指数

100

101

区

位

状

况

聚集程度

位于东部新城正中心，市政府对面，中山

路与百丈路之间，东靠河清路，西临福庆

路，北与市民广场和行政中心隔路相望，

西北毗邻宁波市文化广场，周边航运中

心、会展中心、金融中心、酒店环伺，是

东部新城中心宁波银泰城持有主题式购物

公园、住宅、风情商业街和国际写字楼四

大高端业态。

位于高新区江南路与

梅墟路的交叉口，地

铁3号线口，西溪湿

地旁边，持有麦当

劳、全季酒店、横店

影视城、永辉超市等

商业及休闲娱乐的成

熟配套，生活便利度

较好

位于江东东部新城海宁

街锦绣东城社区，地铁

4号线口，西溪湿地旁

边，持有麦当劳、全季

酒店、横店影视城、永

辉超市等商业及休闲娱

乐的成熟配套，生活便

利度较好

位于鄞州东部新城，南

临西溪湿地，持有以社

区商业，城市商业街，

会馆等构成完善的商业

文化设施，生活便利度

较好

打分系数

100

101

交通条件

附近有规划地铁5号线，公交站点：海晏

北路，有3路、 907路、29路、127路、

503路等公交路线

地铁：附近有地铁1

号线；九胜桥等3个

公交车站:假日13

线、J13、356路、382

路等公交路线

地铁：附近有地铁1号

线；日栅桥、西溪湿地

西区、九胜桥等3个公

交车站:假日13线、

J13、356路、382路等

公交路线

地铁：附近有地铁1号

线；文二路口站、下宁

巷站、新乌蓬桥站，有

多条公交线路：10路、

13路、19路、23路、41

路、82路、86路、197

路、199路、211路、264

路、266路等

打分系数

100

101

市政配套

学校：宁波第二机关幼儿园分园、卓越国

际幼儿园新城第一实验小学、鄞州中学、

效实中学（规划）；商业配套：酒店：太

平洋酒店、泛太平洋、雷迪森、嘉裕、四

季等8大5星级酒店，香港利苑酒家，台

周边配套有：商业办

公酒店综合体、学

校、医院、金融机构

等，配套齐全

引进了餐饮、零售、超

市、健身会所、养身会

所、金融、汽车展销中

心等配套设施，周边有

学校、医院、金融机构

周边配套有：商业办公

酒店综合体、学校、医

院、金融机构等，配套

齐全

湾鼎泰丰，俏江南等多家国际国内知名酒

店入驻。超市：欧尚超市，华润万家，家

乐福，好又多超市，三江超市。

医院：宁波市第六医院、李惠利医院东部

院区（规划）；周边景观（自然景观、公

园）：北面为市民广场、东面为3公里长

250米宽的景观长廊；银行：中国银行、

工商银行，农业银行，光大银行，温州银

行

等，配套齐全

打分系数

100

环境景观

环境优雅，闹中取静，无噪音、工业污染

等

主体建筑环境优雅，

紧临花蒋路景观绿化

带及国家级湿地公

园、安静，无噪音、

工业污染等

主体建筑环境优雅，紧

临花蒋路景观绿化带及

国家级湿地公园、安

静，无噪音、工业污染

等

主体建筑环境优雅，紧

临花蒋路景观绿化带及

国家级湿地公园、安

静，无噪音、工业污染

等

打分系数

100

楼层朝向

整体

第2层(共5层)，整体

第1层(共1层)，整体

第1层(共2层)，整体

打分系数

100

实

物

状

况

建筑规模

1433.6平方米

58㎡

46㎡

135㎡

打分系数

100

102

103

101

建筑结构

框架结构、现代化办公楼，结构构件良好

满足正常使用

框架结构、现代化办

公楼，结构构件良好

满足正常使用

框架结构现代化办公

楼，结构构件良好满足

正常使用

框架结构现代化办公

楼，结构构件良好满足

正常使用

打分系数

100

装饰装修

毛坯

精装修

打分系数

100

102

完损程度

新建大型综合体建筑，房屋完损程度较

好、地基无沉降、散水良好、无渗水、返

潮影响，维护保养较好

新建大型综合体建

筑，房屋完损程度较

好、地基无沉降、散

水良好、无渗水、返

潮影响，维

新建大型综合体建筑，

房屋完损程度较好、地

基无沉降、散水良好、

无渗水、返潮影响，维

护保养较好

新建大型综合体建筑，

房屋完损程度较好、地

基无沉降、散水良好、

无渗水、返潮影响，维

护保养较好

打分系数

100

层高布局

层高5.0米，标准适合经营：百货超市/购

物中心

层高4.25米，适合经

营：百货超市

层4.25米，适合经营：

百货超市

层4.25米，适合经营：

百货超市

打分系数

100

权

益

状

况

权利归属

自主完整产权

打分系数

100

物业管理

宁波绿城物业服务有限公司统一管理，

4.20元/㎡·月

外聘物业管理公司统

一管理

外聘物业管理公司统一

管理

外聘物业管理公司统一

管理

打分系数

100

其他特殊

无特殊情况

打分系数

100

车位：

比较因素条件说明表

比较因素

估价对象

实例一

实例二

实例三

房地产坐落

鄞州中山东路与河清路交汇处

杭州市东城水岸车

位

杭州市明海商业

广场车位

杭州市丽晶国际小

区车位

房地产单价

待估

130,000

139,000

150,000

房地产用途

地下车位

交易情况

待估

挂牌

打分系数

100

市场状况

2016/12/31

2016/12/15

2017/2/9

2017/3/5

市场指数

100

100.25

区

位

状

况

聚集程度

位于东部新城正中心，市政府对面，中山路与百丈路

之间，东靠河清路，西临福庆路，北与市民广场和行

政中心隔路相望，西北毗邻宁波市文化广场，周边航

运中心、会展中心、金融中心、酒店环伺，是东部新

城中心宁波银泰城持有主题式购物公园、住宅、风

情

位于东城水岸，工

作生活便利度较好

位于高新区明海

商业广场，工作

生活便利度较好

位于丽晶国际小

区，工作生活便利

度较好

商业街和国际写字楼四大高端业态。

打分系数

100

交通条件

附近有规划地铁5号线，公交站点：海晏北路，有3

路、 907路、29路、127路、503路等公交路线

较好

打分系数

100

市政配套

学校：宁波第二机关幼儿园分园、卓越国际幼儿园新城第一

实验小学、鄞州中学、效实中学（规划）；商业配套：酒

店：太平洋酒店、泛太平洋、雷迪森、嘉裕、四季等8大5

星级酒店，香港利苑酒家，台湾鼎泰丰，俏江南等多家国际

国内知名酒店入驻。超市：欧尚超市，华润万家，家乐福，

好又多超市，医

周边有学校、医

院、金融机构等，

配套齐全

周边有学校、医

院、金融机构

等，配套齐全

周边有学校、医

院、邮局、金融机

构等，配套齐全

院：宁波市第六医院、李惠利医院东部院区（规划）；周边

景观（自然景观、公园）：北面为市民广场、东面为3公里

长250米宽的景观长廊；银行：中国银行、工商银行，农业

银行，光大银行，温州银行

打分系数

100

环境景观

环境优雅，闹中取静，无噪音、工业污染等

环境优雅，闹中取

静，无噪音、工业

污染等

主体建筑环境优

雅，安静，无噪

音、工业污染等

主体建筑环境优

雅，安静，无噪

音、工业污染等

打分系数

100

楼层及出

入口

地下一层、有出入口

地下一层、有出入

口、装配电子自动

监控系统

地下一层、有出

入口、装配电子

自动监控系统

地下二层、有出入

口、装配电子自动

监控系统

打分系数

100

101

实

物

状

况

建筑规模

12.96平方米

15㎡

16㎡

打分系数

100

101

建筑结构

框架结构

框架结构、城镇居

住社区，结构构件

良好满足正常使用

框架结构现代化

办公楼，结构构

件良好满足正常

使用

框架结构、城镇居

住社区，结构构件

良好满足正常使用

打分系数

100

装饰装修

毛坯、公共部分精装修

毛坯

打分系数

100

完损程度

房屋完损程度较好、地基无沉降、散水良好、无渗

水、返潮影响，维护保养较好

房屋完损程度较

好、地基无沉降、

散水良好、无渗

水、返潮影响，维

护保养较好

房屋完损程度

较好、地基无沉

降、散水良好、

无渗水、返潮影

响，维护保养较

好

房屋完损程度较

好、地基无沉降、

散水良好、无渗

水、返潮影响，维

护保养较好

打分系数

100

层高布局

层4.5米，标准

层4.25米

打分系数

100

权

益

状

况

权利归属

自主完整产权

打分系数

100

物业管理

宁波绿城物业服务有限公司统一管理，2.80元/

㎡·月

外聘物业管理公司

统一管理

外聘物业管理公

司统一管理

外聘物业管理公司

统一管理

打分系数

100

其他特殊

无特殊情况

打分系数

100

住宅：

比较因素条件说明表

比较因素

估价对象

实例一

实例二

实例三

房地产坐落

鄞州中山东路与河

清路交汇处

江东东部新城中山路延

伸段雷迪森嘉恒广场

位于东部新城福明路

18号璟融府

位于鄞州区兴宁路与海

晏路交叉口向南200米

奥克斯缔壹城颐璟园

房地产单价

待估

16,327

20,000

18,000

房地产用途

住宅

交易情况

待估

成交

打分系数

100

市场状况

16/12/31

2017/2/17

2017/3/23

2017/3/13

市场指数

100

区

位

状

况

聚集程度

鄞州中山东路与河

清路交汇处

江东东部新城中山路延

伸段雷迪森嘉恒广场

位于东部新城福明路

18号璟融府

位于鄞州区兴宁路与海

晏路交叉口向南200米

奥克斯缔壹城颐璟园

打分系数

100

交通条件

附近有规划地铁5

号线，公交站点：

海晏北路，有3

紧邻规划地铁5号线，

公交：105、556、

202、367、508、512、

附近有地铁1号线海晏

北路站；国际航运中心

公交站：512路

附近有地铁1号线海晏

北路站；公交：129、

3、116—1、350、

路、 907路、29

路、127路、503路

等公交路线

388、529等多条公交

线路

157、138、158路等多

条公交

打分系数

100

101

103

市政配套

配套齐全、标准

打分系数

100

环境景观

环境优雅，闹中取

静，无噪音、工业

污染等

环境优雅，闹中取静，

无噪音、工业污染等

环境优雅，闹中取静，

无噪音、工业污染等，

环境与委估对象相似

环境优雅，闹中取静，

无噪音、工业污染等，

环境与委估对象相似

打分系数

100

楼层朝向

整体

打分系数

100

实

物

状

况

建筑规模

5061.35平方米

98平方米

260平方米

139平方米

打分系数

100

103

建筑结构

框架结构

打分系数

100

装饰装修

毛坯、公共部分精

装修

毛坯、公共部分精装修

打分系数

100

完损程度

房屋完损程度较

好、地基无沉降、

散水良好、无渗

水、返潮影响，维

护保养较好

房屋完损程度较好、

地基无沉降、散水良

好、无渗水、返潮影

响，维护保养较好

房屋完损程度较好、

地基无沉降、散水良

好、无渗水、返潮影

响，维护保养较好

房屋完损程度较好、

地基无沉降、散水良

好、无渗水、返潮影

响，维护保养较好

打分系数

100

层高布局

层高3.0米，标准

打分系数

100

权

益

状

况

权利归属

自主完整产权，标

准

自主完整产权，标准

打分系数

100

物业管理

宁波绿城物业服务

有限公司统一管

理，2.80元/

㎡·月

外聘物业管理公司统一

管理，2.2元/平

米·月

宁波朗东物业服务公司

统一管理，2.90元/

㎡·月

奥克斯物业统一管理，

2.40元/㎡·月

打分系数

100

102

101

其他特殊

无特殊情况

打分系数

100

自持物业：

序号

项目内容

计算方法

取值

备注

在履行的租金单价（万元/平方米*天）

不含税

1.86

根据银泰集团招商计划计算

合约到期日

按照年月日格式填写

正常的市场租金（元/天.M2）

市场法确定

租金增长率

环比上涨率

空置率

年化空置率

2.0%

管理费用率

按照收入的百分比

5.0%

维修费用率

按建筑平方米

保险费率

房产税率

按收入百分比

12.0%

税金附加率

按照收入的百分比

0.60%

所得税率

正常扣税

25.0%

（1）房地产的转让或者租金收入

是公司主营的，扣税；非主营

的，可以不考虑；另外，租金法

评估售价，也不宜扣除所得税。

土地使用税

甬地税二﹝2008﹞8号

建筑成本单价（元/平方米）

参考同类建筑物造价水平

尚存受益期

37.00

折现率

商铺类

8.0%

4、台州商业的主要参数情况

（1）选取的参数情况

序号

项目内容

计算方法

取值

备注

在履行的租金单价（元/天.M2）

1.89

根据合同计算

合约到期日

按照年月日格式填写

正常的市场租金（元/天.M2）

市场法确定

租金增长率

环比上涨率

空置率

年化空置率

2.0%

管理费用率

按照收入的百分比

5.0%

维修费用率

按建筑平方米

保险费率

房产税率

按收入百分比

12.0%

增值税金附加率

按照收入的百分比

0.60%

所得税率

正常扣税

25.0%

（1）房地产的转让或者租金收入是公司主营

的，扣税；非主营的，可以不考虑；另外，

租金法评估售价，也不宜扣除所得税。

建筑成本单价（元/平方米）

参考同类建筑物造价水平

尚存受益期

36.8

折现率

商铺类

8.0%

5、杭州理想

（1）选取的参数

普通住宅：

物业类型

计量单位

账面数

量

已预售未结转的

面积（数量）

预售均价(含税)

未预售的面积

未售均价（含

税）

住宅

平方米

3,296.68

2,648.88

1.50万元/㎡

647.80

1.50万元/㎡

商业

平方米

8,561.59

1,575.27

5.59万元/㎡

6,986.32

3.00万元/㎡

车位

个

1,019.00

5.00

23.56万元/个

1,014.00

15万元/个

（2）选取参数的对比情况和修正情况

商业：

比较因素条件说明表

比较因素

估价对象

实例一

实例二

实例三

房地产坐落

余杭世纪大道与迎宾路

交叉口理想银泰城

位于余杭临平荷禹路与

北沙西路交汇处万宝城

位于余杭临平荷禹路与

北沙西路交汇处万宝城

杭州市余杭临平新

城迎宾路南苑街交

汇西北角临平西子

国际

房地产单价

待估

27,273

35,000

24,500

房地产用途

商业

交易情况

待估

挂牌

打分系数

100

市场状况

2016/12/31

2017/1/3

2016/11/25

2016/8/3

市场指数

100

99.59

98.73

区

位

状

况

聚集程度

位于杭州市余杭世纪大

道与迎宾路交叉口，坐

拥临平新城中央商务区

位；距离临平火车站2

公里。集休闲购物、餐

饮娱乐、商务办公、住

宅、五星级酒店等于一

体的临平新城地标性综

合体；工作生活便利度

较好

位于杭州市余杭临平荷

禹路与北沙西路交汇

处，拥有以社区商业文

化中心，休闲步行街，

城市商业街，会馆等构

成完善的商业文化设

施，生活便利度较好

位于杭州市余杭临平荷

禹路与北沙西路交汇

处，拥有以社区商业文

化中心，休闲步行街，

城市商业街，会馆等构

成完善的商业文化设

施，生活便利度较好

位于余杭临平新城

迎宾路南苑街交汇

西北角，拥有以社

区商业文化中心，

休闲步行街，城市

商业街，会馆等构

成完善的商业文化

设施，生活便利度

较好

打分系数

100

交通条件

地铁：地铁1号线临平

站无缝对接；公交有：

余杭区人民法院站（309

路,380路,386路,769

路,786路）、临平南站

（529路, 530路,760

路,763路,786路,788路,

海宁k530路,海宁k534

路)和临平南站（迎宾

路）站（309路夜间

线,824路），交通条件

较好

地铁：附近有地铁1号

线临平站；公交有：余

杭区人民法院站（309

路,380路,386路,769

路,786路）、临平南站

（529路, 530路,760

路,763路,786路,788路,

海宁k530路,海宁k534

路)和临平南站（迎宾

路）站（309路夜间

线,824路），交通条件

较好

地铁：附近有地铁1号

线临平站；公交有：余

杭区人民法院站（309

路,380路,386路,769

路,786路）、临平南站

（529路, 530路,760

路,763路,786路,788路,

海宁k530路,海宁k534

路)和临平南站（迎宾

路）站（309路夜间

线,824路），交通条件

较好

地铁：距离地铁1

号线临平站623

米；公共交通：

773、774、309夜

间线、763、779、

786、786区间、

824、824区间，

交通条件较好

打分系数

100

市政配套

周边配套：酒店、超

市、大型餐饮、银行、

邮局、医院、幼儿园、

小学、中学等，餐饮购

物娱乐齐全，市政工程

完备

周边配套有：商场、餐

饮、零售、超市、健身

会所、养身会所、金

融、汽车展销中心等配

套设施，周边有学校、

医院、金融机构等，配

套齐全

周边配套有：商场、餐

饮、零售、超市、健身

会所、养身会所、金

融、汽车展销中心等配

套设施，周边有学校、

医院、金融机构等，配

套齐全

周边配套有：商

场、餐饮、零售、

超市、健身会所、

养身会所、金融、

汽车展销中心等配

套设施，周边有学

校、医院、金融机

构等，配套齐全

打分系数

100

环境景观

主体建筑环境优雅，周

边有水景公园和临平公

园，往南可见钱塘江，

往北可见超山风景区。

主体建筑环境优雅，紧

临花蒋路景观绿化带及

国家级湿地公园、安

静，无噪音、工业污染

等

主体建筑环境优雅，紧

临花蒋路景观绿化带及

国家级湿地公园、安

静，无噪音、工业污染

等

主体建筑环境优

雅，紧临花蒋路景

观绿化带及国家级

湿地公园、安静，

无噪音、工业污染

等

打分系数

100

楼层朝向

整体

打分系数

100

实

物

建筑规模

52.93㎡

11㎡

28㎡

400㎡

打分系数

100

103

状

况

建筑结构

框架结构现代化办公

楼，结构构件良好满足

正常使用

框架结构、现代化办公

楼，结构构件良好满足

正常使用

框架结构、现代化办公

楼，结构构件良好满足

正常使用

框架结构、现代化

办公楼，结构构件

良好满足正常使用

打分系数

100

装饰装修

毛坯，公共部分精装修

毛坯，公共部分精

装修

打分系数

100

完损程度

新建大型综合体建筑，

房屋完损程度较好、地

基无沉降、散水良好、

无渗水、返潮影响，维

护保养较好

新建大型综合体建筑，

房屋完损程度较好、地

基无沉降、散水良好、

无渗水、返潮影响，维

护保养较好

新建大型综合体建筑，

房屋完损程度较好、地

基无沉降、散水良好、

无渗水、返潮影响，维

护保养较好

新建大型综合体建

筑，房屋完损程度

较好、地基无沉

降、散水良好、无

渗水、返潮影响，

维护保养较好

打分系数

100

层高布局

层高3.6米，标准

层高4.2米，标准

打分系数

100

102

权

益

状

况

权利归属

自主完整产权

打分系数

100

物业管理

理想四维地产集团有限

公司统一管理，2.2元/

㎡·月

杭州绿城物业有限公司

统一管理，2.9元/平方

米·月(不含能耗)

杭州绿城物业有限公司

统一管理，2.9元/平方

米·月(不含能耗)

杭州绿城物业有限

公司统一管理，

2.10元/平方米·月

(不含能耗)

打分系数

100

101

其他特殊

无特殊情况

打分系数

100

住宅：

比较因素条件说明表

比较因素

估价对象

实例一

实例二

实例三

房地产坐落

余杭世纪大道与迎宾

路交叉口

世纪大道676号（水

景公园旁边）

余杭世纪大道与望梅

路交叉口西南侧

星桥藕花洲大街和星

都大道交汇处

房地产单价

待估

15,000

14,000

房地产用途

住宅

交易情况

待估

挂牌

打分系数

100

市场状况

16/12/31

2017/1/22

2017/2/4

2017/2/11

市场指数

100

区

位

状

况

聚集程度

余杭世纪大道与迎宾

路交叉口

世纪大道676号

余杭世纪大道与望梅

路交叉口西南侧

星桥藕花洲大街和星

都大道交汇处

打分系数

100

交通条件

紧挨1线地铁，多公

交标准

紧挨1线地铁，多公

交

临近1线地铁，多公

交

多公交

打分系数

100

市政配套

配套齐全、标准

打分系数

100

环境景观

环境优雅

打分系数

100

楼层朝向

共20层，南北通透

共30层，南北通透

共20层，南北通透

共26层，南北通透

打分系数

100

实

物

状

况

建筑规模

92.63㎡

127㎡

89㎡

打分系数

100

建筑结构

钢混结构的现代化住

宅，2层住宅底商级2

层地下汽车车库。结

构构件良好，满足正

常使用

钢混结构的现代化住

宅。结构构件良好，

满足正常使用

钢混结构的现代化住

宅。结构构件良好，

满足正常使用

钢混结构的现代化住

宅。结构构件良好，

满足正常使用

打分系数

100

装饰装修

毛坯

打分系数

100

完损程度

新建住宅，完损度较

好

新建住宅，完损度较

好

新建住宅，完损度较

好

新建住宅，完损度较

好

打分系数

100

层高布局

层高2.9米，标准

打分系数

100

权

益

状

况

权利归属

自主完整产权，标准

打分系数

100

物业管理

自行管理、标准

打分系数

100

其他特殊

无特殊情况

打分系数

100

理想银泰城：

已销售（不含税均价）

未销售（不含税均价）

公寓

1.22万元/平方米

公寓

1.22万元/平方米

写字楼

—

写字楼

1.28万元/平方米

五星级酒店

—

五星级酒店

2.00万元/平方米

车位

—

车位

14.29万元/平方米

字母车位

—

字母车位

21.90万元/平方米

截止评估基准日，公寓已开始销售；其他业态均未开始销售。

写字楼：

比较因素条件说明表

比较因素

估价对象

实例一

实例二

实例三

房地产坐落

余杭世纪大道与迎宾

路交叉口

临东路和迎宾路交叉

口

余杭临平新城迎宾路

南苑街交汇西北角

余杭南苑街道玩月街

房地产单价

待估

15,000

12,000

14,000

房地产用途

写字楼

交易情况

待估

挂牌

打分系数

100

市场状况

16/12/31

2017/2/1

2017/2/4

2017/2/11

市场指数

100

区

位

状

况

聚集程度

余杭世纪大道与迎宾

路交叉口

世纪大道676号

余杭世纪大道与望梅

路交叉口西南侧

新城世纪大道与良熟

一号路交叉口

打分系数

100

交通条件

紧挨1线地铁，多公

交标准

紧挨1线地铁，多公

交

临近1线地铁，多公

交

紧邻地铁1号线，多

公交

打分系数

100

市政配套

配套齐全、标准

打分系数

100

环境景观

环境优雅

打分系数

100

楼层朝向

共47层

共36层

共52层

共23层

打分系数

100

101

100

101

实

物

状

况

建筑规模

130.35㎡

45㎡

155㎡

66㎡

打分系数

100

建筑结构

钢混结构的现代化办

公楼，2层住宅底商

级2层地下汽车车

库。结构构件良好，

满足正常使用

钢混结构的现代化办

公楼。结构构件良

好，满足正常使用

钢混结构的现代化办

公楼。结构构件良

好，满足正常使用

钢混结构的现代化办

公楼。结构构件良

好，满足正常使用

打分系数

100

装饰装修

毛坯

打分系数

100

完损程度

新建办公楼，完损度

较好

新建办公楼，完损度

较好

新建办公楼，完损度

较好

新建办公楼，完损度

较好

打分系数

100

层高布局

层高3.2米，标准

层高4米，标准

层高4.1米，标准

层高4米，标准

打分系数

100

102

权

益

状

况

权利归属

自主完整产权，标准

打分系数

100

物业管理

自行管理、标准

打分系数

100

其他特殊

无特殊情况

打分系数

100

公寓：

比较因素条件说明表

比较因素

估价对象

实例一

实例二

实例三

房地产坐落

余杭世纪大道与迎宾路

交叉口理想银泰城

位于余杭临平迎宾路

533号浙商开元名都祺

寓

杭州市临平临东路和迎

宾路交叉口华元欢乐城

杭州市临平临东路和迎

宾路交叉口华元欢乐城

房地产单价

待估

12,200

12,000

房地产用途

酒店式公寓

交易情况

待估

挂牌

打分系数

100

市场状况

2016/12/31

2017/2/6

2017/3/7

市场指数

100

100.13

区

位

状

况

聚集程度

位于杭州市余杭世纪大

道与迎宾路交叉口，坐

拥临平新城中央商务区

位；距离临平火车站2

公里。集休闲购物、餐

饮娱乐、商务办公、住

宅、五星级酒店等于一

体的临平新城地标性综

合体；工作生活便利度

较好

位于杭州市余杭临平迎

宾路533号，拥有以社

区商业文化中心，休闲

步行街，城市商业街，

会馆等构成完善的商业

文化设施，生活便利度

较好

位于临平临东路和迎宾

路交叉口，拥有以社区

商业文化中心，休闲步

行街，城市商业街，会

馆等构成完善的商业文

化设施，生活便利度较

好

位于临平临东路和迎宾

路交叉口，拥有以社区

商业文化中心，休闲步

行街，城市商业街，会

馆等构成完善的商业文

化设施，生活便利度较

好

打分系数

100

交通条件

地铁：地铁1号线临平

站无缝对接；公交有：

余杭区人民法院站

（309路,380路,386

路,769路,786路）、临

平南站（529路, 530

路,760路,763路,786

路,788路,海宁k530路,

海宁k534路)和临平南

站（迎宾路）站（309

路夜间线,824路），交

通条件较好

地铁：附近有地铁1号

线南苑站；高铁立交

北、西梅村、王家畈等

公交站，有多条公交线

路：309路夜间、786、

765、761、824、824路

区间、786路区间、

775、779路等

地铁：地铁1号线南苑

站无缝对接；蒋村公交

中心站，有多条公交线

路：53、54、24、43、

25、311、599、194、

185、机场专线等

地铁：地铁1号线南苑

站无缝对接；蒋村公交

中心站，有多条公交线

路：53、54、24、43、

25、311、599、194、

186、机场专线等

打分系数

100

市政配套

周边配套：酒店、超

市、大型餐饮、银行、

邮局、医院、幼儿园、

小学、中学等，餐饮购

物娱乐齐全，市政工程

完备

周边配套有：商业办公

酒店综合体、学校、医

院、金融机构等，配套

齐全

引进了餐饮、零售、超

市、健身会所、养身会

所、金融、汽车展销中

心等配套设施，周边有

学校、医院、金融机构

等，配套齐全

引进了餐饮、零售、超

市、健身会所、养身会

所、金融、汽车展销中

心等配套设施，周边有

学校、医院、金融机构

等，配套齐全

打分系数

100

环境景观

主体建筑环境优雅，周

边有水景公园和临平公

园，往南可见钱塘江，

往北可见超山风景区。

主体建筑环境优雅，紧

临花蒋路景观绿化带及

国家级湿地公园、安

静，无噪音、工业污染

等

主体建筑环境优雅，紧

临花蒋路景观绿化带及

国家级湿地公园、安

静，无噪音、工业污染

等

主体建筑环境优雅，紧

临花蒋路景观绿化带及

国家级湿地公园、安

静，无噪音、工业污染

等

打分系数

100

楼层朝向

整体

打分系数

100

实

物

状

况

建筑规模

130.35㎡

50.7㎡

52㎡

打分系数

100

101

建筑结构

框架结构现代化办公

楼，结构构件良好满足

正常使用

框架结构、现代化办公

楼，结构构件良好满足

正常使用

框架结构现代化办公

楼，结构构件良好满足

正常使用

框架结构现代化办公

楼，结构构件良好满足

正常使用

打分系数

100

装饰装修

毛坯(可分割)

简装修(不可分割)

毛坯(可分割)

打分系数

100

完损程度

新建大型综合体建筑，

房屋完损程度较好、地

基无沉降、散水良好、

无渗水、返潮影响，维

护保养较好

新建大型综合体建筑，

房屋完损程度较好、地

基无沉降、散水良好、

无渗水、返潮影响，维

护保养较好

新建大型综合体建筑，

房屋完损程度较好、地

基无沉降、散水良好、

无渗水、返潮影响，维

护保养较好

新建大型综合体建筑，

房屋完损程度较好、地

基无沉降、散水良好、

无渗水、返潮影响，维

护保养较好

打分系数

100

层高布局

层高4.25米，标准

层高3.0米，标准

打分系数

100

权

益

状

况

权利归属

自主完整产权

自主完整产权，产权年

限：40年

自主完整产权，产权年

限：40年

自主完整产权，产权年

限：40年

打分系数

100

物业管理

外聘物业管理公司统一

管理

杭州广银物业物业管理

有限公司统一管理，2

元/㎡·月

华元物业管理公司统一

管理1.68元/㎡·月

华元物业管理公司统一

管理1.68元/㎡·月

打分系数

100

其他特殊

无特殊情况

打分系数

100

自持物业：

序号

项目内容

计算方法

取值

备注

在履行的租金单价（元/天.M2）

2.81

根据合同计算

合约到期日

按照年月日格式填写

正常的市场租金（元/天.M2）

市场法确定

租金增长率

环比上涨率

空置率

年化空置率

3.00%

管理费用率

按照收入的百分比

5.0%

维修费用率

按建筑平方米

保险费率

房产税率

按收入百分比

12.0%

增值税金附加率

按照收入的百分比

0.60%

所得税率

按照收入的百分比

25.0%

（1）房地产的转让或者

租金收入是公司主营的，

扣税；非主营的，可以不

考虑；另外，租金法评估

售价，也不宜扣除所得

税。

建筑成本单价（元/平方米）

参考同类建筑物造价水平

3,848.6

尚存受益期

36.5

折现率

商铺类

8.0%

6、杭州西溪

（1）参数的选取

已销售（不含税均价）

未销售（不含税均价）

1号写字楼

1.61万元/平方米

1号写字楼

1.62万元/平方米

2号写字楼

1.40万元/平方米

2号写字楼

1.62万元/平方米

3号写字楼

1.99万元/平方米

3号写字楼

1.62万元/平方米

4号写字楼

1.68万元/平方米

4号写字楼

1.62万元/平方米

5号商业街

5.80万元/平方米

5号商业街

3.33万元/平方米

6号商业街

4.56万元/平方米

6号商业街

3.33万元/平方米

1-4号楼底商

4.59万元/平方米

1-4号楼底商

3.33万元/平方米

车位

—

车位

17.14万元/个

（2）选取参数的对比情况和修正情况

写字楼：

比较因素条件说明表

比较因素

估价对象

实例一

实例二

实例三

房地产坐落

杭州市西湖区双龙

路和崇仁路交叉口

西溪银泰城

位于杭州市西湖区

蒋村新区金色西溪

商务中心

位于杭州市西湖区

文一西路与崇仁路

交汇处西溪谷国际

商务中心

杭州市西湖区余杭

塘路花蒋路交叉口

绿城西溪世纪广场

房地产单价

待估

16,000

15,180

17,000

房地产用途

写字楼

交易情况

待估

挂牌

打分系数

100

市场状况

2016/12/31

2017/2/6

2017/3/7

2016/11/5

市场指数

100

区

位

状

况

聚集程度

杭州市西湖区双龙

路和崇仁路交叉

口，属于国家西溪

湿地公园北侧的蒋

村新区，也属于西

溪湿地核心商圈；

距离城西银泰城4公

里；距离西溪印象

城8公里；距离绕城

高速西线2.5公里；

距离西溪湿地1公

里。集合时尚、潮

流、品味、格调、

休闲、聚会、家

庭、娱乐为一体的

新型商业综合体；

工作生活便利度较

好

位于杭州市西湖区

蒋村新区花蒋路与

双龙街交叉口，紧

临西溪国家湿地公

园，拥有阿里巴巴

淘宝城、西城广

场、C2项目、西溪

天堂、西溪印象城

等商业及休闲娱乐

的成熟配套，生活

便利度较好

位于杭州市西湖区

文一西路与崇仁路

交汇处，南临西溪

湿地，北依浙大紫

金港校区，东面与

蒋村商住区对接，

西接规划中的城市

综合体(行政、办

公、金融、商业)，

交通网络四通八

达，工作生活便利

度较好

位于西湖区余杭塘

路花蒋路交叉口，

拥有以社区商业文

化中心，休闲步行

街，城市商业街，

会馆等构成完善的

商业文化设施，生

活便利度较好

打分系数

100

交通条件

地铁：与规划建设

中地铁5号线浙大紫

金港站无缝对接；

合建村公交站

（K311、K332、

K641、K646、860）

和蒋村公交中心站

（K194、B2、K311、

K25、K24、K322、

K641、K646、K194、

K186)交通条件较好

地铁站：往北有规

划建设中地铁5号线

浙大紫金港站；合

建村、文一西路花

蒋路口等9个公交车

站:286路、860路、

221路、332路、118

路、149路、311

路、199路等公交路

线

地铁站：往北有规

划建设中地铁5号线

浙大紫金港站；蒋

村公交中心站，途

经公交车：K194、

B2、K311、K25、

K24、K322、K194、

K186路

地铁：规划建设中

地铁5号线蒋村站；

蒋村公交中心站，

有多条公交线路：

53、54、24、43、

25、311、599、

194、186、机场专线

等

打分系数

100

市政配套

周边配套：酒店、

超市、大型餐饮、

银行、邮局、医

院、小学、中学

等，餐饮购物娱乐

齐全，市政工程完

备

周边配套有：商业

办公酒店综合体、

学校、医院、金融

机构等，配套齐全

引进了餐饮、零

售、超市、健身会

所、养身会所、金

融、汽车展销中心

等配套设施，周边

有学校、医院、金

融机构等，配套齐

全

周边配套有：商业

办公酒店综合体、

学校、医院、金融

机构等，配套齐全

打分系数

100

环境景观

主体建筑环境优

雅，东临花蒋路景

观绿化带及国家级

湿地公园、安静，

无噪音、工业污染

等

主体建筑环境优

雅，紧临花蒋路景

观绿化带及国家级

湿地公园、安静，

无噪音、工业污染

等

主体建筑环境优

雅，紧临花蒋路景

观绿化带及国家级

湿地公园、安静，

无噪音、工业污染

等

主体建筑环境优

雅，紧临花蒋路景

观绿化带及国家级

湿地公园、安静，

无噪音、工业污染

等

打分系数

100

楼层朝向

中区(共14层)，整体

中区(共12层)，整体

中区(共13层)，整体

中区(共14层)，整体

打分系数

100

实

物

状

况

建筑规模

145㎡

124㎡

128㎡

200㎡

打分系数

100

建筑结构

钢混结构的现代化

商业办公型综合体

地下车位、结构构

件良好，满足正常

使用

框架结构、现代化

办公楼，结构构件

良好满足正常使用

框架结构现代化办

公楼，结构构件良

好满足正常使用

框架结构现代化办

公楼，结构构件良

好满足正常使用

打分系数

100

装饰装修

毛坯(可分割)

简装修(不可分割)

毛坯(可分割)

打分系数

100

完损程度

新建大型综合体建

筑，房屋完损程度

较好、地基无沉

降、散水良好、无

渗水、返潮影响，

维护保养较好

新建大型综合体建

筑，房屋完损程度

较好、地基无沉

降、散水良好、无

渗水、返潮影响，

维护保养较好

新建大型综合体建

筑，房屋完损程度

较好、地基无沉

降、散水良好、无

渗水、返潮影响，

维护保养较好

新建大型综合体建

筑，房屋完损程度

较好、地基无沉

降、散水良好、无

渗水、返潮影响，

维护保养较好

打分系数

100

层高布局

层高4.25米，标准

层高4.25米

层4.25米

打分系数

100

权

益

状

况

权利归属

自主完整产权

打分系数

100

物业管理

外聘物业管理公司

(待定)统一管理，

12.80元/平米·月

杭州中宙物业管理

有限公司统一管

理，7.50元/平米·月

外聘物业管理公司

(待定)统一管理，

7.50元/平米·月

绿城物业公司统一

管理，物业费：5.50

元/平米·月

打分系数

100

101

102

其他特殊

无特殊情况

打分系数

100

商业街：

比较因素条件说明表

比较因素

估价对象

实例一

实例二

实例三

房地产坐落

杭州市西湖区双龙路和

崇仁路交叉口西溪银泰

城

位于杭州市西湖区弘

德路与余杭塘路交叉

口绿城西溪世纪广场

商铺

位于杭州市西湖区花

蒋路、余杭塘路向

西、西溪银泰城西侧

800米处融创河滨之

城商铺

位于杭州市西湖区花

蒋路、余杭塘路向

西、西溪银泰城西侧

800米处融创河滨之

城商铺

房地产单价

待估

32,000

35,897

37,476

房地产用途

商业

交易情况

待估

挂牌

打分系数

100

市场状况

2016/12/31

2016/11/25

2017/3/26

市场指数

100

99.59

101

区

位

状

况

聚集程度

杭州市西湖区双龙路和

崇仁路交叉口，属于国

家西溪湿地公园北侧的

蒋村新区，也属于西溪

湿地核心商圈；距离城

西银泰城4公里；距离

西溪印象城8公里；距

离绕城高速西线2.5公

里；距离西溪湿地1公

里。集合时尚、潮流、

品味、格调、休闲、聚

会、家庭、娱乐为一体

的新型商业综合体；工

作生活便利度较好

位于西湖区余杭塘路

花蒋路交叉口，拥有

以社区商业文化中

心，休闲步行街，城

市商业街，会馆等构

成完善的商业文化设

施，生活便利度较好

位于杭州市西湖区花

蒋路、余杭塘路向

西、西溪银泰城西侧

800米处，周边1公

里有万科西庐、西溪

里、西溪华府、西溪

蝶园等高品质社区，

有网新软件园、西湖

科技园、中国智谷西

湖园区、东面学军中

学紫金港校区、商铺

对面即是规划小学等

成熟配套，生活便利

度较好

位于杭州市西湖区花

蒋路、余杭塘路向

西、西溪银泰城西侧

800米处，周边1公

里有万科西庐、西溪

里、西溪华府、西溪

蝶园等高品质社区，

有网新软件园、西湖

科技园、中国智谷西

湖园区、东面学军中

学紫金港校区、商铺

对面即是规划小学等

成熟配套，生活便利

度较好

打分系数

100

交通条件

地铁：与规划建设中地

铁5号线浙大紫金港站

无缝对接；合建村公交

站（K311、K332、

K641、K646、860）和

蒋村公交中心站

（K194、B2、K311、

K25、K24、K322、

K641、K646、K194、

K186)交通条件较好

地铁：附近有规划建

设中地铁5号线蒋村

站、紫金港站双地

铁；杭州地下立体交

通网络；蒋村公交中

心站，有多条公交线

路：53、54、24、

43、25、311、599、

194、186、机场专线

等

地铁：附近有规划建

设中地铁5号线；杭

州地下立体交通网

络；蒋村公交中心

站，有多条公交线

路：K194、B2、

K311、K25、K24、

K322、K641、K646、

K186等

地铁：附近有规划建

设中地铁5号线；杭

州地下立体交通网

络；蒋村公交中心

站，有多条公交线

路：K194、B2、

K311、K25、K24、

K322、K641、K646、

K186等

打分系数

100

95.5

市政配套

周边配套：酒店、超

市、大型餐饮、银行、

邮局、医院、小学、中

学等，餐饮购物娱乐齐

全，市政工程完备

周边配套有：商业办

公酒店综合体、学

校、医院、金融机构

等，配套齐全

周边配套有：商业办

公酒店综合体、学

校、医院、金融机构

等，配套齐全

周边配套有：商业办

公酒店综合体、学

校、医院、金融机构

等，配套齐全

打分系数

100

环境景观

主体建筑环境优雅，东

临花蒋路景观绿化带及

国家级湿地公园、安

静，无噪音、工业污染

等

主体建筑环境优雅，

紧临花蒋路景观绿化

带及国家级湿地公

园、安静，无噪音、

工业污染等

主体建筑环境优雅，

紧临花蒋路景观绿化

带及国家级湿地公

园、安静，无噪音、

工业污染等

主体建筑环境优雅，

紧临花蒋路景观绿化

带及国家级湿地公

园、安静，无噪音、

工业污染等

打分系数

100

楼层朝向

第1-4层(共4层)，整体

第1层(共2层)，整体

打分系数

100

实

物

状

况

建筑规模

85663.6㎡

200㎡

78㎡

103㎡

打分系数

100

101

102

建筑结构

钢混结构的现代化商业

办公型综合体地下车

位、结构构件良好，满

足正常使用

框架结构、现代化办

公楼，结构构件良好

满足正常使用

框架结构现代化办公

楼，结构构件良好满

足正常使用

框架结构现代化办公

楼，结构构件良好满

足正常使用

打分系数

100

装饰装修

毛坯(可分割)

打分系数

100

完损程度

新建大型综合体建筑，

房屋完损程度较好、地

基无沉降、散水良好、

无渗水、返潮影响，维

护保养较好

新建大型综合体建

筑，房屋完损程度较

好、地基无沉降、散

水良好、无渗水、返

潮影响，维护保养较

好

新建大型综合体建

筑，房屋完损程度较

好、地基无沉降、散

水良好、无渗水、返

潮影响，维护保养较

好

新建大型综合体建

筑，房屋完损程度较

好、地基无沉降、散

水良好、无渗水、返

潮影响，维护保养较

好

打分系数

100

层高布局

层高4.2米，适合经

营：百货超市

层高4.2米，适合经

营：服饰鞋包、生活

服务、餐饮美食

层4.2米，适合经

营：百货超市、酒店

宾馆、家居建材、服

饰鞋包

层4.2米，适合经

营：百货超市、酒店

宾馆、家居建材、服

饰鞋包

打分系数

100

权

益

状

况

权利归属

自主完整产权

打分系数

100

物业管理

外聘物业管理公司(待

定)统一管理，12.80元/

平米·月

外聘物业管理公司统

一管理，7.50元/平

米·月

绿城物业公司统一管

理，5.10元/平米·月

绿城物业公司统一管

理，5.10元/平米·月

打分系数

100

101

103

其他特殊

无特殊情况

打分系数

100

自持大商业参数：

序号

项目内容

计算方法

取值

备注

在履行的租金单价（元/天.M2）

2.86

根据合同计算

合约到期日

按照年月日格式填写

正常的市场租金（元/天.M2）

市场法确定

租金增长率

环比上涨率

空置率

年化空置率

3.00%

管理费用率

按照收入的百分比

5.0%

维修费用率

按建筑平方米

保险费率

房产税率

按收入百分比

12.0%

增值税金附加率

按照收入的百分比

0.60%

所得税率

按照收入的百分比

25.0%

（1）房地产的转让或者

租金收入是公司主营的，

扣税；非主营的，可以不

考虑；另外，租金法评估

售价，也不宜扣除所得

税。

建筑成本单价（元/平方米）

参考同类建筑物造价水平

6,825.7

尚存受益期

38.5

折现率

商铺类

8.0%

A.首年租金的确定

首年租金见下表：

通过以上统计表数据计算，该自持商业首年不含税收入为6,178.00万元。

B.租金增长率的确定

2018年-2020年开业期及培育期：

①租金政策优惠：第一个租约年免租三个月，由于前期地铁未同步开通，

项目也是开业培育期，租金政策上的优惠一方面有利于吸引优质品牌资源，另

一方面减轻了品牌的首年租金压力，从而达到商户盈利、稳定经营、培育品牌

影响力及客流拉动的目的；

②租金价格优惠：西溪银泰城预计2018年1月开业。目前招商情况预测，

小商铺地下一层平均租金为220-270元/平米/月，一层为260-350元/平米/月，

二层210-230元/平米/月，三层180-200元/平米/月，四层130-190元/平米/月。

主力店项目整体租金定价水平为项目周边同类的70%，将更多的利润空间让利

给了租户，保证后续商户持续稳定的经营，随着2019年的地铁开通，2019年

租金较2018年上涨50.5%。随着2020年零售业态合同到期，品牌重新续签合

同，提高租金价格，并缩短签约期限，便于二次进行调整（以一年为主，做多

为两年合同期）；2020年租金预计比2019年上涨40.6%。2021年对一些面积

过大、坪效较低的主力品牌，进行面积压缩进行租赁，租金收入在原有标准提

高80-100%，增加租金收益；适当增加多经点位；调整广告位、场地收入标准，

在2020年基础上提高25%左右的租赁价格；2022年西溪银泰城将进入高速成

长阶段，并且餐饮租户及主力品牌陆续到期，进行业态升级及租金提升。续签

及新签约租户取消免租期，租金价格较前一年增长15%左右。

根据当地商业地产租赁市场行情及当前年度的通货膨胀率，预测2023年

至2027年每年以5%的比率递增、2028年至2032年每年以4%的比率递增、

2033年至2037年每年以3%的比率递增、2038年至2042年每年以2%的比率

递增、2043年至2047年每年以1%的比率递增、2048年以后至收益期结束将

达到一个租金水平的平稳状态。

C.空置率的确定

根据该商场实际租赁情况和周边商业租赁情况，估价人员与被评估单位商

管人员核实确认未来经营年度的房屋空置率均保持在3.00%左右，则本次评估

未来房屋空置率按照3.00%预测考虑。

D.收益年限

根据土地的剩余使用年限确定收益期。

E.折现率

折现率是将资产的净收益还原为资产的价值的一种比率，一般用相对数来

表示。折现率是影响资产评估价值的一个重要因素，其本质应该是一种投资回

报率（投资收益率），包括无风险报酬率和风险报酬率。

本次评估中无风险报酬根据十年期国债利率取3.01%；风险因素分析：本

次评估中风险调整值采用专家打分法确定。

风险调整值=管理负担补偿+缺乏流动性补偿+投资风险补偿-投资带来的优

惠

其中：管理负担补偿取1%、缺乏流动性补偿取1.0%、投资风险补偿取

3.5%、投资带来在优惠取0.5%。由此得出本次评估风险报酬率为5.0%。折现

率=无风险报酬率+风险报酬率=3.01%+5.0%=8%（取整）。

7、黑龙江银泰

（1）选取的参数

序号

物业类型

已销售的单价（不含税）

未销售的单价（不含税）

住宅

0.76万元/平方米

0.71万元/平方米

商铺

0.71万元/平方米

1.34万元/平方米

车位

16.19万元/个

17.05万元/个

公寓

0.76万元/平方米

（2）选取参数的对比情况和修正情况

住宅：

比较因素条件说明表

比较因素

估价对象

实例一

实例二

实例三

房地产坐落

哈尔滨市群力新区群力

大道与丽江路交汇处

群力大道与朗江路交汇

处

顾新街411号（职工街

与顾新街交汇处)

道里区丽江路与工农大

街交汇处西行200

房地产单价

待估

7,500

7,180

房地产用途

住宅

交易情况

待估

成交

打分系数

100

市场状况

16/12/31

2017/2/15

2017/2/1

市场指数

100

区

位

状

况

聚集程度

哈尔滨市群力新区群力

大道与丽江路交汇处

群力大道与朗江路交汇

处

顾新街411号（职工街

与顾新街交汇处)

道里区丽江路与工农大

街交汇处西行200

打分系数

100

交通条件

紧邻地铁3号线，多公

交

紧邻地铁3号线，多公

交

多公交

紧邻地铁3号线，多公

交

打分系数

100

市政配套

配套齐全、标准

打分系数

100

环境景观

高档住宅小区

打分系数

100

楼层朝向

整体

打分系数

100

实

建筑规模

2320000平方米

1481500平方米

187000平方米

174845平方米

物

状

况

打分系数

100

建筑结构

框架结构

打分系数

100

装饰装修

毛坯

打分系数

100

完损程度

新住宅小区，完损程度

较好

新住宅小区，完损程度

较好

新住宅小区，完损程度

较好

新住宅小区，完损程度

较好

打分系数

100

层高布局

层高4.25米，标准

打分系数

100

权

益

状

况

权利归属

自主完整产权，标准

打分系数

100

物业管理

自行管理、标准

打分系数

100

其他特殊

无特殊情况

打分系数

100

商业街：

比较因素条件说明表

比较因素

估价对象

实例一

实例二

实例三

房地产坐落

哈尔滨市群力新区群力

大道与丽江路交汇处

公滨路与香福路交汇处

东南

经纬街红专街口

哈尔滨江北大学城学院

路

房地产单价

待估

15,000

12,600

15,600

房地产用途

商铺

交易情况

待估

成交

打分系数

100

市场状况

16/12/31

2016/10/17

2017/2/1

市场指数

100

区

位

状

况

聚集程度

哈尔滨市群力新区群力

大道与丽江路交汇处

公滨路与香福路交汇处

东南

经纬街红专街口

哈尔滨江北大学城学院

路

打分系数

100

交通条件

紧邻地铁3号线，多公

交

多公交

地铁在建，多公交

多公交

打分系数

100

市政配套

配套齐全、标准

打分系数

100

环境景观

商铺

打分系数

100

楼层朝向

整体

打分系数

100

实

物

状

况

建筑规模

29257.52平方米

198平方米

158平方米

30平方米

打分系数

100

104

建筑结构

框架结构

打分系数

100

装饰装修

毛坯

精装

打分系数

100

102

完损程度

商铺，完损程度较好

打分系数

100

层高布局

层高4.25米，标准

打分系数

100

权

益

状

况

权利归属

自主完整产权，标准

打分系数

100

物业管理

自行管理、标准

打分系数

100

其他特殊

无特殊情况

打分系数

100

地下车位：

比较因素条件说明表

比较因素

估价对象

实例一

实例二

实例三

房地产坐落

哈尔滨市群力新区群力

大道与丽江路交汇处

道里乡政街与埃德蒙顿

路交汇处

道里群力大道与朗江路

交汇处

职工街与安阳路交汇处

房地产单价

待估

160,000

150,000

183,000

房地产用途

车位

交易情况

待估

成交

打分系数

100

市场状况

16/12/31

2017/3/13

2017/3/7

2017/2/24

市场指数

100

区

位

状

况

商服繁华度

哈尔滨市群力新区群力

大道与丽江路交汇处

道里乡政街与埃德蒙顿

路交汇处

道里群力大道与朗江路

交汇处

职工街与安阳路交汇处

打分系数

100

交通便捷度

较便捷

打分系数

100

公共设施完

善度

配套齐全、标准

打分系数

100

环境景观优

劣度

一般

打分系数

100

实

物

状

况

车位类型

地下车位

地上车位

地下车位

打分系数

100

建筑结构

框架结构

打分系数

100

物业管理

有

打分系数

100

车位设施完

善度

完损程度较好

打分系数

100

面积

较大

面积适中

打分系数

100

新旧度

较新

打分系数

100

8、淄博银泰

该项目总建设规模256,891.94平方米，自持商业246,828.46平方米，对

外销售商铺10,063.48平方米。截止评估基准日剩余商铺为6,728.62平方米。

自持物业参数：

序号

项目内容

计算方法

取值

备注

在履行的租金单价（元/天.M2）

2.01

根据合同计算

合约到期日

按照年月日格式

填写

正常的市场租金（元/天.M2）

市场法确定

租金增长率

环比上涨率

空置率

年化空置率

0.04%

管理费用率

按照收入的百分比

5.0%

维修费用率

按建筑平方米

保险费率

房产税率

按收入百分比

12.0%

增值税金附加率

按照收入的百分比

0.6%

所得税率

（1）房地产的

转让或者租金收

入是公司主营

的，扣税；非主

营的，可以不考

虑；另外，租金

法评估售价，也

不宜扣除所得

税。

建筑成本单价（元/平方米）

参考同类建筑物造价水平

3,808.0

尚存受益期

32.5

折现率

商铺类

8.0%

三、

评估师意见

经

查验

，评估师认为：本次的价值所选取的参数是合理的，可比案例是具

有可比性的，其价值是公允的。

5、预案披露，2016年11月收购银泰地产项目时，杭州理想100%股权的

估值为2.54亿元，而本次重组中，杭州理想100%股权的估值为4.55亿元。请

公司补充披露两次交易中杭州理想100%股权估值发生较大差异的原因和合理

性。请财务顾问和评估师发表意见。

回复：

一、杭州理想两次交易中估值差异的原因

重组预案披露时杭州理想预估值为

4.55

亿元，本次评估工作完成后确定

此

次收购杭州理想估值为

3.3

亿元，较上一次

2016

年

月

日时点

2.5

亿元的估

值增值

0.8

亿元。经过分析和对照，企业在上次评估后将部分已经售出的房地

产进行了结算，造成本次实物资产的评估值低于上次评估的实物资产，而结转

的收入企业已经列示到货币资金，需要说明的是，所结转的收入形成货币资金

中包括销售物业带来的利润，因此，造成本次评估前的账面值大于上次评估的

账面值，纳入本次评估的实物资产在上次均进行了评估，两次评估价值变化不

大，另外，企业在本次基准日之前将长期借款进行了偿还，造成评估前的净资

产增加。因此评估师认为差异是合理的。

具体账面变动情况详见下表：

科目名称

531

1231

账面值差异=1231账面值-531

账面值

一、流动资产合计

340103.04

224,041.58

-116,061.46

货币资金

25,755.64

49,160.78

23,405.14

预付款项

613.48

110.2

-503.28

其他应收款

64,576.45

14,355.44

-50,221.01

存货

234,955.60

159,632.50

-75,323.10

其他流动资产

14,201.86

782.67

-13,419.19

二、非流动资产合计

216

1051.02

835.02

固定资产

113.78

89.13

-24.65

长期待摊费用

102.22

9.08

-93.14

递延所得税资产

952.81

三、资产总计

340319.04

225,092.61

-115,226.43

四、流动负债合计

197634.39

193,003.36

-4,631.03

应付账款

28,983.04

62,233.02

33,249.98

预收款项

160,654.10

21,114.46

-139,539.64

应付职工薪酬

0.15

101.6

101.45

应交税费

2,184.00

5,304.69

3,120.69

应付利息

2,170.36

221.82

-1,948.54

其他应付款

3,642.74

6,527.75

2,885.01

一年内到期的非流动负债

97,500.00

五、非流动负债合计

132,400.00

0.00

-132,400.00

长期借款

132,400.00

0.00

-132,400.00

六、负债总计

330,034.39

193,003.36

-137,031.03

七、净资产（所有者权益）

10,284.65

32,089.25

21,804.60

二、本次交易中杭州理想作价情况

根据《补充协议》，交易双方协商确定

本次收购杭州理想

20%

的交易价格为

50,473,190.71

元。该交易价格是按杭州理想

2016

年

月

日时

100%

的股权估

值

2.54

亿元的

20%

计算的。

三

、评估师意见

经

查验

，评估师认为：

经过比较，两次评估主要差异的原因在于存货评估

范围发生变化，在上次评估范围内的资产中有部分在本次评估前已经结转，由

于结转后部分科目发生了变化，加上收入的确认造成本次评估价值的内涵发生

了变化，因此，造成两次评估价值发生变化。

杭州理想

2016

年

月

日时

100%

股权的估值为

3.3

亿元的评估值是合理的。