刚毕业在大城市买房现实吗——来自我们的国际研究
2020.04.17 07:00:00
新浪财经
文/恒大研究院 庞欣
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导言
毕业之后，人们更愿意前往大都市买房置业、寻求实现自我价值的机会，这里经济发达、交通便捷、文化生活丰富，带来更多便利、也蕴含更多机遇。毕业落脚大都市用几年？本文从我们最近出版的新书《全球房地产》中，选取中国香港、伦敦、东京、纽约、柏林五大都市，衡量比对。
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中国香港
毕业生全款置业需58年
（图片来源于美桌网）
自开埠后，香港经济快速发展，成功跻身“亚洲四小龙”，2017年人均GDP高达5.77万美元，是全球最富裕的地区之一，但却因高房价和居住条件差全球有名。
香港房价长期上涨，涨幅领先全球。1980-2017年，香港名义房价上涨15.8倍，同期英、法、韩、美、德分别上涨9.7倍、4.0倍、3.9倍、3.6倍、0.8倍。但住房条件差。2015年，香港人均住房面积仅15平，远远落后于其他发达经济体。近20万市民租住劏房，人均住房面积不到5.8平米。
房价高，毕业生买房压力大。2020年3月香港城区平均房价3.2万美元/平，城郊平均房价2.0万美元/平。根据Numbeo数据，普通居民税后年平均工资3.3万美元，考虑持家育儿等因素，假设女性劳动参与率50%，则家庭税后年平均工资4.9万美元，可得普通居民房价收入比47.1。根据Average Salary Survey数据，毕业生税后年平均工资2.7万美元，假设单身置业比例50%、且女毕业生充分就业，则毕业生家庭税后平均年工资4万美元，可得毕业生房价收入比58。也就是说，忽略吃、喝、穿、行等其他开支，香港普通居民凭借工资全款置业需47.1年。而针对工作经验不足、工资收入相对较少的毕业生，这一时间更是长达58年。
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伦敦
毕业生全款置业需18.3年
（图片来源于美桌网）
英国是最早出现政府干预住房市场的国家，也是香港住房模式的启蒙。对比中国香港，英国居民居住品质高，且具有浓郁的田园特色，但房价同样呈长期上涨趋势，购房压力大。
英国房价长期领跑全球，跑赢通胀。1917-2017年，英国名义房价指数上涨888倍、年均涨幅达7%，同期，CPI仅上涨48倍、年均4%。国际对比看，1970-2017年，英国名义房价指数上涨52.8倍，明显高于意大利、法国、美国、德国、日本分别33.9、16.1、12.5、2.3和2.3倍的涨幅。2017年，名义房价指数较次贷危机前最高点的2007年累计上涨了20%、实际房价也已接近历史高点。
伦敦等主要大城市涨幅更突出。伦敦是英国政治、经济、文化、金融中心，伦敦以0.65%的土地占比，承载了超过20%的总增加值和13%的人口，房价涨幅领跑全国。1995-2018年，伦敦房价累计上涨540%，年均涨幅8.4%，明显高于全国308%和6.3%的水平。
毕业生购房压力较大。2020年3月伦敦城区平均房价1.4万美元/平，城郊平均房价7546美元/平。根据Numbeo数据，普通居民税后年平均工资3.6万美元，考虑持家育儿等因素，假设女性劳动参与率50%，则家庭税后年平均工资5.4万美元，可得普通居民房价收入比17.5，在全球主要城市中位居前列。根据Average Salary Survey数据，毕业生税后年平均工资3.5万美元，假设单身置业比例50%、且女毕业生充分就业，则毕业生家庭税后平均年工资5.2万美元，可得毕业生房价收入比18.3。也就是说，忽略吃、喝、穿、行等其他开支，伦敦普通居民凭借工资全款置业需17.5年。而针对工作经验不足、工资收入相对较少的毕业生，这一时间更是长达18.3年。
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东京
毕业生全款置业需21.1年
（图片来源于Best Wall Paper）
日本房地产市场的运行过程中，发生过过两次泡沫和危机，第一次在上世纪70年代初前后，房地产市场短暂回调后，重拾上涨；第二次在上世纪80年代末，使日本陷入“失去的二十年”。
日本至今未完全从第二次泡沫危机中恢复过来。1991年房地产泡沫破灭，并从商业地产传导至住宅地产、从东京圈蔓延至日本全境。此后的20年里，全国城市地价指数从1991年的最高点大降62.7%。东京独立式住宅价格指数下降57.8%，2012年后虽开始缓慢回升，但截至2019年，仍不及1986年水平，房地产市场一蹶不振。
东京房价虽然危机后严重下跌，但由于年轻人工资水平普遍较低，所以毕业生购房压力依然较大。日本企业多实施“年功序列”，以年资制定标准化薪水，这一制度与“终身雇佣”搭配出现，虽保证了企业稳定，但也导致初入社会的年轻人工资水平普遍较低。2020年3月东京城区平均房价1.1万美元/平，城郊平均房价6423美元/平。根据Numbeo数据，普通居民税后年平均工资3.5万美元，考虑持家育儿等因素，假设女性劳动参与率50%，则家庭税后年平均工资5.3万美元，可得普通居民房价收入比14.8。根据Average Salary Survey数据，毕业生税后年平均工资2.5万美元，假设单身置业比例50%、且女毕业生充分就业，则毕业生家庭税后平均年工资3.7万美元，可得毕业生房价收入比21.1。也就是说，忽略吃、喝、穿、行等其他开支，东京普通居民凭借工资全款置业需14.8年。而针对工作经验不足、工资收入相对较少的毕业生，这一时间是21.1年。根据东京大学经济学研究科调查数据，日本年轻人结婚时85%租房住、10%住父母家/公司宿舍、买房结婚仅占5%。
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纽约
毕业生全款置业需15.8年
（图片来源于全景网）
美国科技实力强，金融和创新体系高度自由发达，住房消费超前。美国房地产历经60年大牛市，后走向泡沫化，最终泡沫破裂、引发次贷危机，并升级成国际金融危机。目前房价虽回升至危机前水平，但对比全球，整体房价水平相对偏低。
相比全球主要发达城市，美国的房价水平相对偏低。从房价收入比看，美国城市大多数低于10（纽约10.4、旧金山9、波士顿8、洛杉矶8），显著低于其他国家20左右的平均水平（伦敦18、慕尼黑16、东京15、首尔21、香港47）。
纽约房价收入比处于毕业生可承受的较合理水平。2020年3月纽约城区平均房价1.5万美元/平，城郊平均房价8149美元/平。根据Numbeo数据，普通居民税后年平均工资6.6万美元，考虑持家育儿等因素，假设女性劳动参与率50%，则家庭税后年平均工资9.97万美元，可得普通居民房价收入比10.4。根据Average Salary Survey数据，毕业生税后年平均工资4.4万美元，假设单身置业比例50%、且女毕业生充分就业，则毕业生家庭税后平均年工资6.6万美元，可得毕业生房价收入比15.8。也就是说，忽略吃、喝、穿、行等其他开支，纽约普通居民凭借工资全款置业需10.4年。而针对工作经验不足、工资收入相对较少的毕业生，这一时间是15.8年。
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柏林
毕业生全款置业需10.7年
（图片来源于马蜂窝）
举世赞叹德国制造和德国房价长期稳定的奇迹。德国房价长期稳定，在全球此起彼伏的房地产大泡沫中独善其身，1970-2017年，德国名义房价指数仅上涨2.3倍、年均增速只有1.8%，同期，英国、法国、美国分别上涨52.8、16.1和12.5倍，年均增速分别高达8.8%、6.1%和5.5%。
在全球主要发达城市中，德国核心城市的房价水平合理，毕业生购房压力较小。2020年3月柏林城区平均房价6548美元/平，城郊平均房价4205美元/平。根据Numbeo数据，普通居民税后年平均工资3.2万美元，考虑持家育儿等因素，假设女性劳动参与率50%，则家庭税后年平均工资4.74万美元，可得普通居民房价收入比10.2。根据Average Salary Survey数据，毕业生税后年平均工资3.1万美元，假设单身置业比例50%、且女毕业生充分就业，则毕业生家庭税后平均年工资4.72万美元，可得毕业生房价收入比10.7。也就是说，忽略吃、喝、穿、行等其他开支，柏林普通居民凭借工资全款置业需10.2年，毕业生需10.7年。
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后记
房价高低、买房置业用时长短，不仅关乎民生保障，更关乎资产配置效率。本文从房价收入比这一指标入手，选取中国香港、伦敦、东京、纽约、柏林五大国际都市作为样本，衡量普通居民、毕业生买房所需时间。不管您是留学海外的学子，移民海外的华侨，欲置业海外的投资者，亦或是关心全球房价的普通读者，相信您均会对本文感兴趣。
但由于篇幅所限，此篇论述有所简化，想对全球房地产有更加深入、系统的了解，请您移步我们最近出版的新书《全球房地产》，其扎实的数据基础、严密的观点论证、广阔的全球大视野、清晰的历史维度，会带给您不一样的阅读体验。黄奇帆、杨伟民、冯俊、丁祖昱、吴晓波、管清友联名重磅推荐，定让您不虚此览！