房地产市场的价格上涨还是下跌，关键要看3个方面的信号，第一是市场政策、第二是市场需求，第三是市场预期。

政策直接影响着市场买卖能否成交，就算有再强的买房需求，但是只要调控牢牢把住关键环节，那么房地产市场的价格就无法快速提升，但调控并不能起到根本性的抑制作用；市场需求虽然不能直接影响房价，但是能起到帮衬作用，进而影响市场变化。对于房价涨跌有直接作用的，莫过于市场预期了。

这里有必要重点解释一下。

房地产市场，一直存在买涨不买跌的投资心理。根据西南财大的研究报告数据，在过去的10年里，我国居民买房需求和目的有了逆转性的变化，例如原来的投资购房者不足30%，涨到超过60%比例，原来刚需首套房购房目的人占到50%份额，现在下滑到15%比例。买房投资最大的前提就是市场预期，看涨的时候买房、看跌的时候卖房。

根据央行在前不久公布的2020 年第一季度城镇储户问卷调查报告数据显示，根据50个城市2万名储户调查显示，对于接下来的一个季度，23.0%的居民预期房价会“上涨”，有48.0%的居民对房价的预期“基本不变”，只有不到15.9%的认为接下来的房价会 “下降”，13.1%的居民“看不准”。

数据表达的观点很明显，经过一季度的沉淀之后，虽然有超过60%的人表示自己将延迟买房计划，甚至有超过30%的人直接取消买房打算，但是并不等于对房价预期会改变，只有不到15.9%的人认为接下来房价会下跌，反过来说，也就等于接近85%的人并不认为房价会下跌。那么看稳、看涨的比例依然不小。

一、预期向好之下，带动五一楼市“重燃”，开启“加速键”。

五一假期开始之初，很多人并不相信楼市会闹出多大动静，不过，根据最新数据来看，2020年的五一或许真的能成为新阶段楼市重燃的起点。在5月4日之前的四天里，北京新房网签66套，二手房网签139套，累计新房和二手房销售网签数量达到805套，比2019年同期上涨114%；深圳销售，五一前四天住宅销售网签299套，比2019年同期286套提升4.54%；广州五一销售，前3天销售网签达到352套，同比上涨16.56%（2019年同期销售302套）。

以上仅仅是几个代表性城市的房产销售情况，数据没有完全出炉之前，只能得出一个简单的结论：楼市或许已经重启。

五一楼市成交量快速提升，最主要的原因在于市场积压的1-3个月的购房需求释放，本来按照一般的销售规律，在每年开年之后的1-3月份会有一波楼市小阳春的，销售额占到了全年销售的15%-20%左右份额，但是由于“黑天鹅”影响，2020年一季度熄火，但市场上的需求依然是存在的，所以随着4月份市场重启，买房需求逐渐开始释放出来，所以才有了这一波“网签上升”。

对于楼市而言，4月市场的恢复水平已经基本上超过了2019年同期的80%，帝都方面，专家预计有望在5至6月逐渐恢复到1.3万套以上的水平。”

二、影响房价涨跌的，除了需求之外，政策也起到关键作用，学区已冷。

虽然市场整体在不断升温，但是总有部分房子的价格是不断下跌的，因为时间的不同而不同，因为政策的不同而不同，例如学区房，这一直是房价的常青树，而如今正面临着“倾倒”的新问题。――学区房开始降价了。

北京西城区出台了学区的新政策，从今年的7月31日开始，将逐渐实施多校划片，这让很多已经买学区房和没有买学区房的购房者倍感烦恼。很多人甚至没有了度假的心情，匆匆返回老家。

根据《证券日报》报道消息，这一个新政策出台之后，售房网上系统新增了很多房子，很多业主非常着急的出售自己的房子，因为等到7月31日多校划片正式开始实施以后，学区房的属性就将大幅下降，这样一来这种房子的价值和价格也会同样降低。

在最近的7天时间里，这里一共新增了74套房子出售，有80套房子出现了降价情况，平均降级为2.3%，最大的降价幅度达到10.3%。

买房人最关注的有2个方面：

1、房地产的学位资格，在6年内只能使用一次；

2、即使你在这里买了房子，那么也将面临着很多不确定性，因为分配的存在，所以并不能保证孩子一定可以在这里上学。

所以，笔者认为，学区房一直是炒房人孜孜以求的需求对象，也是最保值的房产类型，但是随着这种“微波”效应开启，可能今后会有更多的城市向“试吃螃蟹”的学习经验，当这种学校政策多了之后，那么学区房的保值性将大大降低。

很明显，学区房即将冷了。

三、房价“涨”还是“跌”？官媒给出了回应。

经济参考报发表《“暂停键”重启，五一楼市回暖》一文，表示“房住不炒不会放松，稳定趋势也不会变。”在2020年第一季度全国的新建房供给和销售面积都出现了双双下滑的情况，楼市的库存已经出现了连续上升情况，专家预计库存将连续攀升至第三季度，3月份的供给需求比为1.12，环比上升0.5%，同比上升 18.2%，市场已经处于供大于求的状态了。

供大于求则价格下跌，这是最基本的价格规律，所以经参报给出结论，在市场供大于求的状态下，房价依然不可能上涨，甚至会持续降温。未来几个月10城的库存和去化周期依然上升，去化压力大的同时，价格也不会有多大的提升空间。

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