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上期分析了投资城市新区的顶级小学分校学区房的失败案例。不仅损失了学区房的溢价，更耽误了孩子六年宝贵时光。同时，也指明了失败原因和规避方式。

本期，再给大家分析个案例，请认真看完，千万别犯同样的失误。

一、投资区级名校学区房的失败案例回顾

2017年，朋友介绍的李智打来了电话，咨询一个区级名校学区房的情况。我简单介绍了一下，并没有说太多。因为我觉得这没什么难度，二手房中介公司就能处理的很好。

过了几天见到朋友，随口问了句李智买房的事情。朋友说刚交了定金，就是老爷子办不了贷款，正在筹钱准备付全款呢。

我一听大惊，买学区房跟老爷子有什么关系？

朋友说，因为他们夫妻已经有两套房了，所以准备把这套房落在孩子爷爷的名下。

我赶紧让他给李智打电话，叫停当前的手续，从时间上看，已经很可能要赶不上学校报名了。

朋友也急了，打电话把李智叫了过来。我对他讲，按照区教委的招生政策，房籍确实是第一要素。但是，必须是父母的名字，也就是必须是直系亲属或法定监护人的房产，隔代的和亲戚的成功率几乎为零！

李智气的大骂中介不告诉他。但这其实也不能全怪房产中介，因为幼升小的招生政策很复杂，还动不动的就调整，中介也搞不清楚。

总之吧，我让他立刻重新走网签手续。（这个环节牵扯到政策规避的问题，不能细说。）

幸亏李智买这套学区房是全款，不需要贷款的环节，否则根本不可能在较短时间内走完过户流程拿到房本。

手续办完那天，李智打来电话。我这才想起问他小区的名字，他直接发给了我一个位置。

我打开地图研究了一下，心又差不多凉了……

因为今年面临招生制度改革，李智的孩子很有可能报名不成功！

这套房子的位置，距离那所小学的位置很尴尬，不远不近。如果是前几年，也就是去年之前，买下这套房，100%能被录取。

但是今年不同了，随着这所学校的名气越来越大，想被录取的生源也就越来越多。而学校的学位是有限的，不可能无限制扩招。

李智买的这套房是个老小区，都是小户型，单价高但总价低，所以造成交易频繁。在整个学区中，这个小区占的生源比例最大。而且位置又在学区最边缘，所以，他买的这套房极有可能在今年的改革中，被划在了一对一招生圈之外了。

但由于政策还没公布，谁也说不好，只能等消息吧。

果然，没过几天新的教育集群划分公布了，李智的那个小区被划在了圈子之外。他的孩子从此与那所名校无缘了……

不仅孩子没上成名校，他的“学区房”也因为失去了学籍保证，价格立刻跌了接近20%。

二、复盘分析：李智为什么投资学区房失败？

北京现在幼升小是这种政策，一般把本地生源分成房籍和户籍两类，其中房籍优先于户籍。

也就是说，如果把孩子的户籍挂在非直系亲属的房子名下，基本没用。

房籍也分成两个等级，房户合一与房户分离。

所以，李智刚一拿到房产证，我立刻就让他去办理了迁户。从理论上来说，如果学区划片不调整，他的孩子100%是能被录取的。

但他运气不好，被划到了圈子外，那等待他的只有四选三了。

四选三就是为了安抚这些被调整的生源的一种临时安抚办法，意思是可以在周边相对还不错的四个学校中，挑选三个，然后再进行随机挑选其中一个。总之，那所名校是不可能上了。

三、总结：

1. 买学区房之前，不能凭直觉看远近，必须上网查学区划分。

2. 投资学区房，必须选择学校较近的房源。因为学区调整虽然很少进行，但也不是不可能。一旦被调整，就再也没有机会改变。

3. 为了确保被选中，还必须用父母的名义买房，并把户口都迁进去，确保房户合一，进入第一序列。

最近这两篇关于关于学区房的文章，写的是小学学区房的误区。

但请买房人注意，还有小升初呢，这更重要。一旦选错，可直接关系到孩子的高中甚至大学啊！我在近几年中，见到过很多起失败案例，都是因为家长的主观判断误区，不去进行认真考量，结果耽误了孩子，悔恨终生。

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