半年之久，五环内终于又出限竞房。

过去喜大普奔，到今天喜忧参半。

喜的点相似且唯一，地段好，拿地房企腰杆硬，最起码抢先预订了未来的营销话术---

新机场 南中轴 五环里 总部基地望着你

再升个维---

9公里没有红绿灯，油门踩到油箱里，5分钟直通大丽泽

忧愁就是操盘团队的事儿了。

7090+容积率2.1+控高30米+限均价64400+大兴，过去的限竞房桌子底下翻跟头，西红门两宗地把操盘手锤到了尘埃里。

这也就不难理解克制的溢价率7%和3%，和更加克制的成交楼面价3.9万。

首先开拍的02地块，由新城以29.4亿总价拿下，溢价率7.4%。

03地块，则由首开+龙湖联合体，以37.4亿总价竞得，溢价率仅3%。

严肃君的好朋友评论说，楼面价不到4万，销售限均价6.4万，这个价差可以考虑外立面挂石材了。

或者就直白一点，低于限均价快销走量，贴普宅线468万走一波75平小户型？

也不失为一条路。

01.

之所以积极为西红门出谋划策，是因为其有两个先天问题。

首先就是，贵。

这是大兴首个限均价突破6万的地块，限均价64400元/平，最高限价70800元/平。

严肃君数了数，截至目前北京已出让限竞房中，贵过西红门的，只有14个，全部位于城六区。

就近来看，北边四环边上吃迷6万1（已售罄），西边郭公庄三项目6万7，东边吃猛宀5万4，南边2.5公里开外，金地悦风华5万5（已售罄）。

吃猛逶ぜ莆逶孪卵开放样板间，严肃君连海报文案都替它想好了，《大兴五环里开启6字头时代，首付143万最后上车机会》。

西红门之所以贵得这么“硬气”，可能是参考了公园懿府、天悦壹号的定价逻辑。

两项目距离西红门地块2公里，公园懿府均价68000元/平起，天悦壹号均价82000元/平。

但相邻不相同，以上两个项目属于丰台南苑乡，西红门属于大兴。

更重要的是，产品逻辑不一样。

西红门地块为限竞房，90平以下房源占7成，而公园懿府、天悦壹号主打115O-150O三居四居改善，客群定位不同，价格参考意义不大。

实际上，据业内人士爆料，西红门地块之所以贵，是因为拆迁的时候成本就高。

但开发商能拿的出这66.8亿，购房者可不一定能为这6万4买单。

02.

第二个问题就是，难。

两地块容积率2.1，限高30，还得符合70/90，最高做9层。层数上不去，只能横向铺开，楼间距就堪忧。

据说某房企团队，就该地块做了几版设计，又都自我推翻，怒而放弃。

不光规划条件苛刻，地块小环境也乏善可陈。

没地铁，临高速，挨着大兴机场线但没有站点，配套全靠“借光”鸿坤，整个西红门二手房均价才4万3，2010年建成的鸿坤系均价5万左右。

能写到楼书里的只有新机场、南中轴、五环里、总部基地……

也不是没有，但说了就像没说。

策划拍拍设计的肩膀说：一起努力吧，我也很难。

03.

如果说西红门两地块还能勉强作答，东坝就是超纲题。

开发商们选择了交白卷。

由于无人报名参与竞拍，北京市规自委27日晚发布公告，东坝乡东风村611混合公建地块暂停交易。

毗邻的612地块也被“牵连”下架。

而613地块为纯住宅用地，性质更纯粹，容积率2.8，连同614教育用地起拍价只有20.55亿元，看来还能抢救一下。

04.

开发商不出手的原因，只有一个，这地不够好。

但东坝地块不是绝对性的不好。

要交通有交通。

地铁12号线、3号线建设中，换乘站管庄路西口距地块仅500米左右。

一条沿着南三环直达海淀四季青，一条与四条地铁线换乘，连接东城，预计2021年通车。

要规划有规划。

第四使馆区和高端商务区，对标望京、国贸，集高端商业娱乐、总部商务办公、会展和国际交流服务功能于一体。

要客源有客源。

作为朝阳区整体开发的最后一块土地，北临望京，南接国贸，坝河以南也存在大批改善需求。

05.

但东坝地块的硬伤也很明显。

第一，跟西红门一样，太贵。

起拍价4万/O，限均价69422万/O。前有位置更好的孙河，瑞悦府限均价只要6万7，后有三环南苑分钟寺不限价商品房地块，起拍价也才5万多。

硬伤二，开发难度大。

容积率3，F1混合公建，需配建文化室，关键是紧邻机场第二高速，道路红线150米内不得安排住宅。

本来子弹就不多，与其难为自己，还不如等一等。

按照规划，坝河以北，东侧一半为纯商务区，西侧一半为配套的低密度、生态型高端住宅。

好地有的是。

坝河以北规划

另外，第四使馆区及高端商务区，目前来看仍然只是个规划。坝河以北全是地，坝河以南依然是城乡结合部。

东坝现有住宅价格分层十分割裂。

既有10万+的次新大平层，又有5万出头刚需盘，更是大批回迁房、经适房、自住房、共有产权房“集中营”。

最让人不甘心的是，错过东坝自住房的，就是真的错过了。

06.

相较于一季度的逢拍必火，4月份已下架三宗土地，看起来冷静了不少。

从房企本身来说，疫情期间严重影响销量，到期的贷款却不能不还，否则一不小心还会被列入“失信被执行人名单”，实在不好看。

只出不进，钱袋子紧了。无处开源，只能节流，能不花的就不花，不得不花的，也得好好算计算计。

从地块本身来说，自己不够优秀，又没赶上好时候，只能调整起拍价格，或者土地性质，择机再次上架。

据了解，今年朝阳区拟供应11宗地块，包含普通商品房地块及共有产权房地块，分两批次供应，上半年6宗，下半年5宗。

上半年的6宗，只成功卖给中海+首开一块，再就是豆各庄一宗共有产权地块了。

朝阳土拍，只能下半年再战了。

互动时刻：

该地块挂牌的时候，曾引发不小的讨论。

“大兴限竞房破7万”确实是很抓眼球的一个点，但冷静下来想一想，卖到7万的限竞房，是否已经违背了它身为限竞房的初心？

或者说，是得有多好的地段，才能够支撑这么高的单价？

就像西红门这两宗宅地，业内外的预判、价格差似乎都在预示着，这两个项目会低于限均价售卖，这样的预期一旦形成，下探到怎样的价位能匹配到买单人的心理？

以及更重要的是，低于限价成交的楼盘，会否有其他连锁反应，都未可知。

你怎么看这两块地？欢迎在评论区留言。

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