4月30日，北京市西城区教育委员会发布《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》，西城区将实行多校划片入学。

文件中传递的核心信息就是：“多校划片”。

自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

我们先谈谈“多校划片“的含义。“多校划片”指的是一个小区对应多个学校。它会将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。在具体操作中，实行多校划片将通过随机派位方式分配热点学校招生名额。

其实，北京的“多校划片”早已经进行了，北京其他拥有优质教育资源的区域如海淀区、东城区早在2018年就进入了“多校划片”时代。

而西城区由于诸多原因一直未能实施“多校划片”，依然有着“一对一”的精准学区房资源，这也让西城区获得了“北京最硬核学区房”的称号。

环顾西城区，名校对应的学区房，早已到了上千万一套。

如今，7月31日后，哪怕你斥千万巨资买下了学区房，你的孩子也未必能百分百进入名校，反而极有可能被分配到普通学校。

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有什么影响

通知一出，一片哗然！这是政策出台后的北京著名的房地产论坛的学区房板块，讨论的热火朝天。

西城区二手房从业者王冰表示，“消息出来后，西城客户群直接炸了。西城区的房子总价随随便便上千万，其中有很大的价值成分就是固定的学区，一旦学区被打散，只要房价10%的波动就是100万的差别，换成我，我也原地爆炸。

很多持有房产的业主，立刻想到价格会跌，第一时间出来挂房，赶在7月31号之前卖个好价格，挂牌价比最近成交价低了几十万不止。”

西城区迈出这一步，意味着教改战胜了既得利益者的阻挡，使得公立教育资源更加均衡平等，是一件好事。

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教育改革方向

各个城市教改一直在进行、从来没停止，虽然各地教改的不确定很强，但我们要看清其趋势不会太难。

牢记，中国是一个社会主义国家，教改无论怎么改，本质上一定还是会考虑公平的。

国家不可能放任学区房万无一失地锁定优质学区，以至于学区溢价飙升，最终导致只有少部分买得起学区房的人才有资格享受优质公立教育资源。

公立教育资源永远是不分贫富贵贱地为全民福祉而服务的，它本身就应当力求公平和均衡。但“多校划片”的均衡措施只是解决分配问题，却不能增加稀缺的教育资源，这时就需要市场来补充了。

公立资源是大家的，私立资源是供有条件的人选择的。在美国和欧洲，无论是基础教育还是高等教育，最强的学校都是私立学校，这也会是我们未来发展的方向，在公立教育资源的基础上，中国的私立教育也有很大发展空间：既然有人愿意花大几百万甚至上千万买学区房给孩子读书，那一年只花小几十万的私立学校岂不是更好？担心私立学校没有好老师？不用担心，学费摆在这里呢，重金之下必有勇夫，在高价格下，好私校和好老师一定会越来越多，这是市场的必然规律。

中国有些城市的教育市场化做的就不错，比如上海。上海的学区房溢价低于北京、广州和深圳，原因何在？因为上海的教育市场化做得好，商品和资源的定价是由市场决定的，学区房溢价过高，自然导致更多人选择私立学校或出国读书。

上海部分私立学校的年度学费

实际上，即使教改不推进“多校划片”，学区房的高溢价也是强弩之末。毕竟，净值高人群要么早有学区房、要么有能力上私校、要么出国，你不太可能让真正的有钱人花大钱去接盘一个充满不确定性的老破小，追捧的大都是能力不到位但敢加杠杆的；另一方面，教育产业化也在推进中，不断为城市提供新的优质教育资源并降低公立学区溢价。

让教育的开支回归教育本身，让有条件的家长找顶级私校，别让人们以教育的名义在学区房上博傻投机。

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给我们的启示

对投资者

学区资源是房产可变度最高的资源，一纸红头教改文件就能让一个只有教育资源的老破小崩盘，这种事在其他城市以及北京其他地方都发生过。西城只是来得比较晚，来得比较超预期而已。

而相比较之下，一套房子所享受的基础设施配套、就业密度、房屋品质和户型是不会被人为改变的，所以在买房时，应该取不变价值而避变动风险。因为钱是你辛辛苦苦赚来的，作为资产的持有者，我们最想要永远是稳定且明确的规则，最不想要的是自己的财富随时受制于其他人的决策。

中国的优势之一在于全国一盘棋，北京作为首都，往往是政策先行者，“多校划片”在北京敏感度最高的西城区得到落实后，势必向其他城市推进。西城区的“多校划片”不仅仅代表区域内学区房凉了，更预示着其他城市学区溢价过高的学区房即将要凉。

以深圳为例，近一年来深圳学区房近乎疯狂，目前百花小学+实验中学学区的部分学区房来说，有23.5平米的房子卖到710万，一平米超30万，这个单价已经超过北京西城区，但其对应的教育资源不如西城区。

深圳部分学区房价格一览

无论在哪个城市，对于这类由于学区而被爆炒起来的房子，如果你是有潜在需求的家长，建议你在购房时机和公立私立之间的选择上斟酌再三；如果你是业主，看好机会就跑吧，有钱的傻子已经不多了。

对有上学需求的家长

这件事中最惨的人不是那些西城老居民，而是那些刚刚掏空“六个钱包”上车西城学区房的新业主。看到下跌的房价，又承受着月供的压力，那种绝望恐怕已经无法用语言来表达了，这也给了我们所有人以警示。

2014年教改，孩子上小学，只能按照就近和免试原则提交入学申请。于是家长住在哪，决定了孩子能上什么样的小学。

房子成了上名校的入场券，过道房、车库房、空挂户纷纷粉墨登场。2015年热播剧《虎妈猫爸》，为了女儿茜茜能上“第一小学”，虎妈赵薇花光了所有积蓄，卖了宽敞住房，搬入9万元一平米的破旧学区房。

其实现实比电视剧更富有戏剧性：

有家长砸锅卖铁花了数百万买下学位房，却因学区调整与梦想中的好小学失之交臂；

有家长砸锅卖铁买了清华学区房，清华没考上，房子涨了几百万，不知是喜还是悲？

有家长因恐孩子被统筹到次等学区，咬咬牙决定假离婚，到了民政局竟遇到了抱有同样想法的夫妇……

关于学区如何划分，谁主导划分，以何标准划分，以及谜一样的“优先入学”，“就近”不近，成为家长、地产开发商、教育主管部门三方争吵不休的话题。

一看到多校划片的迷之“随机派位”四个字，心里不由得哆嗦一下，这里面又有多少说不清的灰色操作空间呢？

当人们一旦意识到优质教育是一种稀缺资源时，都会来争抢，最佳的解决方案就是价高者得。要付出的对价，以前是票子、权利、关系和学生自身的优秀，现在无论京籍非京籍都得“拼房子”。即使是学区划分标准变了，但是有一套房子，对于家长来说，目前来看还是最有效、最保险、最实际可靠、可操作的上名校途径。

需要承认的是，衡量不同城市学区房的合理溢价是一个难度很高的事，因为各个城市的教育资源总量，教育市场化水平以及房价水平都有很大差别，但有一点趋势是可以确定的，那就是随着公立资源的均衡化和教育的市场化，学区的溢价将在未来逐步降低。

所以~学区房要凉凉，但是还是要看清形势，赶紧努力！否则连做后浪的资格都没了。