◎南通房谈（ID：NTFT2018）

策划 | 苟或

编辑 | 灿又璨

校对 | 一口虾饺

今年初，由于疫情影响，国内各行业都遭受了一定程度的打击，但从3月开始，复工复业，国民生活逐渐步入正轨，楼市也比预期更快地进入了小阳春状态，但这样的状态究竟能持续多久？后期房地产市场究竟将走向何处？其延伸行业是否会受到影响？今天小编就相关问题采访了云客传媒总编辑苟或，希望能为大家解惑一二。

问

No.1

3月起，央行就多次降息降准，各城市房地产市场也随之快速回暖，是否预示着国内依然会走上“大水漫灌”的老路？

对于这个问题，我们需要从3个方面分析。

（1）新冠疫情对我国经济的影响到底有多大？

4月17日国家统计局公布了2020年3月份及一季度中国经济运行的主要数据。重要分项包括以下这些：

3月工业增加值增速-1.1%，前值-13.5%；

3月社会消费品零售总额-15.8%，前值-20.5%；

1-3月固定资产投资同比-16.1%，前值-24.5%；

2020年一季度GDP增长-6.8%，前值6%。

3月城镇调查失业率为5.9%，前值6.2%

一季度经济增速创改革开放以来最低，新冠疫情对我国经济的影响非常大。

此前，党的“十三五”规划提出，国内生产总值和城乡居民人均收入要比2010年翻一番。到2018年，我们已经完成了翻番目标的77.6%，那么只要2019年、2020年的GDP增速保持在6.1%，就能完成翻番目标。

（2）为何非得完成GDP翻番的目标呢？

从政治上讲这是信用问题，牵涉到执政党的承诺，不可以轻易违背；

从经济上看这是预期问题，如果政策不发力，预期会更悲观，导致经济进一步下滑，甚至发生衰退。经济衰退受伤最大的就是穷人，会加剧贫富差距，增加社会摩擦。

但2020年一季度GDP下滑超预期，我国经济急需一个稳字。

（3）到底是否会有强刺激经济政策介入呢？

2月12号政治局常委会议指出，今年是全面建成小康社会和十三五规划收官之年。各级党委和政府要努力把新冠肺炎疫情影响降到最低，保持经济平稳运行和社会和谐稳定，努力实现党中央确定的各项目标任务。

稳经济目标不变，经济翻番的既定目标不变，考虑到疫情的负面冲击，宏观政策只能加码，不能减量。

并且由于目前国外疫情依然较为严重，全球各大经济体均开始启动量化宽松政策，美国更是启动了不限量大规模量化宽松，旨在刺激经济增长，并通过美元强势地位对外输出通货膨胀。

美国实行量化宽松计划后，

3月下旬起VIX指数（恐慌指数）开始好转

图源：富途牛牛

而这一举措极有可能倒逼中国在改变原本稳健的货币政策，变得更加激进。重新回到频繁上马大型基建项目，特别是对房地产行业的投资上。

问

No.2

为什么每当国内经济遇到困难时，房地产总是冲在救市第一线？

我们从2个方面可看出房地产业的重要性。

（1）房地产涉及的产业链最长

现阶段来看，目前国家已经定向投放26万亿到大基建项目，而这其中房地产行业依然是供应链条最长的产业，能够同时带动大量上下游产业发展，比如原材料、建筑业、食品业、消费业、服务业等。所以，当资金进入房地产行业后，将能高效地刺激到国内经济的增长。

房地产产业链示意图

图源：iFinD产业链中心

（2）房地产与地方财政又有着紧密的联系

地方政府可以通过土拍、税收等增加财政收入，更快地进行资金沉淀。并且地方政府对于房地产市场的调控操作也更为便捷，目前国家着重强调“房住不炒”，但不少城市房地产市场依然有上涨趋势，也是基于因城施策的基础上，不同城市后期房地产市场的走势区别也很大。

这一轮中国大放水的强刺激政策，很大程度上将会导致新一轮社会财富大洗牌。没有房产作为资产配置的家庭在这一轮财富分配中无形中将成为被掠夺的一方；在一二线城市拥有房产的家庭，毫无疑问将成为这次刺激政策的直接受益者。

问

No.3

南通市场未来走势如何？还有上升空间吗？

一个城市的发展潜力主要从人口集聚以及城市集聚这两方面分析。

（1）南通这座城市本身会不会集聚人口？

南通下面的县市、周边县市以及苏北的人是否会向南通集聚？

答案是：会。

从国家层面来看，目前中国的城市化率还是较低，可以看一组数据：

2018年根据世界银行数据显示，全球各国人口集聚程度（在100万人口以上城市居住的人口占全国人口的比重），美国46%，日本65%，澳大利亚61%，中国却只有28%，和伊拉克、委内瑞拉差不多。到2019年，中国常住人口最多的前30大城市的人口数量占全国人口的比重才25%，远低于发达国家。

要达到发达国家城市化率的水准，全国都还有着巨大的城市化率潜力，更何况南通。所以我并不觉得南通已经饱和了，南通未来还能持续吸纳人口集聚。

（2）南通是否具有城市集聚的基础？

城市集聚的前提是周边大城市需要“大城外溢”以及“制造外迁”，而大城市资源外溢是需要看城市体量和产业结构的。

何为大城市？我们以常住人口超过1000万，以及移动智能设备监测到的网络人口大于常住人口作为评判大城市的直接指标，符合条件的共有北上广深成武苏7个城市。

但达到了城市体量就有了外溢的条件吗？并不一定。

成都也名列7大城市，但成都也不会外溢。制造业外迁的前提是单位土地价格过高，生产产值无法覆盖土地租金，这才必需去寻求更便宜的地方。而成都虽然人口多，但平均房价并不高，成都目前市区均价也才16757元/O，这样的房价还无法让企业们产生外迁的动力。

我们再看南通，南通周边城市有没有外溢的可能性？

很幸运，南通周边有苏州、上海两座大城市。并且南通还是上海500公里半径内人口交互量比较核心的城市。

那么现在就要考虑苏州和上海有没有外溢的可能？

答案是：有。

目前苏州、上海的房价都很高，其工业用地成本也很高，这就导致这些城市的制造业的产值无法覆盖土地租金，必然会进行外迁。而这两个城市制造业外迁必须要考虑两个条件：

交通一定要便利

关于交通方面，随着南通新机场的落地，外加北沿江高铁、盐通铁路等各项大型交通规划的落实，南通的交通建设越发完善，与上海、苏州之间的交通便捷度越来越高。

基础建设一定要好

就基础建设来看，目前南通的配套设施也是越来越好，特别是苏通、锡通这些大力发展的工业园区，基础配套都在逐步完善中。

两个条件同时满足，能够让南通为一系列的外溢产业提供交通和基础建设的资源，同时人口流动也将更加便捷。再加上南通与苏州、上海的土地成本还存在较大落差，那么南通将会作为江北第一站，为一些产业的转移提供了很好的载体。

目前苏南已经有很多大型企业转移过来了，比如金光纸业等，都预示了南通有很好的能力承载周边大城市的外溢。所以随着交通等配套设施的更加完善，南通还将集聚大量人口，南通城市的发展以及房地产市场都会越来越强。

以上就是我们总编此次对于南通房地产市场发展趋势的分析，希望能给到大家一定的参考。

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