今年的楼市小阳春特别早，几乎与春节假期无缝连接。新房是这样，二手房也同样。

从2018年7月开始，天津二手房价格持续下跌，按照规律，预计3月会回正。但没想到，2月突然逆转，二手房价格涨幅达1.99%，提前回正！

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二手房量价均“触底反弹”

2月天津二手房三个看点：价格拉升、成交量激增、买卖双方心态扭转。

2月各板块的价格实在有些“邪乎”，93个板块价格全部上涨，算是“首次”，就连在去年“516”时期都没有出现过这样的情况。

目前楼市弥漫着政策松绑的预期，这种预期是双方的。

业主对后市看好，“应激反应”就是不再降价割肉了，甚至调高一点价格，心态也更平和，卖房的迫切度相对于2018年底低了一些。

买家也有预期，担心这种“优渥”的环境下，房价有可能会膨胀，观望情绪消散了许多，哪怕议价空间小了也愿意接受。

双方心态“并轨”了，于是2月，天津二手房价格在7连跌后首次上涨。

成交量方面，尽管2月并没有比1月多，但要将春节因素考虑进来。

根据贝壳、我爱我家、中原这三家的成交量总和来看，2月仅比1月减少了20%。对比2018年，2月的成交量比1月减少了40%。

所以，我们可以认为，2月天津二手房成交量是涨的。

日成交量会更加直观。

根据贝壳二手房的数据，春节过后，二手房成交量稳步回升，2月24日达到最高为143套。目前来看，成交量仍在冲高，3月3日高达264套。

将时间线拉长，现阶段二手房的成交量已经启稳，甚至有些日成交量可以和去年“516”相媲美。

量在价先，有位业主持有一套120万左右的“老破小”，他表示现在买家能认同的价格已经很接近去年5月了。

2018下半年二手房一直比较冷，甚至不少房源割肉都出不了手，从而压抑了一批卖房需求。

从贝壳二手房数据来看，这些需求在2月春节后开始集中释放。

特别是节后的第一个工作日初七，新增房源量突然上涨，此后一直处于比较高的状态。很多城市政策松绑的刺激，是这一现象的助燃剂。

业主纷纷挂出自己的房源，购房者也愿意“捧场”。

很明显，春节后的每个周末，都是带看量的高峰，从1月份的最高4000余次/天，已经飙升至7000余次/天。

可以确定，天津二手房无论是量还是价已经触底反弹，现在正处于上行通道，并且量价拉升的态势仅是刚刚开始，还将再“冲一阵儿”。

二手房能够真实反应楼市行情，现阶段楼市捆绑了政策松绑的预期，因此价格反应也会比较迅速。

但今年的楼市基调依旧是“稳”，所以二手房不会是单边行情，而是小波段的，3、4月份就是第一个波段。

去年开始天津政府大力调整供地结构，加大土地供应，今年会有大量新房入市，势必将挤压二手房市场，所以天津二手房在年中或将开始“冷静”。

对于有卖一买一需求的业主来说，不要拖，最好在第一个波段就把房子卖掉，然后下半年入手新房，这是最佳节奏。

今年“新天津人”将特别明显，对于150万以内的二手房来说，价格扛得住，不用担心流动性。

但是，只要限购不放开，高总价大户型的二手房依旧没有机会，这些房源的业主最好不要期望过大，应适可而止，顺利出手为上。

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各区价格不分化，全部上涨

具体来看2月各区二手房的价格。

很意外，一片“红火”，不再分化。不仅市内六区的价格上涨，环城四区也跟上来了。

其中，和平区涨幅最高为2.55%，主要还是学区房在“作怪”，一些单价8、9万左右的房源拉高了整体均价。津南区涨幅最低为1.53%。

相比于之前几个月有涨有跌的情况，这一阶段，天津二手房成交价属于普涨，是实打实的上升行情。

但是，2月高总价房源成交量依旧比较稳定，与1月、12月基本持平，并没有出现放量的现象，不过成交周期都比较长。

比如名仕达花园成交的这套总价820万的房源，挂牌时间已经一年半了，但很“奇葩”的是，总价这么高的房源，竟然一直未降价，业主的内心是相当坚定啊。

大部分高总价房源在这一阶段想要出手，依旧还要降价的，天津现在的市场结构依旧是刚需为王。

150万以内房源还是目前成交最多的，几乎占到总成交量的半数以上。

但随机抽取几个成交样本来看，依然还存在议价空间，也并不是“一分钱都不讲”的局面。

只能说目前天津二手房价格处于反弹初期，成交量连续增长2-3个月后，价格才会出现明显的“体感”变化。

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降价板块竟然为零

再来看具体93个板块的涨跌情况（本月新加入了海教园板块，暂按照地理位置归入津南区）。

涨幅前十名的板块为：大胡同、尖山、小白楼、富民路、大直沽、光复道、南营门街、新兴街、体育馆街、铃铛阁。

涨幅比较高的板块，基本都在市内六区。马太效应在这一阶段特别明显，“强者恒强”。

市内六区的二手房在市场有行情时会涨价这很正常，毕竟还是有配套、学区等附加值的支撑。

可以特别看一下环城四区涨幅较高板块的情况。比如李七庄，目前成交较多的都是环内板块的二手房。

天房美域华庭的高层1月份成交单价在2万6左右，2月份成交单价已达2万8左右；和瑞园洋房1月份成交均价约2万1，2月份已涨至2万2。

李七庄目前的新房市场比较火，如锦庐、艺英里都比较热销，这也带动了购房者对板块的认可，同时二手房市场也受辐射。

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2019年2月天津二手房指数

大致一看，2月天津二手房价格指数是“头戴一朵小红花”呢。

去年此时，天津楼市还没有特别明显的小阳春行情，但二手房价格已经在触底反弹的路上。

今年2月，仅有19个板块的价格没有超过去年同期，但它们的指数也都在99.9-100之间，已经很接近去年同期价格了。

今年1月的价格基本回到一年前，2月价格已出现反超之势，并且这种势头还将持续。

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买卖双方需快速抉择

因为春节的关系，历来2月的数据都可以忽略，但今年不同，这个时间点刚好踩在了政策松绑的预期上，从2月的市场形势可以预见今年的第一个波段行情。

总体来说，2019年2月天津二手房有这几个特点：

价格7连跌后首次迎来上涨，成交价和挂牌价都在拉升；

对政策刺激反应迅速，春节后周末的成交量不断冲高；

小户型低总价房源成交量大，价格扛得住，大户型依旧需要割肉出手；

二手房量价在1月完全触底，2月已处于上行通道的开始。

买卖双方预期均扭转，“愿卖愿买”能同步前进，但这是不稳定的状态，预计能持续到年中，之后将会出现“背道”的心态。

可以说，2019年的天津二手房，已经走出了2018年的低谷期，今年一定不会比去年更差。

今年新天津人将成为楼市重要的“参赛选手”，他们的存在，会加快整个赛道的流动性：

新天津人的首付比例低且不愿意等，目前天津已有银行做到首套房利率不上浮，这将更加刺激刚需人群入市。

更多刚改业主因为新天津人接盘而实现了房产流通。

另外，今年的二手房成交速度会比之前要快一点，所以对于购房者来说，今年是需要你果断做出决定的一年。

对于业主来说，特别是盯着要买新房的，请控制好你的挂牌时间。

尤其是从年中开始新房或将批量入市，想要加快成交没有太多的办法，这一阶段还有要以结果为导向，就是成交。

特别插播

最近，很多银行都在调整房贷政策，首付、认房不认贷今年会不会变？

楼市就是的政策市，哪怕风吹草动都会惊起千层浪。尤其目前正站在政策预期的转向口，就尤其要“吃透”政策层面的信号。