我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

提问：广叔你好，我准备卖了东莞市东城区联华花园城房子，购买东莞市寮步镇光大松湖云台的房子，本人在东莞市两套房，联华花园城价格1.8万左右，光大松湖云台价格在2.2万左右，可以买松湖云台吗？

回答：你好，联华花园目前景气指数为0.222，目前来看1.8万一平米的卖出价格，市场比较容易接受。该楼盘部分业主有降价迹象，所以短期价格只能维持在1.8万元左右，很难突破2万元大关。所以同意以这个价格进行出售。购买光大松湖云台可以起到以旧换新，改善居住条件的目的，但是未来该小区能否上涨，还需要看这个小区二手房上市以后的销售情况。

提问：你好广叔， 坐标深圳，目前南山有一套老破旧，90平，我自己的名字，无贷款，有棚改迹象。我老公名下无房无贷款。手头子弹130，家庭年收入40，想改善居住环境，以及想做一些投资，请教广叔： 1.南山老破旧是否出手，还是等棚改？ 2.如果老破旧不出手，想租出去，另外买套小的环境好点的自住，主要考虑深圳西边 3.如果老破旧出手，就考虑买一套自住，一套投资 请教广叔上述方案如何选择，或者广叔有更好的方案推荐，十分感谢！

回答：你好，南山老房有棚改计划，建议暂时持有。 用老公的sfsd入手宝安 目前重点推荐的板块是碧海 西乡 沙井，新盘关注海岸城 二手房关注中信领航，玉湖湾，富通城等次新盘

提问：你好广叔，郑州恒大未来之光8500精装修，值得购买吗？

回答：你好恒大未来之光的情况，本质和瀚海航城、和昌盛世城邦没啥两样，都是荒地造城。 恒大的实力毋庸置疑，一旦造城成功，整个港区就会形成三足鼎立的局面，北港、东港、南港，竞争更加激励。 但这不算好事，港区本来铺的摊子就大，北港发展这么些年，还是半生不熟，现在力量分散到三个板块，怎么能集中力量办大事呢？ 开发商毕竟卖了房就走了，深耕还是要靠港区自己，基建配套没上来，港区只能是一个鬼城。 不值得买。

提问：您好广叔，2017年在北京买了二手房（昌平区，北七家镇），近两年有些下跌，北京的房子以后还会继续下跌吗？ 天津是否可以投资？

回答：你好，17年正好是北京上一轮涨幅的尾部，18年-19年回吐价格10%-20%是正常的。 北京以往的涨幅规律是涨1年 歇2年，但是现在是政策市，从近期的成交数据看，北京已经止跌了。 北京购买力充足，需要政策刺激。 天津的涨幅跟着北京来，天津的学票价值更大，但是纯投资现在还不是入场时机，等北京回暖后再考虑。

提问：广叔好，刚关注不久，受益良多！有两个问题请教广叔，跪求答案！1、想投资重庆巴南区房子，中交锦悦、碧桂园保利云禧、恒大新城三选一，个人倾向于碧桂园。2、目前手上子弹60万，重庆虽不限购，但外地三无不能贷款，怎么破？

回答：你好，巴南属于远城区，子弹60建议买真内环地铁沿线盘。 结合你的建仓流派 面积大单价低的就是找08年前后的非热门小区，北滨路一溜儿往西看都可以找，以及南坪，大坪等地。 稳妥的次新就是国际社区长嘉汇融景城珠江北岸江山华润这种不会错的盘。 外地三无有极少数新盘可以包装按揭贷款。 一般是建议全款抵押淘笋。

提问：您好，广叔。济南西郊高铁站附近我有一套拆迁安置房，已交房三年，出租状态，但是一直没有办证，具体什么时间下证不详。问题：计划卖掉，102平，90-95万可成交。1、具体操作，办证之前的钱我拿，大头包括契税和维修基金，其他费用寥寥无几；过户过程中产生的费用由对方承担，请问常规是这么操作吗，费用分担方式是否合适？（第一次卖房子，不清楚状况）。2、由于具体下证时间不确定，又没法贷款，所以收款方式计划是先收85万，尾款大约几万块，待过户后收取，这样是否合适？3、下证后具体过户看看是两年后或者五年后再办过户，为规避高税，这样操作对我合适吗？是不是有可能满五年后才能拿到尾款，那时候钱也等于打折了。谢谢广叔 。

回答：你好，1.你只负责收钱，不需要出其他费用，契税也是买家支付。合同签订之后，买家可以直接搬进去住，房子的物业，水电，维修费用也是买家支付。 2.最好是直接把全款都给你，万一真的下不了证，你夜长梦多。下证满二之后就可以过户了。

提问：您好，广叔，本人目前在合肥滨湖新区有一套全款93平小三房 2017年在武汉买了一套四新住宅了 现在手上子弹130 想买一套改善房 目前看中汉阳江御的江景房 205平 或者钟家村远洋 远洋是精装修 江御是毛呸 我个人偏向江御 270度看江 哪个有后期升值空间 如果做成首付3成 刚把户口迁武汉了。四新房子还没交房只有购房合同 购房合同只有我老公一个人的名字 现在售楼部让我们jlh 以我的名字购买 我的房查和个人征信都没有提现房子存在 然后说离婚协议上面不要提现四新这套房子的存在 这样操作对以后四新房子拿房产证有影响吗 请广叔给我详细的讲解

回答：你好，江御和远洋各有优点，自住都不错，但是未来升值潜力都不算太大。 喜欢江景，可以入手江御。 你的征信和房查结果均不体现四新这套房，可以JLH买。对四新这套房办产证没有影响。

提问：广叔好，目前在江夏文化大道菩提苑有150平房一套（公积金贷款只有少量贷款未还清），考虑孩子上学，计划在庙山附近买一套一家六口可住房（别墅、复式皆可考虑）现有现金100万左右，考虑二套房首付七成买不起，打算卖了首套房再买已挂中介220万，但是目前卖不动，然后也犹豫不想卖掉，不知道广叔有没有什么好的建议，包括凑首付之类的，求指点

回答：你好，菩提苑在文化大道地铁沿线，属于江夏zf重点发展区域，建议继续持有，还有空间。 尾款少建议做截断抵押融资，最多抵押7成。 1.贷款还清后操作JLH，腾出夫妻一方的sfsd买改善住宅。 2.买二手房，把现有房产操作抹房查，首付3成。 3.开发老人票，做接力贷，也可以首付3成。

提问：您好，广叔， 1、本人做小型互联网公司的，这两三年是在外面租的办公室，费用一年差不多12万，现在想在关山大道附近买个200平以内的写字楼自用，看了长投基金和北辰光谷里两个地方，长投基金港是工业用地，13300\/平左右，物业含上中央空调大概17元每月，北辰16900\/平左右，物业含中央空调26元每月，长投的需要以公司名义购买，经营项目也符合，以长远来看，选哪个好点 2、有两套商品房都在关山大道上，手上还有两套花山还建房7年房龄了，一个是步梯5楼80平未装，一个电梯100平已装，考虑步梯房贬值，是否该出手卖了，父母还有2个购房资格，手上资金也充裕，也未投资其他项目，接下来该投资哪里合适

回答：你好，绝大多数人只知道“办公楼”，却不知办公楼其实可以细分为四个等级：

1.甲级\/超甲级（通常大业主自营，不散售或仅开放一次N个楼层起的大宗交易）

2.乙级（有的也大业主自营，更多的是分层\/分半层散售）

3.普通（一层分成十几甚至几十间，散售给许许多多的小业主）

4.入门（多见于城乡结合部的某某科技园、某某产业园之类，大部分为工业用地厂房改建，价格低廉，管理基本没什么管理） 甲级\/超甲级，和其余级别，其实完全是两个不同的市场，彼此基本不搭界。前者的租售交易基本被地产五大行（高力国际、第一太平戴维斯、世邦魏理仕、戴德梁行、仲量联行）垄断，后者则以大众市场上的中介机构为主（中介、太平洋、我爱我家、中原等）。

那么，哪个市场交易更活跃，租气、买气更旺盛呢？越高级的，越受欢迎吗？ 完全不是。各有各的市场，每一个等级都有它的受众人群。 科技园、产业园，物美不美另说，价绝对廉，有的是人排队挤破头要租要买。 而相对高级货来说，总价肯定低太多了，买得起的人基数还是要大很多的。 这2个对比，看起来长投性价比更高，但是还需要折算税费，综合对比。更倾向便宜的。 步梯房可以考虑出手裂变，关山大道和光谷东是更好有选择。关山大道单价2.2左右可入，光谷东单价1.6左右可入。

提问：广叔好，落地沈阳 沈北新区 金沙巴黎花园 7k6左右 不是沈阳户口 大连本地人还没购置房产 请问先买沈阳还是在大连先买自己的首套住房

回答：你好金沙巴黎花园不太建议买 前身是“金沙星城”烂尾楼，项目换了5个开发商 沈北的本地小开发商楼盘，有过前科的尽量别碰 大单优先原则，先把大连买完再买沈阳 沈阳二套可以操作成3成。

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