以海淀黄庄某片区为例，某知名中介平台一套73平方米2居室房源，报价615万元，建成时间在1990年左右，属于普通型住宅，户型为东西走向塔楼，满五不唯一。中介平台销售人员王欣(化名)告诉记者，业主考虑到楼龄高后期不好出售、采光不好和变现原因，最低可以580万元成交。若按照最低价计算，每平方米仅为7.9万元。“房子也能上学，但不是名校。海淀的学区房都要每平方米12万元以上。品质好点的房源均价在13万元至15万元/平方米。”

除居住体验差、保值潜力小以外，房龄直接影响贷款期限和贷款方式，这让很多购房者“来回徘徊。”在稻香园某社区，销售人员王超(化名)告诉记者，记者看的房子，当天已有4组客户看过。“有个客户第一次是和父母一起来的，今天老婆、孩子一家5口都来了，看了觉得不满意。”王超告诉记者，上述客户不满意，除房子采光不好外，贷款期限是最重要的原因。客户称孩子上学花费大，想延长还款时间减轻压力，“但该房源是1980年左右的，最多也就贷款10年左右，还不能正常公积金贷款”。

相较于“老破小”，较新的学区房议价空间非常有限。部分区域价格稳中有涨，有些区域受到疫情影响，成交量有所回落，但价格却依然“坚挺”。“品质高点的小区管理严格，无法带看，基本没有成交量。”一较新学区房片区的某中介店长说，“这片区房子比较新，学校也不错。加上入学采集信息期，业主很少愿意降价出售。”记者注意到，该片区房源最新调低价格记录都停留在2019年。

学区房定位仍不明朗

2019年上半年，备受关注的北京市东城区、海淀区和西城区幼升小入学指导意见细则悉数公布。海淀区和东城区在相关细则中明确规定，自划定日期后取得房屋产权证的家庭，其适龄儿童将按照多校划片的方式入学。

多校划片政策发布以后，2019年下半年，东城区和海淀区一些传统强势学区房价格出现了一定下滑，家长在选购学区房时更加理性，更加看重房屋本身的居住价值。而西城区的一些热门学校的学区房仍然抢手，小户型单价仍处于高位。

“中介在销售过程中，不可以主动提学区房几个字。这种属性的房子，受政策影响很大。”多位销售人员对中国证券报记者表示，“要参考二手房市场整体情况，更重要的是看具体学校的招生情况。”

中原地产首席分析师张大伟认为，对于绝大多数家庭来说，不买学区房难以进入这些热门学校的前提没有变化。入学政策调整之后，买了学区房是否能上目标学校，还要观察招生时的具体操作细节。